淺析我國不動產登記制度

張擁軍

不動產登記制度是物權法的重要組成部分。沒有健全的房地產登記制度，就沒有完善的產權法律制度。雖然統一的房地產登記制度的實施總體上受到監督，但房地產登記的相關制度和具體操作程序還需要進一步明確和完善。

一、不動產登記制度的概念

不同的學者對不動產登記制度的概念有不同的看法。王立明界定了房地產登記是申請人對房地產權利的確立，并按照法定程序移交專門登記機關進行登記。孫顯忠教授認為，房地產登記是指在債權人申請中有關國家登記部門的登記，不動產登記簿中登記的不動產項目的申請人不作規定。梁輝星教授認為，房地產登記是指土地及其所有權等權利的取得、喪失和變更，按照相關專門機構管理的專業簿冊的法律程序進行。綜上所述，房產登記是指產權人進行業務申請時，國家對應的職能部門對該業務進行變更、喪失和取得的業務辦理。按照相應的法定的程序，對房地產登記管理機構的專用賬簿進行登記。不動產登記有兩種含義:一是登記的事實狀態，二是登記的程序或順序。

二、完善不動產登記制度的意義

市場經濟法不可或缺的組成部分就是《物權法》，它也是組成《民法》的重要部分。人類發展和生存的基本條件就是房地產，而他相關的法律在物權法中地位極其重要。作為物權法的重要組成部分之一不動產登記制度，它基礎的完善需要首先完善和建立房產登記制度，確立和維護社會主義所有制關系，《物權法》既是一項重要法律，也是規范社會主義市場經濟的一項基本法律。完善的產權法律制度可以理順產權關系，保護國家、集體和個人的產權權益，激發各種市場主體創造財富的積極性，維護財產交易的安全和秩序，保證市場經濟的資源合理利用。推進社會主義現代化建設，才能保障市場經濟的健康發展。

三、我國不動產登記制度存在的缺陷

（一）雖然我國明確規定國家或省的房地產登記應當由國土資源部監督和指導，但這些機構缺乏整合。在市、縣一級，房產登記難以統一。據調查，一些地區的國土資源部并沒有積極設立房地產登記代理機構，他們認為如果沒有明確劃分各部門的登記管理職能，很難協調各部門之間的關系。開展這項工作也很困難。由于不同地區土地資源管理的復雜性，他們更愿意將房地產登記機構下放給地方政府，然后通過國土資源部門進行引導。不僅如此，在地方國土資源部門和地區設立城市和縣級房地產登記機構也很困難。

（二）技術標準和信息尚未統一。隨著我國《房地產登記條例》的頒布實施，迫切需要建立統一的房地產登記制度。房地產登記注冊的登記依據、登記平臺、登記機構和登記信息必須實現四個統一，逐步規范房地產統一登記的權利調查、信息平臺建設和操作標準。然而，在目前一些地區的房地產登記過程中，并沒有嚴格按照“四統一”的要求，而是更多的結合了當地房地產登記的實際情況。因此，國家有關不定產登記的相關數據無法兼容，規定也無法實施。所以會致使房地產統一登記增加了數據上的工作量。

（三）在房地產登記過程中，信息交易的安全性受到保護，在很大程度上決定了登記制度的可信性。根據房地產登記的法律法規，對房地產登記制度的信譽度仍然缺乏法律法規的規范和約束。首先，沒有關于推定的合法性的制度;二是信托登記制度缺乏明確規定，不能保證買方交易安全。如此缺乏信用的房地產登記制度將極大地影響房地產登記信息的交易。使得名稱注冊房地產銷售房地產的前提下隱藏其真正的權利,當房地產交易的基礎上進行了注冊信息,交易完成后,真正的權利人發起一個抗辯,使得買受人的權益受到損害。

（四）房地產登記的部門規章、司法解釋、法律法規和地方性法規標準都不統一，導致現階段，相關的法律及其混亂。有關于房地產地方政策法規登記的公共土地登記數據查詢系統和土地登記規則，雖然這些政策法規明確規定了與房地產登記相關的問題，但它們相對分散。由于房地產登記的混亂，相關的政策法規大大增加了地方財政支出和房地產登記的負擔，但也阻礙了房地產登記的效率。很可能注冊信息有誤，在很大程度上不利于房地產信息的獲取。

四、我國不動產登記的完善

2007年，《物權法》頒布了13條關于房地產登記的規定，對房地產登記進行了總結，但我們不得不承認，到目前為止，中國還沒有建立統一的房地產登記制度。此外，還有一些法律法規具有較強的行政色彩。“不能滿足房地產市場經濟交易的需要，不能滿足產權宣傳原則和客觀公正的產權原則保護產權的需要。”因此，從理論上講，我國需要進一步解釋《物權法》中規定的房地產登記制度。筆者對等級制度以及房地產制度進行了完善。

（一）學術界對不動產登記權有兩種看法。一是“法院說”，強調不動產登記制度應在法院管轄范圍內統一。不動產在法院的登記工作會使得法院工作量增大，不利于法院司法工作展開。此外，由于產權登記的變更，法院的公信力將大大降低。二是“行政機關理論”符合我國國情，如臺灣。房地產登記由政府管理。這將有效改善我國房地產登記的現狀，提高房地產登記的效率。

（二）有關房地產登記的法律、法規沒有規定房地產登記信息應當公開，房地產登記原則應當按照公開原則公開、信任，但這兩個原則并沒有直接反映在法律上。這直接導致了對房地產相關信息的搜索。為了體現公共性原則和公信力原則，筆者認為應將這兩項原則轉化為法律條文，將不動產信息進行公開。

（三）《物權法》第20條規定，當事人可以通過簽訂買賣房屋或其他不動產的協議，向登記機關申請通知，以確保將來產權的實現。按協議登記。經通知登記后，業主直接處分該房地產，不具有物權效力。在我國，關于通知注冊制度的規定只有一條規定，不夠具體，缺乏可操作性，需要在很多地方加以明確和完善。針對通知注冊的立法方式，應完善通知注冊的內容和注冊的程序。

（四）完善過錯責任制度。如果注冊機構玩忽職守，不僅會損害雙方的利益，而且會嚴重影響交易的安全和秩序，從而從根本上動搖注冊制度。為加強登記機關的責任意識，督促登記機關履行職責，保證非生產登記的公信力，建立房地產登記機關的賠償責任制度。

1、登記機構責任認定。《物權法》規定，登記機構應當對登記錯誤給他人造成的損害承擔賠償責任，可是此類問題認定責任，沒有明確的責任劃分，責任認定原則決定了登記機構的構成要件，賠償內容和賠償范圍，免責、舉證責任等重要問題。第三條中國“國家賠償法律”的規定,國家機關及工作人員非法行使權力致使公民、法人或其他組織利益受損，受害者有權依照本法的規定進行補償。因此，我國并沒有采用賠償責任原則來界定國家賠償。

2、確定賠償來源。房地產登記涉及的財產權是巨大的。與以往司法實踐相比，登記機關只進行了正式審查。以過錯責任原則為賠償前提，無疑可以迅速提高賠償風險。根據《國務院賠償基金管理辦法》第七條的規定，國家賠償應當以財政支出全額補償。如何讓注冊管理機構承擔注冊錯誤的賠償責任，避免國家為此支付巨額賠償。如何解決賠償費用的來源，我認為我們可以采取責任保險的方式。登記合作補償基金可以提取雙方為設立基金支付的注冊費的一定比例，或者記錄機構可以使用提取費用購買“錯誤和遺漏保險”。一旦發生大額賠償，先由登記機關支付，然后由保險公司結算，這樣可以有效規避賠償風險。

五、結束語

隨著社會的飛速發展，房地產登記制度逐漸成為人們日常生活中不可缺少的一部分。但我國房地產登記制度仍存在制度整合不足、技術標準與信息不統一、誠信缺失、相關法律混亂等問題。中國有關職能部門要繼續努力。積極完善房地產登記制度，充分發揮其功能。