地產行業政策底在等待市場底　“第二增長曲線”或成房企發力點

熊穎

今年以來，我國房地產提振政策不斷加碼。據中指研究院監測，2022年至今，全國已有超百城優化調整房地產政策200余次。易居研究院智庫中心統計，截至5月19日，廣州、深圳、天津等20個城市均出現了4.4%的房貸利率。

而且政策正由過往以集中在非熱點城市、地方政策為主的第一階段走向新的第二階段，即從非熱點城市擴散到熱點城市、從其他政策到金融信貸政策的多方面發力。但一系列政策傳導到基本面尚需時日，目前看作用不明顯，有分析師指出，當前房地產已經處于政策底但市場底還需要等待。地產行業回暖需要后續政策再加碼。

政策傳導效應短期不明顯 當下是政策底等待市場底

較多的政策的密集出臺，充分體現了國家激活房地產市場、推動房地產市場良性循環的政策意圖。

如受5月15日央行、銀保監會發布的最新政策影響，不少城市對房貸利率大幅下調。其中，廣州、重慶都從原來的主流利率5.2%降至4.4%，直接下降80個基點。這意味著，基于“100萬貸款本金、30年等額本息方式”測算，月供金額將減少484元/月。

但《紅周刊》從銷售一線了解到，房貸利率下調等政策目前還未明顯拉動購買意愿。一地產代理商創始人向《紅周刊》表示，目前看傳導效果不明顯。在其看來，如果出臺“降低購買門檻、認房不認貸”的政策，刺激效果會更明顯。

購買意愿不高，從今年4月銷售端的數據也可以看出。根據累計值折算后，商品房銷售當月同比下降38.8%（前值下降17.7%）、住房銷售當月同比下降42.4%（前值下降23.1%）;而從待售面積來看，4月商品房待售面積減少378萬平方米，住宅待售面積減少339萬平方米。

不只是銷售端表現弱，中泰證券宏觀分析師楊暢結合4月房地產市場數據分析表示，竣工端、施工端、開工端、拿地端的表現也都偏弱，整體信心仍然不足，當前房地產處于政策底。但由于當前房地產市場仍然處于降溫階段，例如70個大中城市新建商品住宅價格環比下降0.3%，連續3個月下降，二手住宅價格環比下降0.3%，連續8個月回落，出于買漲不買跌的心態，購房預期尚未得到扭轉，市場底仍在等待中。

消費信心不足致樓市回溫難 后續期待政策再持續加碼

那么政策傳導成效不明顯的原因為何呢？某TOP10房企內部人士向《紅周刊》表示，造成這一現象的根本原因還是C端消費者沒信心，購房意愿不足。

這一點，從最近發布的社融數據上可以清楚感知。據央行初步統計，2022年4月社會融資規模增量為9102億元，比上年同期少9468億元。此外，居民貸款新增-2170億元，同比多減7453億元。其中，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉向《紅周刊》進一步解釋說，之所以樓市政策成效有限，一方面在于大家對就業、收入、經濟發展的信心和預期不足。對日常消費趨向謹慎，對大宗消費就會更加謹慎。一個是房地產、一個是汽車消費下滑都比較厲害。

“另一方面，雖然政策上因城施策，但總的來說，還是“擠牙膏”和“切香腸”的政策偏多，一線城市不動，二三四線城市的政策又更傾向于在量上面做調節，如提高購房補貼、降低購房稅費、降低房貸利率等，沒有做到比較大的質的變化。”胡景暉補充說。

胡景暉認為，要想加速房地產市場回暖，一要解決人們不敢買新房，對房屋爛尾的擔心，開發商找到解決債務危機的路徑，讓市場重拾信心;二是要鼓勵在購房政策上，出一些力度更大的重拳，如降低首付比例等?！都t周刊》觀測到，在降低首付比例方面，目前已有阜陽、銀川等少數城市落地。

胡景暉還指出，在政策力度加大、疫情管控成效顯現的前提下，樓市有望在今年年中迎來轉折點。

而據中信建投研報，受疫情反復影響，各地穩樓市政策傳導至基本面尚需時日，預計銷售到三季度末才有可能轉正。

民企融資通道修復 ABS產品有望成為民企融資主力

億翰智庫副總裁田晶告訴《紅周刊》，在這一大環境下，盡快穩定就業相當關鍵。然后在企業端以樹立標桿、以風險可控的方式推動融資，通過提振行業信心，進而提振投資。

在此之前，不同于少數國企、央企在融資渠道上相對暢通，而民營企業則陷入了發債較難的尷尬局面。不過5月16日市場消息稱，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定為示范房企，將在本周陸續發行人民幣債券。而為了吸引投資人，創設機構還同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具，以幫助民營地產商逐步恢復公開市場的融資功能。

在田晶看來，上述增信行為是必然的，如果這個階段，民營企業不主動增信，那就只能“深巷酒香”了。而且增信融資，其實也是在向行業內的其他企業釋放信號，當前階段，民企并不是不能融資、不給融資。首先解決掉金融機構的疑慮，這一步很重要。

田晶認為，樹立碧桂園、龍湖等民營企業標桿后，后續融資受益的民營企業范圍還將持續擴大。值得一提的是，5月19日，據中國證券報報道，民營房企新城控股擬于近期在銀行間市場發行一支中期票據，創設機構將同時發行CRMW為該期中票提供信用保護，從而為此次發行保駕護航。不難看出，示范房企擴容的落地速度之快。

田晶還分析表示，融資通道修復之后，有益于之后房企開工、拿地的小幅提升，不過具體的提升情況，還要看后續需求端的恢復情況如何。

值得一提的是，《紅周刊》關注到，在已經公開的增信融資計劃中，ABS產品的亮相頻率較高。5月16日，深交所推出中證金融和中信證券聯合創設的信用保護憑證，與“中信證券-聯易融-信聯1號2期供應鏈金融資產支持專項計劃”（即，龍湖供應鏈ABS）配套成功完成簿記。此外，據財聯社報道，碧桂園擬于今年6月發行供應鏈ABS產品，該產品也將啟用信用保護工具。

一位不愿具名的地產金融研究分析師向《紅周刊》分析表示，供應鏈ABS產品的債務人是房企，原始債權人是供應商，發行供應鏈ABS有助于保護上游弱勢群體，因為這類產品被投資人購買，就意味著上游供應鏈被房企所拖欠的款項更容易提前拿到，也就不用擔心房企還不上錢了。

上述分析師還表示，雖然房地產支持降杠桿，但房地產的相關產業鏈也不能倒，所以供應鏈ABS產品會得到相應支持，ABS成為民營房企融資渠道主力的可能性也會較大。

從制造業走向服務業 房企“第二增長曲線”有望發力

不難看出，雖然房地產政策持續放松，但房地產市場復蘇仍需一段傳導時間。

胡景暉認為，此前行業一直在“喊口號”，但直到近期，業內才真正意識到，房地產正在從以開發為主的增量時代轉向以服務和運營為主的存量時代。而以當前的存量和整體行業發展來看，房地產也會由一個制造業走向服務業。

在這一大背景下，物業、商業、長租、代建等以服務和運營為主的“第二增長曲線”，越來越受到房企重視。

其中，物業板塊，是房企發展較早、也更趨成熟的“第二增長曲線”。今年以來，龍湖、萬科先后分拆旗下物業板塊并在港遞交招股書。胡景暉認為，這是今年房企發展第二增長曲線的兩大標志性事件，其預計，萬物云和龍湖智創將在今年夏天登陸港股。而這一動作的達成，也將標志著內房企中規模較大房企旗下物業板塊對接資本市場的告一段落。

此外，更有多房企明確指出“第二增長曲線”對公司的重要程度。如，萬科董事會主席郁亮在2021年業績會上指出，萬科的經營服務類業務表現很好，快速發展，2021年度，公司經營服務類業務的收入總和超過了400億元。營運凈收入率勢頭也很好，逐步形成新的利潤蓄水池。

旭輝控股也曾公開表示，未來公司收入將有50%來自住宅開發，30%來自租金收入，另外20%來自其他業務。

綠城中國立下的2025戰略目標也指出，公司要在2025年實現6400億元的合同額目標，其中，包括房產代建輕資產板塊目標1500億元。

可以看出，在地產板塊存量市場難以拓展，疊加毛利率不斷下滑的大環境下，“第二增長曲線”有望成為緩解房企業績下行的一大利器。不過胡景暉同時表示，第二增長曲線的發展、變現仍然需要一定時間。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）