一手房業務拖累、踩雷“大客戶” 地產代理商業績大跳水風險仍存

秦佳麗

年報季即將結束，房地產代理行業的業績表現陸續曝光，財報顯示，易居企業控股、世聯行、合富輝煌等地產代理商遭遇業績虧損。而出現這種普跌主要是因為房地產市場不景氣，另外與一些頭部地產公司爆雷有一定關系。

有業內人士向《紅周刊》表示，來自房地產開發端的風險或加速中介代理平臺洗牌。“目前整個地產行業洗牌已經波及到代理商，如果再經歷一輪洗牌，能夠存活良好的更少。”

一手房業務拖累地產代理商普虧

因為房地產市場不景氣，地產代理行業遭遇普遍虧損。截至4月29日，易居企業控股、世聯行、房多多、合富輝煌等過半頭部上市地產代理商披露了2021年報或未經審核業績報告，上述企業報告期內依次錄得凈利潤-88.93億元、-11.29億元、-11.71億元、-4.45億元，分別較上年同比變化為-3021%、-1118%、-431%、-396%。

其中，除了敲響退市警鐘的房多多繼2019年、2020年分別錄得凈虧損5.1億元、2.2億元后再度虧損，易居企業控股、世聯行、合富輝煌屬于首次止盈轉虧。

對于虧損原因，這些地產代理商指出是房地產下行所帶來的“連鎖反應”，諸如“商業承兌匯票逾期未兌付”“個別房企客戶的信貸質素惡化”“壞賬撥備增多”等，影響歸屬于上市公司股東的凈利潤。《紅周刊》梳理企業公告發現，2021年上述代理商均計提較大額度資產減值準備，易居企業控股、世聯行、房多多、合富輝煌計提減值或壞賬撥備分別為66.68億元、16.6億元、6.13億元、3.06億港元（約合2.58億元人民幣）。

《紅周刊》了解到，從業務類型上看，上述企業區別于貝殼、我愛我家等發家于二手房業務的中介平臺，易居企業控股、世聯行、房多多更多聚焦于新房代理市場，做“B端市場的生意”。其中，房多多標榜做“中介的中介”，本質上是為商家用戶構建服務平臺;而圍繞“大交易、大資管”開展業務布局的世聯行，大方向是“toG（地方政府）、toB（大型企業）再toC”;易居企業涵蓋易居營銷、克而瑞、易居房友等業務產品，對應提供一手房代理、房地產數據及咨詢以及房地產經紀網絡三大業務。

而定位一手房代理，也確實曾給上述企業帶來高速發展時刻。以易居企業控股為例，《紅周刊》統計，2017年至2020年，易居企業控股一手房代理服務收入依次為39.27億元、47.53億元、45.66億元、32.62億元，占各年總營收比重為84.75%、79.91%，50.21%，40.52%。其間，伴隨房地產經紀網絡、房地產數據及咨詢業務營收擴大，其一手房代理服務收入占比自2017年到達頂峰后逐漸下行，但該業務板塊貢獻營收占比仍居于公司三大業務板塊第一。

但在房企銷售額普遍下行的情況下，一手房代理商首當其沖地遭遇業績下滑風險。2021年，易居企業控股一手房代理收入為19.76億元，同比下降34.93%，在三大業務板塊中降幅最高;占總營收比重則下降至22.34%，昔日的營收主力板塊開始被其房地產經紀網絡服務反超。

和易居企業控股類似，世聯行2021年代理銷售業務收入24.01億元，同比下降19.81%，為上市公司貢獻營收占比減少5個百分點至39.48%。已結算代理銷售額3134.79億元，增長率-18.43%;已結算代理銷售面積2959.65萬平方米，增長率-13.63%;代理收費平均費率0.77%，低于2020年的0.78%和2019年的0.8%。

對此，廣東中原地產項目部總經理黃韜向《紅周刊》表示，當前地產代理商在新房代理方面業績下滑嚴重，主要跟其與開發商的緊密捆綁及賴以一手房貢獻業績有關。“比如，就中原在廣州的門店而言，70%至80%的傭金收入是來自于一手房代理。今年以來受經濟下行壓力和疫情影響，地產銷售額普遍下滑，像我們在廣州白云區代理的6個樓盤就關閉了半個月，對整體業績的影響可想而知。”

易居、世聯行踩雷“大客戶”風險釋放仍在進行中

在遭遇賬面虧損的情況下，一些地產代理商的風險實際還未釋放完成。比如押注部分“爆雷”開發商的代理機構，就存在這樣的問題。

以近半年遭遇股價腰斬的世聯行為例，據年報介紹，導致虧損最重要原因在于“某大客戶資金周轉困難，出現了商業承兌匯票逾期未兌付的情況，部分開發商客戶出現融資困難、資金鏈緊張的狀況”，應收款項計提的信用減值損失同比增加10.41億元。

盡管世聯行未點名“大客戶”是誰，但公司以往年報顯示，這或與恒大集團有關。2020年，恒大以7.15億元銷售額占公司年度銷售總額比例達10.64%，系世聯行第一大客戶。2021年，公司明確涉及恒大集團的權益性投資價值變動為-8500萬元。

截至2021年底，世聯行的應收款項仍有相當一部分源自恒大。年報介紹，世聯行應收恒大集團及其關聯方的應收款項合計12.53億元，另通過間接投資持有其子公司恒大地產其他非流動金融資產為1億元。如今，昔日大客戶深陷流動性危機，世聯行前述應收款型和投資面臨較大風險敞口。

而今年4月份觸發美元債違約的易居企業控股，與“大客戶”的深度捆綁有過之而無不及。其2018年赴港上市披露的招股書顯示，公司參股陣營包括恒大、富力、龍光、新力、禹洲等26家房企，然而過去一年，上述房企過半出現流動性危機。

根據易居企業控股近期發布的未經審核業績公告，公司預期信貸損失的金融資產虧損撥備（扣除撥回）從2020年的約1.72億元增加3765%至2021年的66.68億元，原因為“個別房企客戶信貸素質惡化”“個別房地產客戶的未償還貿易相關應收款項”。根據其以往業務構成，易居企業控股觸雷對象同樣繞不開恒大。《紅周刊》統計，2018年至2020年，恒大為易居企業控股貢獻的營業收入依次為18.7億元、16.4億元、13.2億元，占比公司總營收依次為31.5%、18.0%、16.4%，盡管其營收占比有所下降，但其間始終為易居企業控股單一最大客戶。

據易居企業控股此前公告，截至2021年中，易居企業控股的應收賬款為74.34億元，其中恒大是其單一最大客戶，涉及恒大的應收款項在35～40億元，占其總應收賬款比重約50%。可以說，深陷流動性危機的恒大集團直接令易居業績承壓。

“‘大客戶依賴其實是企業的一種經營理念和業務結構。”黃韜對此表示，“我們將業務模式分為‘大樹式或者‘森林式，前者好比一棵大樹死掉，主營業務也就隨之倒下，確實有很大風險;后者可能是一棵小樹死去，但還有其他的。這是經營理念的差異，企業在不同地區和不同階段有靈活的選擇。想要持續生存下去，關鍵還是要維持核心競爭力和市場占有率。”

地產代理商業務和人員收縮行業轉型前景不樂觀

與業績承壓相伴隨，地產中介及代理商開始收縮業務以及人員編制。比如，今年3月，在線房產交易平臺Q房網發布內部通知，宣告上海云房數據服務有限公司歇業，原因為該公司“持續虧損、無力維持正常經營”;而某頭部上市中介平臺，則在當月傳出二手和新房交易服務事業群部門人員優化10%的消息。

58安居客房產研究院發布的《全國房產經紀行業季報（2022年一季度）》顯示，2022年前3月，受市場環境影響，全國房產經紀公司數量持續減少，3月環比降幅達12.1%。

實際上，部分地產代理商在去年就已經開啟人員優化進程。《紅周刊》統計顯示，截至去年底，房多多員工總數為604人，同比減少64.98%;世聯行員工總數為14006人，較上年同期減少34.05%。

具體來看，以世聯行為例，其2021年各專業構成類別中，員工裁撤比例居前三的是金融類、業務支持類和銷售類，截至報告期末分別存續124人、1210人、5987人，同比減少57.2%、48.33%、43.08%。與之對應的，資產運營類是其惟一員工數量正增長的專業類別，截至報告期末存續3068人，較上年同期增加1.52%。

《紅周刊》發現，世聯行的動作既與行業內普遍收縮有關，也與自身業務轉型有關。這不僅世聯行，其他地產代理商也在謀求轉型。

據了解，地產代理商紛紛在金融業務、長租公寓、數字服務等領域尋求第二增長曲線。比如，房多多寄希望于打造數字化服務產品“房云SaaS”。易居企業控股自2020年起與阿里聯合推出天貓好房，并以此為平臺開展數字營銷服務，該業務板塊在2021年實現收入34.43億元，同比大增202.53%。世聯行在引入珠海大橫琴集團并讓渡控股權的2020年，亦借機宣布朝向“大交易+大資管”轉型，前者包括代理銷售和金融業務;后者包括城市資產管理、空間運營、招商租賃業務等。2021年，世聯行處置了酒店管理、公寓管理類公司60余家;另通過投資新設及收購資產等形式取得商業保理、房地產顧問咨詢及城市運營服務類公司40余家，“大資管”業務落地明顯。

不過，《紅周刊》梳理發現，世聯行的新增業務盈利能力有待提升。2021年，其新增城市資產管理、空間運營業務，分別實現營業收入7.34億元、5.49億元，占總營收比重為12.10%、9.02%。然而前者毛利率為11.29%，低于其“老本行”代理銷售所表現出的24.8%;后者營收尚未覆蓋成本，毛利率為-12.2%。

黃韜對此表示，目前地產代理商的新型業務對于提升行業整體運營水平有益，但不宜夸大其作用，“比如互聯網+、數字化營銷等業務，能夠完善方案整合、提升配套服務，但它們仍然無法代替最重要的線下銷售。”

空·白研究院創始人楊現領則向《紅周刊》表示，依靠“信息差、資源差”這種簡單的運營邏輯是中介機構及代理商們出現困境的本質原因，只是該輪市場下行讓大家的風險暴露得更加清楚，“如果不重新找到行業的角色和價值，所謂的‘護城河或‘第二增長曲線依舊非常難。”

從未來趨勢來看，黃韜認為地產代理商仍有可觀的市場份額，代理機構的營銷策劃等功能也不會消失，“僅以廣州為例，10萬套一手房住宅，意味著兩三千億元的銷售額，按照代理公司能夠分到10%的銷售額來看，也有幾百億元，市場份額還是很大的。”

與業績承壓相伴隨，地產中介及代理商開始收縮業務以及人員編制。比如，今年3月，在線房產交易平臺Q房網發布內部通知，宣告上海云房數據服務有限公司歇業，原因為該公司“持續虧損、無力維持正常經營”;而某頭部上市中介平臺，則在當月傳出二手和新房交易服務事業群部門人員優化10%的消息。

58安居客房產研究院發布的《全國房產經紀行業季報（2022年一季度）》顯示，2022年前3月，受市場環境影響，全國房產經紀公司數量持續減少，3月環比降幅達12.1%。

實際上，部分地產代理商在去年就已經開啟人員優化進程。《紅周刊》統計顯示，截至去年底，房多多員工總數為604人，同比減少64.98%;世聯行員工總數為14006人，較上年同期減少34.05%。

具體來看，以世聯行為例，其2021年各專業構成類別中，員工裁撤比例居前三的是金融類、業務支持類和銷售類，截至報告期末分別存續124人、1210人、5987人，同比減少57.2%、48.33%、43.08%。與之對應的，資產運營類是其惟一員工數量正增長的專業類別，截至報告期末存續3068人，較上年同期增加1.52%。

《紅周刊》發現，世聯行的動作既與行業內普遍收縮有關，也與自身業務轉型有關。這不僅世聯行，其他地產代理商也在謀求轉型。

據了解，地產代理商紛紛在金融業務、長租公寓、數字服務等領域尋求第二增長曲線。比如，房多多寄希望于打造數字化服務產品“房云SaaS”。易居企業控股自2020年起與阿里聯合推出天貓好房，并以此為平臺開展數字營銷服務，該業務板塊在2021年實現收入34.43億元，同比大增202.53%。世聯行在引入珠海大橫琴集團并讓渡控股權的2020年，亦借機宣布朝向“大交易+大資管”轉型，前者包括代理銷售和金融業務;后者包括城市資產管理、空間運營、招商租賃業務等。2021年，世聯行處置了酒店管理、公寓管理類公司60余家;另通過投資新設及收購資產等形式取得商業保理、房地產顧問咨詢及城市運營服務類公司40余家，“大資管”業務落地明顯。

不過，《紅周刊》梳理發現，世聯行的新增業務盈利能力有待提升。2021年，其新增城市資產管理、空間運營業務，分別實現營業收入7.34億元、5.49億元，占總營收比重為12.10%、9.02%。然而前者毛利率為11.29%，低于其“老本行”代理銷售所表現出的24.8%;后者營收尚未覆蓋成本，毛利率為-12.2%。

黃韜對此表示，目前地產代理商的新型業務對于提升行業整體運營水平有益，但不宜夸大其作用，“比如互聯網+、數字化營銷等業務，能夠完善方案整合、提升配套服務，但它們仍然無法代替最重要的線下銷售。”

空·白研究院創始人楊現領則向《紅周刊》表示，依靠“信息差、資源差”這種簡單的運營邏輯是中介機構及代理商們出現困境的本質原因，只是該輪市場下行讓大家的風險暴露得更加清楚，“如果不重新找到行業的角色和價值，所謂的‘護城河或‘第二增長曲線依舊非常難。”

從未來趨勢來看，黃韜認為地產代理商仍有可觀的市場份額，代理機構的營銷策劃等功能也不會消失，“僅以廣州為例，10萬套一手房住宅，意味著兩三千億元的銷售額，按照代理公司能夠分到10%的銷售額來看，也有幾百億元，市場份額還是很大的。”

與此同時，能夠順利“渡劫”的代理商將“有得做”。“一是開發商需要賣貨，也存在競爭，需要跟代理公司合作;二是目前市面上聚焦一手房業務的代理商其實沒有多少家可選，而目前整個地產行業洗牌已經波及到代理商，如果再經歷一輪洗牌，能夠存活良好的更少。”黃韜對此表示。

他補充說，屆時整個中介代理行業可能面臨一個新的課題，比如開發商是否會形成自己的銷售模式，淡化代理功能;再是利潤率問題，“因為市場行情好的時候，開發商給到代理公司的利潤未必會提高，有時候規模越做越大，利潤反而在下降。這是行業考慮的新課題。”

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）