淺議企業如何做好固定資產貸款管理

劉霞

摘要：固定資產貸款是銀行對企業的固定資產投資發放的貸款，主要用于企業廠房建設、機器設備購置、生產線智能化改造及其相應配套設施建設。如果在融資管理方面存在較多問題，導致負債過高，會影響企業的正常運轉，所以，企業應對融資管理進行合理分析，具體操作要流程化、規范化，做到風險可控，才能提高資金使用效率，降低資本成本，有效的融資管理是實現企業可持續發展的重要保障。本文以A公司數據中心項目固定資產貸款為例，針對貸前、貸中、貸后全周期管理現狀和存在問題進行分析，提出相應的解決措施，以期對企業固定資產貸款管理工作提供一定的幫助。

關鍵詞：固定資產貸款;全周期管理;融資

2021年全球經濟衰退，眾多行業動蕩，數據中心這一互聯網基礎設施行業表現穩健，中國IDC市場更是“風景這邊獨好”。A公司數據中心項目位于常熟城鐵片區（數字科技新城），緊鄰滬通鐵路、南沿江城際高鐵常熟站，是當地政府重點打造的標桿項目。該項目采用企業和政府合作投資的模式，通過合資成立A公司，將項目風險、資金風險進行有效隔離，同時引入資本和運營方，職責分明，確保項目的順利實施。A公司未來主要面向的客戶是嘗試利用信息技術系統來運作其核心業務流程的政府機構和大中型企業，為客戶提供基礎設施服務、數據運營服務及園區租賃服務三大類服務，將努力成為國內領先的專業數據中心。該數據中心項目計劃投資20億，建設期3年，自有資金25%，A公司負責數據中心投資、建設和運營管理。因建設工期緊、任務重，A公司希望采用固定資產貸款模式解決該項目建設資金問題，主要是因為這種融資方式審批速度快，資金使用成本低，籌資彈性大。在國家大力發展“數字經濟”和“新基建”政策部署下，政府部門推行一系列優惠政策，創造了良好投資環境，加上國家和行業的引導及支持，數據中心未來前景廣闊。雖然投資金額大、周期長，但數據中心是“資產的優質避風港”這一屬性一直被看好。A公司取得土地證、規劃許可證、能耗指標許可證以及IDC牌照證書后與當地銀行洽談合作，通過銀團貸款方式，取得以國有銀行為牽頭行的四家銀行固定資產貸款授信共計150，000萬元。銀行放貸給A公司數據中心項目，既能夠帶來穩定的收益，又與企業相互支持，互惠互利，達到共贏的目的。

一、企業固定資產貸款管理的重要性

項目貸款屬于特殊的固定資產貸款，是企業融資活動的重要內容，是資金流轉的起點。如果資金使用和管理得當，可使企業獲取較大投資效益，還能提高項目的管理效率。企業與銀行不僅是資金借貸關系，更是金融資本與產業資本相互扶持，相互促進，共同發展的關系。

A公司的固定資產貸款主要用于該數據中心項目的土地購買、數據機房建設、機房專項安裝工程、機器設備采購。授信條件為：建設期以項目土地抵押、缺口部分為信用方式;項目形成后，公司以不動產和機器設備抵押，缺口部分為信用方式。貸款期限15年，其中寬限期3年，建設期滿開始還款，還款期12年。固定資產貸款是A公司數據中心項目最主要的融資方式，可使A公司數據中心項目在建設期獲取到大量的長期穩定資金支持，保證工程施工建設的正常開展。固定資產貸款周期較長，銀行對該數據中心采取連續管理，從項目開工建設起，到項目竣工投產，直至貸款合同本息全部還清為止。

A公司對數據中心項目固定資產貸款有序管理，優化管理制度，根據公司發展戰略、業務計劃和經營狀況需要，采取年度統籌各項收支，月度認真執行分析的管理方法，結合公司內外部財務環境變化，創建可持續的資金鏈，降低財務風險，確保公司經營目標的實現。

A公司在數據中心項目固定資產貸款活動中讓銀行了解A公司市場定位和運營模式，贏得銀行的更多關注和長期合作機會。利用本次貸款的良好時機，主動適應銀團的融資授信考核要求，跟進做好固定資產貸款后續管理工作，進一步提高A公司在銀行的信用評級水平，為后續擴大項目融資規模和日常其他信貸合作創造有利條件。

二、A公司數據中心固定資產貸款管理存在的問題

首先，由于該項目投資金額較大，單一銀行不能滿足整個貸款資金，該項目投資總額200，000萬元，資金缺口150，000萬元，資金缺口部分超過了單一銀行授信最高限額，需要各家銀行聯手組成銀團模式完成該項目的授信批復。

其次，授信批復一年內未完成首次提款，貸款將重新審批。授信批復后首次提款需在一年內完成，由于政府城市建設規劃調整，地鐵線路經過數據中心東側將影響機房等級評定，A公司針對此情況組織國內權威專家認證、設計院方案重新調整，影響了建設工程規劃許可證、工程施工許可證的辦理時間，進而影響首次提款進度。

再次，原股東方轉讓部分股權，新進入的股東方由于資金實力和經營業績，無法維持原授信額度，需調整股權結構。鑒于A公司原股東方之一由于自身資金短缺及公司經營計劃調整，不能按時履行出資義務，要求退出該項目投資，轉讓所持有A公司股權。新股東方不具備資本、技術、管理、市場等資源優勢，不能增加A公司核心競爭力和拓展產品市場占有率，因此需要優化股權結構、規范公司治理、提升股東方實力來維持原銀行授信額度。

最后，由于項目建設周期長，在建項目包含內容多，日常貸款資金管理難度大。A公司數據中心共分兩期，項目建設周期三年，建設內容包括數據機房、電力配套、機房通風、水電、光磁存儲設備、軟件網絡安全設備，由于工程建設交叉進行，竣工驗收交付運營節點不同，資金需要測算不準確性，用款計劃與工程進度不相匹配。

三、A公司數據中心固定資產貸款管理問題的應對措施

（一）加大融資管理人員的培訓和學習力度

A公司融資管理人員除具備專業的融資、投資能力外，還著重培養融資管理人員的財務分析、資金管理、商務談判能力。例如，融資人員對數據中心項目貸款全過程管理，包括銀行的甄選，貸款前期的談判、資料準備，貸款融資方案的制定，貸款發放和使用等。貸款的后評工作，如評估貸款還款，對公司現金流和融資結構的影響，對貸款資金的使用進行監管，完成貸款期內與貸款行的溝通對接工作。梳理后續融資項目，建立項目融資資料庫，與銀行等金融機構建立長期全面的戰略合作關系，維護優化融資渠道。A公司內外兼修提高融資管理人員業務水平，為融資管理培養一支高素質的人才隊伍。35D0D324-C69F-4DC1-902C-29E38624CF12

（二）合理調整公司自身股權結構

從股東背景角度提升A公司信用水平，地方政府平臺公司占股35%，中央企業占股49%，16%的社會資本方引進優質基礎設施類企業和科技獨角獸作為戰略合作伙伴。針對地方政府和央企合作的新基建項目，政府可給予項目公司一定的補助及優惠政策，為項目提供較好的融資條件及增信條件。股東方國企信用好、還款能力強，風險較小。基礎設施類企業在土地開發、項目施工、園區運營方面經驗豐厚、資質齊全。科技獨角獸在技術方面與國有股東優勢互補，為區域發展需要共同賦能地方智慧城市。各股東方強強聯合，建立清晰透明的企業法人組織架構和科學的管理體系，為提高決策水平，防范決策風險，結合公司實際，制定“三重一大”決策制度實施辦法，從公司治理結構上樹立起良好的信譽形象，A公司積極參加銀行的信用評級，使銀行明晰公司的發展狀況和資金狀況，與銀行建立良好的信用合作關系。

（三）綜合多方面因素選擇合作銀行

1.合作銀行的背景

A公司的合作銀行有當地政府推薦的，有股東的合作銀行，有業務伙伴的合作銀行，對它的背景進行調研，可以統籌兼顧到各個相關方的利益，也為A公司長遠發展和業務長久合作奠定基礎。

2.銀行的業務能力

A公司選擇銀行還考慮銀行團隊對接業務熟練程度，內部資源調配能力，企業和銀行之間合作，特別是企業有一些貸款需求或新的業務需求時，對接企業業務能力強的銀行團隊，快速了解企業真實的需求。在存貸款規模都在收緊的銀行里，除了企業本身資信狀況好與壞，利率高與低之外，與企業具體開展業務的銀行團隊也很重要，資源調配能力強的銀行團隊能夠先于其他銀行爭取到客戶。

3.銀行收費情況

銀行收費除年化利息、承諾費、管理費外，還有一些雜費，具體指業務合作過程中產生的律師費、評估費。企業還需考慮隱性收費，比如銀行愿意支持企業貸款，但是貸款的同時企業在銀行每月達到多少的存款、多少的結算量、購買多少理財產品、具體放款時間、償還費用支付時間點先后都會影響銀行貸款實際成本。A公司數據中心項目固定資產貸款利率為5年期LPR，銀團費不超600萬，根據實際提款金額按年結算，在集團各項目貸款中屬于較優惠的條件。

4.銀行解決問題的能力

A公司為高度集中化中央集權管理模式，在當地管理比較弱，銀行作為一個很好的媒介，幫忙協調A公司和當地政府各相關部門建立緊密關系，得到當地政府的政策支持。

（四）加強固定資產貸款全周期管理

1.貸前

貸前調查是授信審批前的最重要一環，在這階段提供的相關資料要真實完整，準備充分，與銀行要求相結合，數據經得起推敲。貸前調查是否能取得授信的關鍵性因素，在調查中A公司讓銀行充分了解到各股東方背景、財務實力、出資能力、行業經驗、經營業績;另外，A公司的行業資質、信用狀況、可行性研究報告，投資計劃、還款來源、項目現金流測算、經營情況等細節性、實質性問題也是銀行格外關注的，A公司按實際情況做好解釋說明，讓銀行從各方面詳盡了解該項目，看好該項目，比如數據中心項目科研用地，新基建項目，國家重點扶持產業，地方政府招商引資進入，經營前景好，有穩定的客戶群，盈利可觀，各方面都符合銀行大力發展的客戶，而且也能得到各項優惠條件，所以貸前調查能讓雙方真正互相了解。貸前調查結束后信貸調查人員，將根據貸前調查及風險分析形成報告供貸審會過會審批，A公司固定資產貸款報告包括數據中心項目立項審批取得情況、項目投資總額估算與股東方自有資金籌措安排情況、項目建設必要性及可行性、項目配套條件落實、項目未來投資收益測算、項目風險分析等。A公司融資材料和數據的充實度、論據的可靠性、預測的精準性，經營團隊對市場的熟悉、對財務數據的掌握準確、在盡調及訪談中的集中展示了數據中心項目的市場容量、競爭格局及項目公司自身的經營能力，最終由貸審會集體審議批準通過后，取得銀行授信批復。

2.貸中

取得授信批復后，銀行與企業簽訂銀團貸款合同，合同上明確規定貸款金額、利率、期限、擔保方式、還款方式和一些約束性條款。貸款合同簽訂前，A公司先將融資議案通過董事會及股東會，因屬于三重一大項目需要集體決策或聯簽。議案過會完成后與銀行發起各自法審流程，對合同細節不明確的雙方要進行溝通磋商，最終達成一致意見。首次提款條件需達到：數據中心項目的全部審批手續（包括但不限于政府批文、環評、項目四證等）齊全、合法、有效，滿足開工條件;項目土地辦妥抵押擔保手續;自籌資金須與貸款資金同比例先行到位，A公司首期自有資金到位10，000萬元并投入數據中心項目建設;信用評級A+。后續每月支付工程款、進度款時，項目資本金與貸款配套使用，提供給銀行相應的支付憑證，例如施工進度表、監理報告、施工合同、工程結算發票等，對單筆金額超過項目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金需采用受托支付給符合合同約定用途的施工單位，以減少固定資產被挪用的風險。A公司建立項目收入、支出明細臺賬，跟進好項目建設進度，做到專款專用，財務風險可控，促進企業可持續發展;在提款安排上，做好資金需求量預測，用款計劃與工程進度相匹配，只有用款計劃做得科學，才能做到有序提款，節約貸款利息，從而降低資金成本。

3.貸后

銀行放款給企業是以盈利為導向，對項目質量及收益把控嚴格，項目進入運營期后，項目還款來源的可靠性將成為最核心、最關鍵的問題。A公司第一還款來源是數據中心建成后的機柜出租（即互聯網基礎設施的租賃服務）、設備出租以及基于IDC的增值服務業務收入產生的現金流，加強產品營銷過程的管理，在產品經營管理的每一個關鍵階段采取相應的措施，前兩年出租率達到90%，第三年達到100%，客戶群穩定后企業有持續穩定的現金流入，才能保證貸款按時償還。第二個還款來源是土地、房產、機器設備抵押，項目竣工驗收完成后及時辦妥房產、機器設備抵押和保險手續，銀行定期對抵押物跟蹤檢查完整性和價值變化情況，企業需做好應對措施。

除此之外，A公司還應當響應當地政府號召，承接本地政務信息化工程，政務信息化應用設計、升級、改造等服務，提供數據存儲等系列服務，承擔起當地政府數字經濟發展的新使命，在為推進當地數字經濟和數字化發展三年行動計劃上助力的同時，也可以每年取得一些政府補助，政府補助資金也可以解決A公司部分還款壓力。

A公司貸后管理工作還包括重視提供貸款期間財務報表及相關資料的規范性以及財務信息的真實性，增加在貸款銀行賬戶資金流量，提高對銀行的貢獻度，提升企業的評級水平，提前做好償還貸款的資金安排工作，保證銀行賬戶中有足夠的資金償還本金及利息。

四、結束語

2021年對于數字經濟的發展是相當關鍵的一年，作為撬動新興產業的重要支點，數據中心項目新基建將充分發揮數據對經濟發展全方位帶動作用，推動城市大數據與物聯網、云計算、人工智能等關聯產業融合創新，著力推動地方政府實現產業升級與數字化轉型發展。固定資產貸款的全流程管理，貸前的調查，貸中的合同簽訂、發放及支付，貸后中的風險、抵押物和現金流制定規范的制度，做到全流程風險可控。使得A公司在充足的資金保障下，實現更好的企業發展和產品擴展。

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