如何應對樓市的變化

黃羅維

大家可以樹立一個“先上車再換車”的思路，只有買房后進入了房地產市場，才能跟上市場發展的步伐。

近一段時間以來，房地產市場出現了不少新的變化，一些城市放松了限售和限購，引起了許多購房者的關注。2022年第一季度，中央多部委密集表態穩地產，財政部明確今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，兩會定調探索行業新發展模式，支持新市民等三類購房需求。與此同時，居民按揭貸款政策邊際改善，各地放寬公積金貸款政策，下調首付比例，局部放松限貸，下調房貸利率。

政策面的變化讓我們感受到了不少暖意，對于廣大購房者來說，大家又該如何應對呢？其實長期以來，買套房子一直都是很多人的一個夢想。對此，筆者認為大家可以樹立一個“先上車再換車”的思路，只有買房后進入了房地產市場，才能跟上市場發展的步伐。反之，如果你只是一味等待，最終就會被市場所拋棄。我們購房可以采用“分步走”的策略，包括先租后買、先買舊后買新、先買小后買大、先買普通后買高檔等。

一個年輕人大學畢業踏入社會，這時他首先可以用租房的形式解決居住問題。經過一段時間工作，手上也有了一些積蓄，這時候他可以考慮買套五六十平方米的二手房先安個家。過幾年收入有了提高，這時他可以賣掉舊房子，根據自己的能力買個居住舒適度更高的住宅。從國外的情況來看也是如此，很多美國人在30歲、40歲、60歲時會按不同的收入情況和需求特點購置不同的住房，從普通公寓到聯排別墅，再到更高檔的獨棟別墅。

其實，對于許多購房者來說，樹立“先上車”的理念非常重要，它可以讓你分享樓市不斷成長帶來的收益，避免成為房地產市場的“局外人”，從而及時跟上市場的節奏。

當前，各項調控政策正在穩步推進，從總體來看，房價快速上漲的勢頭已經得到有效控制，市場的居住保障功能不斷完善，樓市總體表現平穩有序。不過從長遠來看，筆者認為還有一些方面可以成為著力點。

一是盤活存量土地。土地是房地產市場發展的關鍵要素之一，特別是對于一線城市來說，土地資源就更為稀缺。因此，相關土地政策可以更為靈活，特別是對于一些具有保障性質的住房，在政策上應該給予更多的支持，通過各種方式增加住宅用地供應量。

二是創新融資方式。去年房地產市場融資一度出現收緊跡象，然而保障性住房建設的特點是投入資金量大，回報周期比較長，收益率并不高。我們可以根據這些特點開發相應的金融產品，創新融資方式，從而獲得更多的建設資金。

三是加強交易監管。在目前房價比較高的情況下，二手房交易的標的會比較大，如果不加以嚴格監管，容易發生各類糾紛。對此，可以把對存量房交易資金的監管作為重點，使二手房交易資金的安全保障能夠落到實處。