不動產市場法評估中稅收權益影響與修正思考

■ 周 越 柴 山

（坤元資產評估有限公司，浙江杭州 310007）

一、不動產價值的增值稅稅務權益影響及市場法修正

（一）不動產交易增值稅概述

不動產交易涉及的稅費主要有增值稅及附加、土地增值稅、企業（個人）所得稅、印花稅、契稅等。其中，增值稅是主要稅種之一，也是其他稅費計算的重要基礎。

2016年5月始，建筑業、房地產業等四大行業營改增改革全面推開，房地產建造及交易等納稅人由原來繳納營業稅改為繳納增值稅?？紤]到營改增政策過渡及稅負銜接，針對一般納稅人轉讓其（以開發、直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式）形成的不動產行為，實行了一般計稅方法及簡易計稅方法兩種征收辦法；針對小規模納稅人、個人、其他納稅人轉讓（其購買或自建等）不動產涉及的增值稅繳納行為，區分全額、差額繳納情形，對增值稅計稅方法進行了一系列規制。此外，不動產形成及交易中亦涉及到相應增值稅減免情形。由此，鑒于交易各方性質、不動產形成途徑與時間、類型、地方稅收政策等的多樣性，加之交易中約定的（增值稅等）稅負承擔（如賣方凈到手、買賣雙方各自承擔等）方式各異情形，如何充分收集信息，將交易實例與待估對象的價值內涵修正一致，已成為不動產評估中至關重要的一環。

根據《企業會計準則第39號——公允價值計量》第二條“公允價值，是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格”、第十六條“公允價值是出售該項資產所能收到或者轉移該項負債所需支付的價格”規定，會計意義上的公允價值更多的是聚焦于“賣”經濟行為之上的脫手價值；而根據《資產評估價值類型指導意見》第四條“市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額”闡述可推斷，不動產的主流評估價值類型系建立于交易之上的價值，即“買”或“賣”經濟行為之上的價值?？梢姡袌鰞r值與公允價值存在一定的差異，除卻“賣”的脫手價值類型外，部分經濟行為中，尚存在“買”的進入價值或重置價值類型。但筆者認為，在不動產評估領域，若不考慮企業整體價值評估中對于外購不動產需計入契稅等交易稅費等情形，結合當前不動產市場總體供求情況分析，兩種價值類型并無實質差異，均更倚重買方基于自身稟賦的出價而非賣方報價，并牢牢錨定于買方的理性決策。基于此，以下主要從買方角度出發，分析市場（交易）價格中增值稅等稅務權益的影響，以此為后續市場法評估奠定基礎。

（二）買方角度的增值稅稅務權益內涵

以單項不動產交易評估為例。營改增后，由于賣方（為房地產開發企業、其他主體等）經營業務類型、（為一般納稅人、小規模納稅人、個人等）納稅人性質、（一般計稅、簡易計稅、免稅等）計稅方式、不動產原取得方式和時間、（經濟行為實現過程中）買方取得的不動產交易憑證（發票）不同，同一含稅價值（價格）可能意味著不同的增值稅稅務權益價值，造成不動產的不含增值稅稅務權益價值（價格）出現差異，進而影響買方當前及后續（交易或價值）運營價值。因此，買方往往會撥開增值稅稅務權益的面紗，梳理各不動產不含增值稅稅務權益報價，以此為基點展開后續博弈。由此，將不同增值稅稅負內涵的交易價格統一還原為不含增值稅稅務權益價格，實為不動產交易的基準價格邏輯，市場法評估亦須錨定該等交易實質，通過分析修正，還原交易實例的不含增值稅稅務權益價格，進而開展后續評估。

由上文可見，從買方角度來看，營改增后不動產含增值稅價值內涵包含兩部分，即不動產增值稅稅務權益價值及不動產的不含增值稅稅務權益價值，即：

不動產不含增值稅稅務權益價值=不動產含增值稅價值-不動產增值稅稅務權益價值

不動產增值稅稅務權益，即附著在增值稅發票等稅務機關認可的交易憑據上的，會為其記載的不動產買方帶來（包括但不限于現時或未來增值稅抵扣權益等）經濟利益的對應權益。交易中是否開具發票，是增值稅普通發票還是專用發票等，發票或憑據上的交易額能否抵減，抵減的金額及節奏如何……這一系列的問題，都可能影響增值稅稅務權益價值。

相反，賣方的稅務權益來源于其歷史交易中取得的發票憑證，或經濟活動中形成的相應權益，屬于賣方的既有利益，除非在完全賣方市場條件下，通常對交易定價無實質影響。

綜上，如何從買方角度厘定不動產增值稅稅務權益價值，并將含增值稅價值（價格）修正還原為不含增值稅稅務權益價值（價格），成為決定市場法評估成敗的關鍵之一。

（三）市場法評估中不含增值稅稅務權益價值（價格）的確定

以常見的不動產轉讓評估為例。

1.評估前的準備工作

市場法評估之初，需做好下述準備工作：

一是交易實例及評估對象在經濟行為實現過程中的增值稅涉稅事項的調查工作。需要調查的內容主要包括：（可比交易實例及待估不動產）賣方的納稅人資格（一般納稅人、小規模納稅人或個人等）、賣方是否為銷售自行開發房地產項目的房地產開發企業，計稅方法（一般計稅方法或簡易計稅方法）、原始取得方式（購買或自建等）、取得憑據（是否具備符合稅務規制的發票或憑證等）、適用稅率（增值稅率或征收率）、（交易實例及本次交易既定或潛在）買方納稅人資格、交易方式對（潛在）買方增值稅稅務權益的影響。

二是根據調查情況結合本次經濟行為做好相關評估假設工作。主要包括：關于評估對象（或交易案例）賣方的增值稅情況假設：例如不動產原始購買價格不明確，應根據核查驗證進行合理假設；關于本次經濟行為中交易要素的假設：例如合理假設潛在買方的納稅人資格、計稅方法、稅率，以及賣方擬選定的計稅方法、交易稅率、是否開具發票及發票的種類等。

2.基于增值稅稅務權益差異的市場法評估對策

不動產市場法評估中，建議采取以下步驟：

（1）將交易實例與評估對象的價格（價值）口徑調整一致

交易實例價格一般包括凈到手價格、各自承擔稅負價格等類型，通常情況下，含增值稅價格更具可比性，鑒于此，實務中將交易價格統一調整為含增值稅價格更易操作與理解（暫不考慮免稅情形等）。

常見交易中，增值稅的計算方式如下：

（2）增值稅稅務權益影響因素的修正

表1 常見不動產交易中的增值稅計算方式

顧名思義，需考慮交易實例與評估對象間增值稅稅務權益差異的影響，在權益狀況修正中做適當調整。

步驟一中，已將交易實例價格統一調整為含增值稅價格。在此基礎上，以評估對象（潛在）買方（一般納稅人、小規模納稅人等）納稅人性質為設定前提，將交易實例比準價格調整為不含增值稅稅務權益價格。

絕對額調整的公式如下：

不含增值稅稅務權益價格=交易實例含增值稅價格-交易實例增值稅稅務權益調整金額

交易實例增值稅稅務權益調整金額=（設定的）買方（通過交易形成）的可抵扣進項稅額

系數調整的公式：

不含增值稅稅務權益價格=交易實例含增值稅價格×100÷交易實例增值稅稅務權益調整系數

交易實例增值稅稅務權益調整系數=交易實例含增值稅價格÷交易實例不含增值稅稅務權益價格×100

以下從筆者對增值稅實踐的理解出發，就一般納稅人作為買方的主要交易情形，整理的增值稅稅務權益調整系數參考表。

（3）經其他因素修正后得出評估價值

實務中，也可在第二步確定的交易實例（不含增值稅稅務權益價格）比準價格基礎上，按照評估對象設定的（潛在）買方（計稅方法、稅率等）特征，計算出交易實例含稅價格，進而對其他（交易條件、時間、區域、實物、權益因素等）要素修正，確定評估對象的含增值稅價值。

金額調整的公式：

比準價格（含增值稅價格）=比準價格（不含增值稅稅務權益價格）+評估對象的增值稅稅務權益調整金額

評估對象增值稅稅務權益調整金額=（設定的）買方（通過交易形成）的可抵扣進項稅額

系數調整的公式：

比準價格（含增值稅價格）=比準價格（不含增值稅稅務權益價格）×評估對象增值稅稅務權益調整系數÷100

表2 一般納稅人購買不動產情形之增值稅稅務權益調整系數表

評估對象增值稅稅務權益調整系數=【比準價格（不含增值稅稅務權益價格）+評估對象增值稅稅務權益調整金額】÷比準價格（不含增值稅稅務權益價格）×100

（評估對象增值稅稅務權益調整系數確定方式可參照第二步）

二、不動產價值的完全稅務權益影響及市場法修正

（一）不動產交易的其他稅種概述

不動產交易涉及的其他稅費主要有城市維護建設稅（簡稱城建稅）、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、企業（個人）所得稅、印花稅、契稅等，前5項一般由賣方承擔，契稅由賣方繳納，印花稅由買賣雙方結合（賣方“產權轉移書據”，買方簽訂《商品房買賣合同》，領取《房屋產權證》，與銀行簽訂《購房貸款合同》行為等）情形分別繳納。

一般來說，依據不動產所在區域按7%、5%、1%結合地方優惠政策計征城建稅，按3%、2%結合地方優惠政策計征教育費附加及地方教育附加；對于土地增值稅，除對部分情形予以核定征收外，主要采取四級超率累進稅率方式予以征收，其中，屬于《土地增值稅暫行條例》中規定的“舊房及建筑物”，可采用發票加成金額扣除法（按照賣方購入不動產時取得發票所載金額，從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算加成金額）或結合舊房評估價值，進而計算扣除項目金額；對于企業所得稅，除部分核定征收情形外，一般采用查賬征收方式（在轉讓不動產時，并非單獨以不動產轉讓業務的盈虧情況計算納稅，而是將盈虧并入當期應納稅所得額后一并計算納稅）；對于個人所得稅，依據房產類型、面積、產權取得年限、行為實質、所在城市，結合個人所得稅率、征收率及當地優惠政策等，予以計征；對于契稅，一般依據不含增值稅價格，按3%-5%稅率計征，對于住宅等物業，根據面積、第幾套、價格、購買主體性質等，結合征收率及地方優惠政策予以計征。

此外，部分城市已試點房產稅征收，對其結合交易單價、總價、名下套數及第幾套、戶均面積、戶籍等，依據適用稅率予以計征。

從目前相關稅法和稅務總局公告文件看，上述稅金的計稅基礎均為不動產不含增值稅的交易價格。

（二）買方角度的稅務權益內涵

1.不同稅負承擔方式下交易價格的影響

仍以單項不動產交易評估為例。目前市場交易中存在諸多稅費承擔方式，除雙方各自承擔方式外，較普遍的還有“凈到手”方式。所謂“凈到手”方式，即應由買賣雙方各自繳納的稅費，約定均由買方承擔的交易方式。

考慮到交易實例及評估對象涉及的稅費承擔方式之多樣性，交易價格間較難直接比較，因此通常需揭示買方實際的購買成本，普遍做法為把不同稅負內涵的交易價格統一還原為含增值稅價格，進而確認不含增值稅稅務權益價格。

2．“增值稅沉沒成本”（具體定義詳見下文）對應權益價值影響

通常情況下，不動產的含增值稅價值與不動產含增值稅稅務權益價值金額相等，統稱為不動產含增值稅價值。但是，不動產的不含增值稅價值與不含增值稅稅務權益價值不必然相等，原因是賣方繳納的銷項稅額或應納增值稅額不一定等于買方（基于本次交易形成）的（后續）稅務權益，交易后買方并不一定能以與賣方銷項稅等同的金額用于進項稅抵扣。

表3 買賣雙方視角的交易價格內涵比較

增值稅銷項稅額或應納增值稅額與增值稅稅務權益并不必然相等，前者一般大于等于后者，本文將兩者差異定義為“增值稅沉沒成本”。

對于一般納稅人買方來說，前述增值稅沉沒成本并非毫無價值。一是該等成本將可能通過折舊攤銷或納入后次交易成本而減少應稅所得額，進而帶來未來所得稅支出的減少。二是若該等不動產期后再次被交易，前述沉沒成本將進入扣除成本，未來土地增值稅支出得以下降。

（三）基于完全稅務權益差異的市場法評估對策

在考慮完全稅務權益的不動產市場法情境下，建議采取下述步驟：

1.將交易實例與評估對象價格口徑調整一致

本步驟下，將交易價格統一調整為含增值稅價格。對于“凈到手”的交易實例價格，應結合核查驗證輔之合理假設，加計賣方轉嫁的相關（增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、企業（個人）所得稅、賣方印花稅、房產稅等）稅費，修正至統一的含增值稅價格。

2.增值稅稅務權益及增值稅沉沒成本對應權益的影響修正

筆者認為，在權益狀況修正中，除考慮交易實例與評估對象增值稅稅務權益差異的影響外，還需按照評估對象設定的（潛在）買方具體特征（后續持有或轉售意圖、所得稅率、盈利狀況等），計算出增值稅沉沒成本的（折現）權益價值影響。在對兩者權益共同影響的修正基礎上，考慮其他（交易條件、時間、區域、實物、權益因素等）要素修正，進而確定最終價值。

舉例如下：假設選取下述2宗交易實例，買方實際支付現金均為100萬元，具體如圖1所示。

從一般納稅人買方角度來看，同一現金支付額的不同交易情形下，由于賣方經營業務與性質、計稅方式、不動產交易憑證（發票）不同，買方可取得的現時或未來增值稅抵扣權益（即增值稅稅務權益）價值，以及基于增值稅沉沒成本帶來的未來所得稅抵減價值均可能不同，買方的實際購買成本隨之變動。由此，評估專業人員應先行求取各案例中買方的實際購買成本，并據此開展后續評定估算。由圖1可見，交易實例一中，在凈到手交易價格基礎上，加計賣方轉嫁的相關稅金（暫不考慮印花稅等小金額稅種影響），（考慮附加稅迭代）計算的增值稅稅務權益價值為8.12萬元，實際購買成本為91.88萬元；交易實例二中，雖然無增值稅稅務權益，但基于賣方開具普通發票的4.76萬元增值稅將為買方帶來1.19萬元的未來所得稅抵減價值，因此，實際購買成本為98.81萬元。

圖1 相同現金支出的不同交易情形下之實際購買成本

三、衍生思考

上文主要聚焦于不動產單項資產交易情形，鑒于評估場景的多樣性，以下，結合筆者實踐，提出一定的衍生觀點。

1.交易實例或（潛在）買方性質不同情境下的評估。筆者以為，若交易實例與評估對象的（潛在）買方性質存在差異，如實例中買方為小規模納稅人，而評估對象（潛在）買方為一般納稅人，鑒于同一交易中，針對不同的買方，賣方現金流入無實質影響，因此，可以將交易實例的買方模擬為一般納稅人，據此計算買方的實際購買成本，進而開展后續評定估算。前文主要針對一般納稅人的買方展開論述。若買方為小規模納稅人或其他納稅主體，鑒于增值稅稅務價值不再存在，不同的交易情境對修正系數及評估結果影響的敏感性將顯著下降。

2.買方未來經營狀況及不動產銷售意圖對評估價值的影響。以上更多基于買方有足夠的銷項稅金及應納稅所得額可供抵扣（抵減）為前提，若該等前提發生變化，則買方的實際購買成本將上升，市場法修正系數隨之變動；此外，若未來再次銷售前述不動產，則應在實際購買成本中考慮稅費沉沒成本帶來的后續土地增值稅稅負節約價值；此外，可適當引入折現計算方式。

3.不同評估目的、評估對象項下的不動產市場法評估。筆者認為，（具備發達市場交易環境的）單項資產轉讓目的下的不動產市場法評估中，無論是轉讓還是購買行為，評估方法及參數等并無顯著差異。企業整體價值評估中，若整體評估方法為資產基礎法，不動產采用市場法評估，除視資產類別（如固定資產等）可能視具體情況考慮契稅權益價值（而投資性房地產則無需考慮）外，其他評估方法及參數并無明顯區別。

4.評估價值含（增值）稅口徑與報告披露。交易方為一般納稅人時，單項資產評估價值是否含稅，一般無硬性要求，只要符合交易慣例及委托方需求，便于有效交易，報告中充分披露即可。在國資項目中，基于稅費籌劃考慮，通常采用含稅價口徑頻度更高。但對于以下評估目的，需特別關注：一是抵押目的下，抵押價值為價值類型的不動產評估中，鑒于一般需扣除實現抵押權的稅費，宜采用不含稅價值；二是以政府收儲、征用為目的評估中，通常采用不含稅價值，并提請交易雙方就可能的營業稅沉沒成本事宜另行磋商；三是涉及司法處置的不動產評估，拍賣公告多會明確交易稅費由買受人承擔，針對評估委托書中通常要求出具市場價值和司法處置價值兩種結論的特征，以最可能達成交易的買方類型設定（潛在）買方類型，無論采用含稅價值，或不含稅價值，甚至分別采用兩種價值，均不會造成實質障礙。

資產所在單位為一般納稅人時，整體資產（或構成最小盈利主體的資產組）評估中，為與現行賬面處理原則（及部分交易擬采用特殊稅務重組、免稅重組的籌劃情形）相匹配，建議采用不含稅價口徑。若涉及特殊的經濟行為，可依據價值實質靈活調整。當評估對象所在主體是小規模納稅人或其他主體時，評估結果一般采用含稅價。

另外，需要關注同一不動產（可能的）另一種評估結果是否含稅，如選取的另一種方法為收益法，其結果往往不含增值稅，此時，若市場法采用含稅價，易造成兩項評估結果口徑不一致的情形。評估報告披露中，應明確評估結果是否包含增值稅。另外，應明確評估對象的不含增值稅評估價值，不等同于評估對象的不含增值稅稅務權益的評估價值，重點披露評估價值的增值稅內涵。若涉及潛在買方類型、參數來源等假設的，應予充分披露。

5.土地使用權市場法評估的特殊考慮。從相關文件來看，土地一級市場的出讓成交價格為免稅價格，非用于房地產開發情形下，買方是不能進行進項稅抵扣的。通常的經濟行為是基于二級市場交易實現的，二級市場買方取得增值稅專用發票后可進行進項稅抵扣，其含稅價值與一級市場成交價內涵并不一致。同時，考慮到一二級市場供求情況差異（較多情形下，一級市場土地出讓價格并非真正意義上的市場價值），若采用一級市場成交價格進行市場法評估，應特別關注一二級市場差價、二級市場增值稅稅務權益價值（及對所得稅與土地增值稅的后續影響）等多重影響。

不動產交易價格受多種因素影響，由于交易各方性質、不動產狀況、發票類型、經濟行為、評估對象等各要素均可能存在差異，因此，對于市場法操作路徑與方式，難以一言以蔽之。實務中，應錨定交易方博弈本質，抓住主要矛盾，秉承實質重于形式原則，構建有效估值體系，探究價值真相。