房地產企業財務分析存在的問題及對策思考(1)

白玥

摘要：多年來，我國在房地產開發建設領域積累了寶貴經驗，房地產市場也愈發規范，各大房企在企業內部管理方面花費了大量的財力物力，在企業財務管理方面取得了非常顯著的成績，大多數房企管理者也意識到財務分析在促進企業發展方面，正發揮著極其重要的作用，甚至于已經被提到規范企業運營，保證企業健康發展的高度。本文闡述了現階段房地產企業在財務分析中普遍存在工作方法單一、人員意識淡薄、成果不體現數據背后問題等現象，并從房地產企業財務分析管理制度、部門間績效關聯、風險防范等幾個方面，就如何加強房地產企業財務分析提出了相應措施。

關鍵詞：房地產企業;財務分析;問題;對策

現階段，房地產行業已經從單一追求高利潤的粗放經營管理模式，向多元精細化管理模式轉變，在當今激烈的市場競爭環境下，為了加強企業核心競爭力，房地產企業的管理者也意識到財務管理是提高企業管理水平最為直接的突破口，有效的財務分析可以將企業最為原始的財務數據轉化為能夠反映企業真實生產經營狀況的“晴雨表”，為有效決策提供參考信息，及時調整經營策略，提升企業的競爭力。

一、房地產企業財務分析概述

（一）企業財務分析的概念

企業財務分析是指以房地產企業財務報表為基本依據，運用一系列相關的財務數據，對房地產企業一定期間的財務狀況、經營業績和現金流情況進行對比分析，來對企業財務和經營狀況進行評估，并對房地產企業未來的發展前景進行預判的財務管理活動。簡單來說，企業財務分析就是將財務分析的主體通過一定的方法，對企業財務活動與經濟關系的結果進行評價與分析，為企業的財務管控與經營決策提供相關財務信息的行為。

（二）房地產企業財務分析的重要性

1.房地產企業財務數據依賴于財務分析

房地產開發行業具有開發周期長、資金往來量大的特點，同時還極易受到政策方面的影響，因此房地產企業在會計核算過程中的顯著特點，其主要表現在兩方面：一是核算周期長。房地產企業項目開發建設，從項目立項、手續報批、施工建設、分部銷售、全面交付、整體結算，整個過程一般需要在三到四年左右，項目建設周期較長，與之相應的核算周期也較長。二是資金需求量大。作為資金密集型行業代表的房地產行業，自項目開發伊始，就需要有大量的資金作為支撐。具體來說，房地產項目開發過程中，從項目拿地開始，企業就需要將土地保證金打入政府指定賬戶，成功拿地后，企業還需要在規定的時間節點內支付設計費、工程款、城市建設配套費、各類檢測費、人員工資、稅金等各類費用，再加之眾多不可控因素而產生的額外費用，都需要投入大量

的資金。

由此可見，房地產企業在項目開發全周期中，對財務工作的依賴程度極高。通過大量財務數據的整理、計算，可以形成高質量的財務分析，預測銷售及盈利，并直接對項目質量進行判定，再加上對稅務方面的籌劃，可以有效降低企業的資金成本，同時對企業現金流進行安全性把控，這些都是房地產企業安全運行的有力保障。綜上所述，財務分析是展現房地產企業資金及生產經營情況的“晴雨表”，對企業良性發展起到非常重要的支撐作用。

2.財務分析保證房地產企業精準的運營決策

從理論上講，財務報表是客觀地反映企業當前的財務狀況、經營狀況和企業現金流狀況，但僅從財務報表上看，還是無法全面說明企業的財務狀況，更加不能全面反映企業的經營管理水平，因此，財務分析對企業運營決策方面起到了非常重要的作用。一個好的財務分析，可以真實反映企業在財務狀況、經營狀況和現金流狀況，是企業經營管理水平的真實展現。同時，財務分析還可以及時揭露企業存在的各類隱性問題，預知收益和風險，核查預算完成情況，考核經營管理人員業績，對企業的運營決策有重要作用。

二、房地產企業財務分析存在的問題

當下房地產企業財務數據中普遍存在著各部門間各自為戰，數據過于零散，財務從業人員對企業發展戰略理解膚淺，對各項經營數據之間邏輯關系不清晰，計算方法陳舊等問題，再加上部分房地產企業管理者對財務分析工作采取“聽之任之”的放縱態度，導致該項工作僅僅是數據的堆積，對企業的經營管理沒有任何幫助，整項工作流于形式。

（一）財務分析方法單一

現階段，絕大多數房地產企業的管理者都是以提高企業銷售額、利潤及開發量作為衡量企業經營狀況的硬性指標，對房地產業務給予了極高的關注，但對財務管理則是避重就輕，這就直接導致了企業管理者對財務工作的重視程度不夠，最能直觀展現企業經營狀況的財務分析都流于形式，無法全面、深入地分析企業當前資產負債、利潤差異、成本支出等影響因素。從財務工作本身出發，一方面存在分析技術陳舊問題，在財務分析過程中，很多財務人員還在使用以比率分析法和比較分析法為代表的傳統方法，無法保證財務分析工作能夠達到公司領導的預期高度。另一方面，存在預測能力差的情況，財務工作人員通常就過去的數據開展分析，沒有對企業財務目標及方向展開預測，所得出的成果對企業經營決策提供不了相應支持，這也是財務分析在很多企業不被重視的根本原因。

（二）沒有意識到財務分析的重要性

隨著我國對外開放政策的深入，單就財務工作而言，相關的制度、準則、規范等，變更都相對頻繁。為了能夠與國際財務會計相適應，大部分財會或會計核算的從業人員，都在會計核算方式調整的方面投入了大量時間和精力，往往忽略了財務分析的重要性，具體表現在以下幾個方面：第一，沒有在財務分析方面投入相應精力，在日常工作，不能主動思考財務分析的核心，不能深入剖析報告中各數據間的邏輯關系;第二，對公司核心業務了解不足，在工作中緊盯著財務方面的工作，對其他相關業務部門的業務完全不了解，對公司整體業務流程也不熟悉，導致財務分析僅僅是數據對比，正是因為如此，企業財務分析不夠公允，對未來趨勢無法進行研判，無法給決策者提供有力的數據支持。

（三）財務人員專業水平參差不齊

由于大多數房地產開發企業的領導者對財務分析重要性理解不足，沒有將財務分析能力納入財務分析人員的績效考核，導致財務分析工作人員不能主動發揮主觀能動性，在開展相關工作時，不能全身心投入，對學習新的會計制度和準則的主動性較差，無法準確把握各指標間的關系。鑒于工作事項的考核，往往是在沒有對各指標內涵及邏輯關聯關系進行充分了解和分析的情況下，盲目開展后續相關工作，僅局限于對計算結果的分析，使得財務分析缺乏科學性、邏輯性，前瞻性更是無從談起。

（四）財務人員對企業運作的理解存在偏差

現階段，大部分房地產企業內部從事財務相關工作的人員，對企業運營管理的理解都存在著一定偏差，具體表現為：第一，沒有意識到財務管理對促進房地產企業發展的重要性，也認識不到財務分析是企業運營現狀的“晴雨表”，對本職工作的認知也僅僅局限在會計記賬、費用報銷、款項支付等簡單且基礎的環節，在財務分析工作上投入的時間精力較少，再加之企業管理者對企業整體運作模式宣貫力度不夠，導致財務從業人員對于財務監督職能根本沒有意識，更不用談及財務分析。第二，在日常的工作過程中，對最新的財務管理技術和理念學習不夠，自身知識體系老舊，對于新版財務報表中各指標間的邏輯關系模糊不清，無法將企業經營實際情況與財務指標相結合，所得出的財務分析結果不僅無法反映企業的真實情況，還會直接影響到企業管理者作出科學合理的決策。

（五）只看數據表面，不反映背后體現的問題

財務報表的使用者也就是房地產企業運營管理的決策者，他們沒有對財務分析結果進行合理運用，僅是關心報表上所展現的數據，也沒有看到這些數據背后所反映出的各種問題。例如，同樣金額的應付賬款，沒有深入分析支付原因、付款比例等，可能僅看到了支付金額，還有就是對長期指標的分析時，僅盯著單一指標，沒有結合其他相關指標進行綜合分析。總之，財務報表分析存在只看數據表面，而忽視了數據背后所體現出問題的現象。

三、加強房地產企業財務分析的措施

房地產企業在財務分析方面所遇到的問題是普遍存在的，如何解決以上問題，成為企業管理者及資金管理人員為之努力的方向。本文就如何解決以上房地產企業財務分析過程中存在的普遍問題提出相應的解決方案。

（一）健全財務管理制度，積極發揮財務分析在企業管理中的作用

只有以完善的財務分析管理制度作為保障，才能有序推進財務分析工作，這也是財務分析價值得以完整體現的關鍵。根據最新的會計制度和準則，絕大多數房地產企業已經初步建立了針對財務分析工作的相關管理制度，但在實際運用過程中，依舊存在著很多的問題。通過分析，凡是科學、有效的財務分析都包括以下幾方面的內容：第一，財務分析的目標，房地產企業應制定切合企業自身實際的財務分析目標，再以此為工作起點完成對后續工作制定和責任劃分工作。第二，指定財務分析工作專責部門及專崗人員。第三，在確保從事財務分析的工作人員能夠得到完成相關工作所需支持，嚴格遵守房地產企業相關制度的前提下，對工作方法、分析深度進行選擇和優化，完成后續的操作和實踐，最終高質量、高效率的完成財務分析工作。總之，只有在建立完善的財務管理制度的基礎上，財務分析才能在企業管理過程中發揮積極的作用。

（二）關聯部門間績效目標，加強業務與財務的統一

根據財務分析的概念不難發現，這是體現公司整體運營狀況的一種最為直觀的管理工具，公司各部門通力配合才能完成。為了能夠徹底解決“數據孤島”的問題，同時也為了能夠更好完成財務分析，為企業決策者提供更為有力的決策依據，需要在企業內部形成一定的考核機制，人為地將財務分析納入公司領導和各部門負責人的績效考核，通過財務分析結果的質量考核，評定企業各級管理人員的業績完成情況，這些措施有利于增加各級管理人員對財務分析的重視程度，自發地提升自身管理水平，為企業創造更大的價值。隨著財務分析深度的不斷加強，將財務活動貫穿至企業經營活動的始終，抽絲剝繭地分析企業發展的瓶頸，為房地產企業經營管理提供重要的決策依據，積極促進企業合理健康的發展。

（三）提升風險防范意識，提高綜合素質

在房地產項目運營過程中，無論是內部還是外部的因素都可能導致財務問題，因此，企業管理人員和財務人員都應引起高度重視，積極采取風險防范措施。第一，企業管理人員應該高度重視財務工作，采用外部培訓、內部分享、招聘有經驗的高端財務管理人員等多種手段，提高自身及財務從業人員業務水平，進而提升財務管理工作質量。第二，做好風險的評估與防范工作是財務管理專業人員的重中之重，通過多種渠道，在企業相關管理制度及行業規范的框架內，運用先進的財務管理工具，從多角度、多層次切實做好風險分析，并從專業的角度提出應對策略，最大程度地降低財務管理風險。第三，要加強各級財務人員的業務培訓，通過參加外部培訓與講座和外派學習，及時學習和了解最新的行業動態和技術理念。總之，只有通過不斷提升財務管理各級從業人員的專業技能，有效促進財務分析工作質量，才能逐步實現企業精細化管理，進而促進企業的良性健康發展。

（四）增加財務預算分析

財務報表是財務分析的基礎，每時每刻發生的各項業務數據就是財務報表的基礎，財務人員要加強預算分析，才能編制出優質的報表。第一，對預算的執行、成本費用的支出、資金收支計劃等方面進行分析。通過對預算執行情況和成本費用的分析，可以得出當期在企業運行過程中，具體哪個方面出現了超支或減支的情況，分析出現這樣的現象的原因是什么，對后續業務開展是否帶來風險或是隱患等。第二，對公司資產、負債、所有者權益情況進行分析。對房地產“三條紅線”進行預警，降低企業財務風險。同時，還可以通過以上數據的分析，來反映企業的償債能力、運營能力、盈利能力，為企業后續經營工作的開展提出有效建議。第三，對公司的預算收入、目標利潤實現情況進行對比分析。通過預算指標與財務報表指標的橫向及縱向對比，結合企業年度工作目標，調整后期工作部署，確保年度工作目標的實現。只有做到了這些，才能稱之為是對企業管理者有價值的財務分析。

（五）加強財務分析結論應用有效性

為了能夠讓財務分析充分發揮其在房地產企業運營過程中的重要作用，從事財務分析的人員必須加強提高財務分析結論應用有效性方面的工作。第一，提高自身對財務分析工作的認識，開展提升財務分析工作的學習，再配合專項激勵政策和績效考核等方式，達到提升財務人員分析能力的目的，這樣才能方便其提出高質量的財務分析報告，在企業運營管理過程中起到重要的推動作用。第二，大力拓寬數據來源，實現高質量的財務分析。只有提升數據質量，才能獲得大量真實可靠且可用的數據，充分展現表外情況，提高財務分析的整體質量，為企業管理者提供更多有力的決策依據，全面展現財務分析的價值。

四、結束語

財務分析對房地產企業運營有著極為深遠的影響，企業管理者應對此高度重視，應高頻次地組織召開財務分析專題會議，讓財務分析“張口說話”，將企業經營管理現狀和存在的問題客觀、公正的展現在企業管理者面前，幫助他們全面分析及時調整經營策略，不斷提升企業業績及管理水平。作為財務分析管理部門的負責人應在財務分析過程中發揮主導作用，積極協調其他部門認真開展此項工作。同時，房地產企業應通過相應權責體系的構建，讓財務負責人能夠憑借自身優勢，全面參與企業各項經營決策活動，發揮好其應有的積極作用。

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