房產篇 首次購房關注升值潛力

甄愛軍

首次買房辦理貸款時，要用足公積金政策，還款方式選用等額本息還款法，可以獲得更多的貸款額度。貸款年限要在20年以上，因為首套房貸款利息可以抵扣個稅，最高為20年。

首付、月供定總價

買房是人生最大的一筆支出，特別是第一次買房，需要關注的問題更多。

首先是購房總價問題，需根據擁有的首付款和可貸款金額計算總價。正確的做法是，首付和可貸款金額共同決定購房者所能承受的總房價，而并非簡單地用首付款除以首付比例（一般為30%～35%）計算得到的結果。舉個簡單案例。假定小李手里有100萬元現金，根

據簡單測算，小李可以購買一套總價約330萬元的住宅。那么具體又是怎樣一種情形呢？如果小李購買一套總價為330萬元的住宅，其貸款總額為230萬元，按照現行4.6%基準利率計算，還款期為30年（等額本息還款法），每月所需承擔月供約11800元。而按照目前商業貸款月供一般控制在收入50%以內的慣例，小李家庭月收入須達到24000元左右，否則他將無法承受月供壓力。

由此可見，關于購房總價的確定，不僅要看首付款，還要看自己的收入情況，兩者須合理匹配。還是結合上述案例來進行說明，假定小李家庭月收入約16000元，這意味著他只能承受每月8000元的月供，以此計算，他能夠申請到160萬元的房貸;小李的可貸款總額加上其已有的100萬元現金，即是小李所能夠提供的購房總價：約260萬元。

其次是配套問題。就首次購房人群來說，交通、教育和購物是需要重點考慮的因素。對于上班族來說，首先要關注通勤時間。一般來說，上班的通勤時間大概在30～40分鐘較為適合。如果超出這個時間范圍，不僅會浪費時間和精力，還會給日后的工作生活帶來諸多不便。當然，特大城市比如北京、上海、深圳等，通勤時間可以適當延長，但也不宜超過60分鐘。此外，教育和購物等配套也是不可忽略的因素。最好把家安在離學校比較近的地方，同時附近有大賣場等生活設施，以免日后為子女就學和生活便利問題而操心。

在綜合考慮上述因素的前提下，再確定意向區域。需要提醒的是，首次購房不必考慮一步到位。因為對于多數工薪階層來說，以現有的經濟實力，除非能夠得到雙方父母足夠多的資助，否則很難買到地段好、面積大的房子。所以，首次購房主要從“合適”的角度出發，而不是“舒適”。

升值潛力放首位

首次買房需要更加注重房產的升值潛力。

之所以提出這個觀點，主要是考慮到在首次置業人群中，二次置業的比例并不低。在記者接觸的案例中，二次置業者大多會采用“賣小換大”方式，即出售原有的小面積住房，拿到買房的錢之后，與積蓄合在一起，換購一套面積較大的住房。

由此看來，注重房產的升值潛力有助于未來換購大房。這很容易理解，在地段、面積等類似的情況下，學區房與非學區房之間存在明顯的價差，平時前者要比后者高15%左右，而行情高漲時，兩者之間的價差可能超過20%甚至更高。

那么問題來了：哪類房產的升值潛力更高？簡單歸納一下，有較高升值潛力的房產包括學區房、地鐵房、景觀房等。其中學區房最為稀缺，畢竟優質學校的數量不多。雖然國家開始嘗試“就近入學”政策，學區房的熱度會受到一些影響，但學區房仍是稀缺品。

用足住房公積金

在貸款時，要用足公積金政策，還款方式選用等額本息還款法，可以獲得更多的貸款額度。貸款年限在20年以上，因為首套房貸款利息可以抵扣個稅，最高為20年。

住房公積金貸款申請條件較多，除了要具備申請商業貸款條件之外，還需要做到正常繳存住房公積金。各地貸款額度各不相同，如北京、上海最高可貸120萬元，南京最高可貸100萬元，徐州最高只能貸50萬元。

相較商業貸款來說，住房公積金貸款利率要低很多。公積金貸款利率由中國人民銀行調整并發布，目前個人住房公積金貸款基準利率為5（含）年期以下2.75%、5年期以上3.25%，相較目前國內約5.34%的平均首套房貸利率水平確實要低不少。也正是因為如此，買房時一定要用足住房公積金貸款。

目前，常見的還款方式主要是等額本息法和等額本金法，分別適合不同類型的人群。等額本息還款法是指借款人每月以相等的金額償還貸款本息。這種還款方式每月還款額相等，簡單明了，購房者可以根據自身收入情況做好支出安排，同時初期還款壓力較小，因此適合收入穩定的普通工薪階層。所以，普通購房者在申請房貸時不妨采用這種方式。此外，等額本息法還有一個好處，就是可獲得更高的貸款額度。銀行在審核客戶還款能力時，通常會要求還款金額最高不能超過家庭月收入的一半，等額本息還款法月供固定，且第一個月還款金額比等額本金還款法低，這意味著可以借到更多的房貸。在房價較高、首付款籌措較難的情況下，選擇等額本息還款法能更容易幫助購房者早日實現住房夢。

在貸款期限上，最好選擇20年以上的還款期，其中一個重要理由是首套房貸可以享受個稅專項附加抵扣。根據個稅法，納稅人本人及配偶單獨或者共同使用商業銀行或者住房公積金個人住房貸款為本人或者其配偶購買中國境內住房，發生的首套住房貸款利息支出，在實際發生貸款利息的年度，按照每月1000元的標準定額扣除，扣除期限最長不超過240個月。因此，首套房貸款的期限應該設定在20年以上，以便能充分享受到個稅抵扣優惠。