房地產企業財務分析存在的問題及對策思考

黃慶

摘要：隨著我國經濟的不斷發展，國際和社會地位的不斷增強，企業的發展更加注重合理的戰略布局，這也就提高了企業對財務分析的要求。合理的財務分析可以提升企業的盈利能力、強化競爭優勢、穩定企業的發展。本文從三個方面介紹了常見的企業財務分析問題：財務人員方面的考量、財務分析過程的合理性、以及財務分析結果的合理性。以此整理了具有針對性的解決方法，從而提高地產企業的財務分析能力，使房地產企業能夠更加從容應對復雜的市場環境。

關鍵詞：房地產財務分析;財務分析人員;財務指標

隨著人口趨于老齡化、剛需和投資需求的逐步減弱、以及越發復雜的市場環境，房地產行業需要通過不斷地變革、不斷地調整和強化財務分析，才能幫助企業管理層構建更加合理的發展戰略。但是如果財務分析存在問題，制定的戰略就會缺乏正確的財務依據，勢必導致管理層作出錯誤的判斷，最終使得企業的發展偏離預定的目標，以失敗收場。所以本文旨在闡述財務分析的重要性以及如何解決財務分析既有的問題[1]。

一、財務分析的概述

（一）什么是財務分析

財務分析是企業在日常經營活動中產生的財務相關信息和非財務相關信息的基礎上，根據企業所處的行業環境、戰略目標、擁有的資源能級、以及企業文化等方面進行的較為專業的綜合性財務行為。財務分析的好壞直接決定財務管理的水平。在越發激烈的市場競爭環境下，財務分析就是企業不斷前行的指引。高效的財務分析使企業能夠及時根據自身的戰略目標不斷完善和修正經營決策，通過評估償債能力、盈利能力、經營能力等指標，讓公司在籌資、投資、經營上有切實可行的依據[2]。

（二）房地產企業財務分析的重要性

財務分析是企業在日常經營活動中每時每刻都離不開的財務行為，不同性質的企業以及相同性質企業的不同發展階段，都有各自獨特的財務管理體系。

第一，對于地產企業來說，它的特點是資金需求量龐大、人員流動率高、營銷費用比例高、固定設施類資產規模較小等，這個行業的財務分析就是要充分考慮自身的特性，著重考量相關指標，以達到穩定融資渠道、提高營銷收益效率的目的。

第二，合理的財務分析不僅包括內部分析，也包括外部財務分析。通過橫向、縱向、同期、環比等手段充分了解競爭對手和本企業的相關指標，方便管理層直觀的考慮是強強聯合還是取長補短提升自己，進而對投資開發模式有更加明確的選擇：是采用合作開發還是獨立開發。

第三，財務分析的重要性也體現在能夠回顧過去、考核現在、預測未來。企業的戰略目標只有在全方位把控的時候，才能降低各種風險和潛在的不確定因素，甚至做到戰略目標的升華，為企業的發展牽好韁繩。

第四，財務分析也能為投資者、債權人、合作方、上下游企業等提供相關的經營信息，使他們能夠較為準確的了解企業的償債能力和未來發展的潛力，讓公信力成為創造力。

（三）當前房地產企業常用的財務分析方法

一般的財務分析有四種較為常見的分析方法：因素分析法、比率分析法、趨勢分析法、對比分析法。房地產企業在具體財務指標上的應用也離不開這些方法。因素分析法屬于定性分析，在時間不充裕或者研究對象差異較大時，公司財務人員首先確立相關因素，然后通過經驗來確定研究對象;比率分析法是財務人員根據財務報表中的相關數據進行比值，從而分析企業的經營情況和財務狀況;趨勢分析法采用相對比或者絕對比的手段對財務報表中的相關數據進行參照對比，最終形成一種帶有變化趨勢的分析;對比分析法是將實際數據與計劃數據或者是基數進行對比產生差異，從而發現可能出現的經營狀況和財務問題，并做出改變。

當然，房地產企業在真正使用的過程中也會有些“本土化”特色，尤其是對關鍵指標，例如現金短債比、去化率等，主要圍繞現金流穩定或者現金流是否滿足公司發展需要來開展財務分析工作。

二、房地產企業財務分析常見的問題

（一）財務分析人員在企業地位不高

當前國內各類中小企業普遍存在的一種怪異現象：財務人員在企業管理的決策地位不是很高，尤其是在核心領導以業務為主的時候，財務人員的地位更加卑微，基本停留在傳統會計算賬的職能層面。這種弱化財務分析、強調財務就是會計，會計只用記賬的觀念會使得企業在面對競爭對手和行業變革時，容易受核心領導的主觀意識影響，并作出錯誤的判斷。

形成這種現象的主觀原因是財務從業門檻不高，中小企業的財務多為裙帶關系，有些甚至是無證上崗，這就導致財務人員專業素質普遍偏低、財務部門內部常發生集體排斥優秀人員現象。這些不專業的行為也難登“大雅之堂”，讓財務分析只是停留在表面數據層面，甚至是只有數據沒有分析。

另一種客觀原因是任何企業都以盈利為目的，而銷售或者業務部門是盈利的保證，在企業管理者的眼里，財務部門只是作為輔助部門，為銷售提供各種數據服務，以便銷售能夠不斷完善和提升。這種情況在房地產企業內也尤為突出，從地產企業龐大的營銷費用可以發現營銷部門和財務部門地位的懸殊。

（二）財務人員專業能力不強，指標使用不當、停留在表面分析

由于企業對財務工作認知的局限，以及管理層對財務分析的重視程度不高，使得財務分析工作無法專人專崗處理，管理層往往讓核算部門代為分析財務信息，這就導致分析結果缺乏專業性和全局觀。

由于財務人員各自的專業水平良莠不齊，財務部內部人員的分析方法、分析速度、分析深度等也都各不相同，很難在同一指標或者事件上達成統一的分析意見，反而容易受到管理層主觀控制，例如激進型的管理層則要求弱化現金流分析，保守型的管理層則要求弱化經營分析。

由于財務分析是當代企業的常規操作，定期不定期的出具財務報告和財務分析僅被當成是財務人員的工作任務，迫使他們沒有真正的履行財務管理職能。他們往往是把各種指標，如資產負債率、流動比率、速動比率、應收款周轉率、凈資產周轉率等等往財務報表上套一下，然后挨個算出數值的高低，再逐一進行表面分析。這種形式主義、片面化、不夠深入的財務分析，也加劇了企業其他部門的厭煩情緒，使得管理層對于財務管理工作抱有輕視態度[3]。B847C921-F4F9-4BE3-B4E4-9109C39FC643

（三）財務分析結果專業性過高且過于格式化

財務分析本應該是專業性較強的工作，體現了財務在參與管理工作的高度和認知水平，是為管理層提供準確決策的最主要、最直接的手段。專業性是指財務人員本身應該具備的專業屬性，如出色的工作能力、寬廣的學識范圍以及豐富的經驗水平，而不是非財務人員在分析過程中的難以介入和對分析結果的難以理解。如今的地產企業作為甲方或者說是資方，為了充分展現自己的“高大上”和“優越感”，任何實質性的工作都需要“套路化”“流程式”，財務分析的內容和結果通常都是專業術語，各種邏輯勾稽關系復雜不簡潔，導致企業內部其他部門甚至是管理層，都難以理解各種指標的含義以及財務部門想要表達的經營情況。

當然，其格式化的書寫和表格形式也加深了財務分析的“專業化”。由于財務體系的不健全和財務制度的不斷完善，就需要對形形色色的分析統一標準，這就讓大多數的財務人員認為，只有格式化的數據分析才是標準化的展現。這種千篇一律，不管本企業是否真正需要，一律照搬的做法使得財務分析變得可有可無，管理層對財務分析的重視程度也就越來越低，他們就更愿意相信自己的直覺和判斷。所以財務人員應當發揮好財務分析“掃描儀”的作用，精準反映企業運營狀況，做到在客觀數據下的主觀表達，讓分析結果以通俗易懂的形式傳遞給管理層，讓財務分析能夠與企業文化、企業戰略發生靈魂的碰撞。

（四）財務分析通常過于片面化

由于現在的財務分析通常是格式化操作，所以地產企業內部的分析報告基本都是一個模板，例如：“本年度公司的資產負債率較上年增加N個百分點，主要原因是增加了貸款金額;凈利潤率較上年下降N個百分點，主要原因是銷售收入下降等”，類似這種的財務分析都是片面的，沒有將財務和具體業務聯系在一起，也沒有研究對比企業所處的行業環境、更沒有聯系企業的戰略目標，這些都不能為決策提供強有力的依據[4]。

忽視非財務數據的重要性，只收集或者多收集財務數據，導致分析的原始數據缺乏完整性和全面性。企業過分追求利潤最大化，常以財務指標作為考核和決策唯一參照標準，比如單純用銷售指標、收款速度來分析營銷部門的業務能力和完成情況，卻沒有考慮市場上客戶對本企業房產質量的反饋以及營銷團隊服務質量的反饋，這是關乎企業形象、提升品牌認可度的大事;再比如單純用人力成本高低來分析企業人事部門對人力效率的把控程度，卻沒有考慮員工對工作強度和企業文化的認可度。人才是核心競爭力，只有認可企業文化和有企業歸屬感的員工才愿意和企業共進退，能夠讓企業在各種環境中以不變應萬變。所以從中可以看出，優秀的財務分析不單單局限于財務數據，也要結合企業環境，給出綜合的分析報告。

三、房地產企業財務分析常見問題的解決方法

（一）建立健全的崗位機制

當前多數企業的財務崗位在企業內看似比較重要，甚至有些財務部門的辦公室都是與眾不同，但其實在經營過程中，財務的作用往往只是記賬和管錢，甚至是企業的稅費開支也會讓管理層認為是財務的“無能”，這種奇怪的現象讓財務人員在企業中的定位比較尷尬。為了能夠體現財務分析的重要性，首先就要提高財務分析人員的地位，建立完善的崗位機制不僅可以提高財務人員的積極性，也可以提高管理層對財務分析報告的重視程度。

第一，首先財務部門應該做好跨部門銜接工作，各個部門如營銷部、設計部、工程部等都應該派專人與財務部對接，并在財務部設立“多部門聯動辦”，由財務分析人員統籌信息、整合資源。讓所有部門打破傳統業務界限，全都參與到分析過程中來。這種更為宏觀的財務管理思路，能夠令財務分析人員更加便捷地獲取第一手經營信息，同時還能提高跨部門的溝通效率，也能倒逼財務分析人員不斷提升自身的專業素養，高效處理“多部門聯動辦”的各種信息。

第二，同時為了能有效貫徹落實財務分析，實現上通下達的狀態，就需要提高財務分析人員的企業地位。企業可以安排其列席（無決策權）董事會、投資決策委員會，參與各項重大事項的研討會等，這樣既能在管理層作出決策時，及時給出專業建議，也能提高財務人員的自豪感和榮譽感。

（二）提升財務管理團隊的專業素養和職業道德

財務分析人員的專業能力是財務分析質量的根本保證，對于復雜的市場環境，只有綜合分析人員才能做好財務分析，這就需要不斷提升財務人員的知識面和管理經驗。

第一，采用輪崗制進行部門輪崗，一來可以使各個條線的財務人員掌握系統的財務知識，二來能通過這種制度打開財務人員的晉升通道，提高所有人員的積極性。

第二，開設與財務相關的培訓活動和知識講座，加強對外部市場的研究，深入了解行業動態、稅收政策以及優秀的管理方式，便于企業能夠及時降低成本、提高融資效率。

第三，實行企業內部跨部門學習，充分了解內部流程環節，這種內部串崗學習可以滿足企業管理層對特定問題的要求，解決分析結果片面化的問題。同時也加強了各個部門之間的溝通和交流，提高分析工作的效率[5]。

第四，定期開展職業道德宣傳教育，經常宣講各類財務違法案例，制定企業“高壓線”，并設立“高壓線”標準，明確違法違規的界限，增加違法違規的犯罪成本。同時對財務分析工作的各個環節進行不定期的監督審查，避免跨部門的弄虛作假。

（三）結合管理層的認知水平，進行有企業特色的財務分析

我國房地產企業的管理層普遍都不是財務出身，更多都是技術出身或者是其他行業積累一定資本后轉行做房地產，所以對財務不夠了解，也對自己曾經從事的行業過于執著，這就導致格式化、流程式的財務分析很難發揮它真正的作用。

那么，作為企業財務人員，首先要結合內部各部門提供的完整信息和外部競爭對手的經營信息，站在全局視角進行數據研判，根據經驗判斷，哪些數據是需要同比分析、哪些數據是需要環比分析、又有哪些數據是需要做比值分析等。等所有數據都做好第一步處理后，就要開始根據管理層的認知水平進行企業特色分析。B847C921-F4F9-4BE3-B4E4-9109C39FC643

例如，對復雜不常用的數據采用圖示和動畫演示的形式進行分析，如果條件允許，可以增加一些案例予以輔助，讓分析結果和所帶來的影響做到直觀明了;對于一些常用的數據，則可以采用一些俗語、古話、或者類比的形式進行闡述分析，這樣可以有效防止管理層對常見分析結果的麻木和熟視無睹。

房地產企業可以結合管理層曾經從事的職業特性進行聯想式的分析，比如管理層是土建技術出身，那么在分析過程中，告訴他資產負債率就像水泥強度一樣，在不同階段有不同的標準：資產負債率高，企業容易資金鏈斷裂，資產負債率低，企業又無法快速增值;而水泥強度低，建造的大樓容易倒塌，水泥強度高，又容易產生過高的建設成本，企業也無法快速增值。任何指標在各自企業里，根據自身規模情況，都有不同的標準。

（四）結合企業特點和行業特點，進行多角度、多時點財務分析

當前房地產企業首先要明確財務分析是以價值為導向，一切要以實現企業價值最大化為最終目標，包括股東價值、債權人價值、企業文化價值以及社會價值等，而不是單純的利潤（股東價值）最大化。這就需要財務分析是多元化的、全方面的、順應潮流的、有參考意義的綜合性分析。

所以根據房地產企業的特點，主要抓住資金管理、風險控制、消費偏好、政策動向等，將融資過程和財務杠桿率相結合，土拍拿地前的可行性研究與投資回報率相結合，以及消費偏好與不同房型銷售情況相結合。

四、結束語

財務分析是企業發展過程中重要的一環，優秀的財務分析不僅能為管理層掃清前進路上的障礙，也能指出捷徑。尤其是當前在十字路口徘徊的房地產企業，更加需要通過全面的財務分析來規避各種風險，找出適合自己前進的道路。要通過科學合理的方式不斷提升財務分析水平，在過程中不斷改進財務分析的方法，用不斷迭代更新的方法去適應瞬息萬變的市場環境，讓企業戰略與時俱進。

參考文獻：

[1]林萍.企業財務分析存在的問題及對策思考[J].中國鄉鎮企業會計，2021 （04）：52-53.

[2]肖莉麗.企業財務分析存在的問題及對策思考[J].中國集體經濟，2019 （15）：145-147.

[3]唐建紅.企業財務分析存在的問題及對策思考[J].納稅，2021，15 （07）：78-79.

[4]姚源.企業財務分析存在的問題及對策思考[J].財富生活，2021 （14）：173-174.

[5]饒玉卿.企業財務分析存在的問題及對策思考[J].財富生活，2021 （24）：148-150.B847C921-F4F9-4BE3-B4E4-9109C39FC643