租賃住房“爆發”可期

張程

政策大力扶持下，國內保障性租賃住房或將迎來一輪發展高潮

高房價是經濟發展的附屬品，解決安居問題往往不能僅靠買房，租房也是重要手段之一。比如美國約三分之一的人租房居住，其中年輕人群體的租房比例更高，接近三分之二。中國的近鄰日本，租房率也很高，約三分之一的日本家庭租房居住。

近日，北京市發布《北京市關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》，明確提出爭取在“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房40萬套（間），占新增住房供應總量的比例達40%，引發市場關注。此前石家莊、合肥等地也曾提出“十四五”期間保障性租賃住房套數占新增住房的比例力爭達到30%。自2015年底中央經濟工作會議將“租購并舉”確立為我國住房制度改革的主要方向后，發展租賃住房就一直是政府的工作重點之一，近年來發展步伐更是加快，大有爆發之勢。

據全國第七次人口普查數據顯示，截至2020年底，我國流動人口規模達3.76億，較2010年增加1.5億。在流動人口中，相當一部分人需要靠租房生活。據自如研究院與新華網共同調研編撰的《2021中國城市租住生活藍皮書》顯示，隨著人口流動帶來的長租房需求增長，租客、業主的居住理念迭代，預計在2030年中國租房人口將達到2.6億。

另外，根據全國第七次人口普查數據顯示，全國人口正加速向重點城市群、核心城市聚集。截至2020年底，長三角、珠三角、京津冀等8個重點城市群常住人口規模達8.9億，占全國常住人口比重達63%，較2010年增長超過7100萬;其中珠三角、長三角人口增量超1800萬。同時，城市內部人口流動性明顯增強。隨著城市建設的不斷發展，功能分區、產業布局會逐漸調整，城市內部的人口流動性也會逐漸增加。截至2020年底，全國市轄區內人戶分離人口為1.17億，較2010年增加7700萬，大幅增長192.4%。其中，深圳、武漢、成都、西安、南京等重點城市市區內人戶分離人口規模增長均在1倍以上。龐大的流動人口規模和快速增長的市內人戶分離規模，都極大催生了住房租賃需求，尤其是在重點城市群、核心城市，住房租賃需求將更加旺盛。

除了流動人口增多之外，家庭戶人口規模下降也反映了住房需求的增長。歷次人口普查數據顯示，我國家庭戶規模呈現明顯小型化趨勢。2000年我國平均家庭戶規模為3.44人/戶，2010年為3.1人/戶，2020年為2.62人/戶。在30個重點城市中，2011—2020年的十年間，除深圳家庭戶規模小幅增長0.13人/戶外，其他29個城市家庭戶規模均有所下降，呈現家庭小型化趨勢。根據2021年中國統計年鑒，2020年末全國共有家庭戶4.94億戶，較2010年末增加9300萬戶，值得注意的是其中“一人戶”超過1.25億，占比超過四分之一。家庭戶數量增多和小型化的趨勢也會增加住房租賃需求。“一人戶”中的單身青年群體租房意愿會較強。

綜合以上各方面的數據來看，中國總體租房人口規模不斷增長，目前約有2億人。海外經驗表明，隨著經濟的發展，城鎮化率的提高，人口流動性會進一步增強，同時家庭戶規模也會呈現下降趨勢，因此未來的住房租賃需求還會繼續增加，中國租賃住房的市場需求還會有較大的增長。

2015以來，隨著我國城鎮化進程的不斷推進，流動人口規模持續擴大。與此同時，持續上漲的房價讓購買住房的門檻不斷提高，越來越多的城鎮居民只能通過租賃住房解決居住需求。住房租賃市場也開始受到國家重視。2015年底，中央經濟工作會議首次提及發展住房租賃市場，并強調將“租購并舉”確立為我國住房制度改革的主要方向。此后，政策端推進住房租賃市場發展的步伐明顯加快。

2020年底，我國城鎮化率為63.89%，流動人口規模達3.76億人，創歷史新高，帶動城市住房租賃需求快速增長。與此同時，大城市新市民、青年人面臨“租房難、租房貴”等問題，小戶型、低租金房源供給相對不足，租賃市場供求結構性矛盾逐漸凸顯。

2021年7月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，首次在國家層面明確了我國住房保障體系的頂層設計，強調加快建設保障性租賃住房，重點解決城市新市民、青年人住房難題，并在土地、金融、財稅等多個領域給予強力政策支持。此后，全國多個省市密集出臺《關于加快發展保障性租賃住房的意見》或征求意見稿。根據住建部公布的數據，40個重點城市“十四五”期間計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），其中，2021年已完成94.2萬套（間）。2022年1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議指出，“大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）”，保障性租賃住房建設進一步提速。

在比例上，浙江提出“十四五”期間“新增保障性租賃住房供應套（間）數占新增住房供應套（間）數的比例超過15%”，石家莊、合肥等地提出保障性租賃住房套數占新增住房套數的比例力爭達到30%，北京市提出新增保障性租賃住房40萬套（間），占新增住房供應總量的比例達40%。一山更比一山高，從目前各地公布的規劃來看，預計未來保障性租賃住房將成為住房供給的重要方面，尤其是在房價較高的大城市，保障性租賃住房的供給比例會更高。

國外有很多國家或地區都曾經嘗試以發展保障性租賃住房、公租房、廉租房等應對高房價帶來的居民住房難題，然而多數都不能算成功。

保障性租賃住房能否成功關鍵要看資本是否愿意參與，且其能否持續運營下去。為此國家在土地供給、流程審批、資金支持等方面都開出了優厚條件。在土地供給上，2020年1月開始實施的《土地管理法》第六十三條以法律形式明確集體經營性建設用地可以入市。簡言之，工業用地、商業用地可以變更為保障性租賃住房用地，無需補繳土地價款。而且，非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按民用價格執行。在審批方面，精簡保障性租賃住房項目審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。探索將工程建設許可和施工許可合并。實行相關各方聯合驗收。建設資金支持方面，2021年國家發改委發布了《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》，通過安排中央財政資金支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎設施建設，并明確投入企業的中央預算內投資，應用于配套基礎設施建設。2021年國家發改委、住建部聯合制定三批保障性安居工程中央預算內投資計劃，其中包括多個省市的保障性租賃住房及其配套基礎設施建設資金，共計743億元。在融資方面，2021年，地方政府已發行多單保障性租賃住房專項債，以深圳為例，已發行多單保障性租賃住房專項債。由于政府信用的背書以及保障性租賃住房的穩定收益性，其融資成本都比較低，2021年深圳幾單此類項目的發行利率都低于4%。此外，政策層面還積極推動保障性租賃住房公募REITs（房地產信托投資基金）落地，以拓寬保障性租賃住房建設資金來源，更好吸引社會資本參與。截至2022年3月中旬，已有11只公募REITs產品上市。

對于房地產開發企業而言，2021年“三道紅線”以及集中供地監管后，房地產企業融資壓力驟升，由于基礎設施公募REITs方式不計入負債，不增加企業負債率，成為企業發展的優勢選項。因此有利于吸引房地產開發企業參與。

在鼓勵社會資本參與建設和運營的背景下，為了防止政策變形走樣，通常地方政府在開出優厚條件的同時也提出了嚴格的限定，禁止保障性租賃住房“變相銷售”“以租代售”，違規經營或騙取優惠政策。若建設運營單位出現違規出售、以租代售或改變保障性租賃住房用途、擅自提高租金等違規行為，將由市、區兩級住建部門依法處置，并納入全市信用體系，實施聯合懲戒，取消享有的相關優惠政策。

在制度優勢和政策大力扶持下，國內保障性租賃住房或將迎來一輪發展高潮，尤其是獲得政策點名扶持的人口凈流入城市。