英國倫敦碼頭地區提供的典型摹本

文/梁曉軒

重新開發后的碼頭區成為倫敦經貿中心，也成了世界上城市更新最成功的項目之一

做城市更新，不僅僅是騰籠換鳥，更要抓住城市最根本的文化肌理，帶著最適宜的資源主動煥發城市的活力，展現文化底蘊。

——“英國創意經濟之父”約翰·霍金斯

隨著城市不斷發展和人口增長，產業升級換代是城市快速發展的秘訣，但由此導致城市中心變遷，進而出現傳統區域衰落，便會帶來新的問題——舊城改造。作為最早的工業化國家之一，英國倫敦的城市更新歷經產業轉型與發展變遷，從“經濟利益驅動”轉變為“居民與商業共贏”，最終找出了一條既宜居又有活力的城市更新之路，值得我們思考和借鑒。

舊城的由來

以倫敦為例，作為重要的貿易港口和工業發源地，碼頭區曾經是經濟騰飛的真正起源地，雖然它們的歷史價值依然歷歷在目，但自20世紀末它們對城市的財政貢獻已幾乎消失。如今，重新開發后的碼頭區成為倫敦經貿中心，它成了世界上城市更新最成功的項目之一：將一個垂死的工業區轉變為世界上最繁榮的金融中心之一。

倫敦碼頭區曾經是英國最大和最成功的貿易站，起源于1802年的西印度碼頭，與陸續興起的東印度碼頭、米爾沃爾碼頭、薩里碼頭和皇家碼頭形成了連續的港區。在日不落時代，這些碼頭雇用了數千人，國際貿易和物流倉儲功能區使英國成為世界上最強大和最富有的國家之一。

在第二次世界大戰期間，法西斯德國的轟炸對倫敦的碼頭區造成了破壞。在20世紀50年代短暫復蘇之后，港區的發展基本停滯了。甚至到80年代初，倫敦碼頭區基本上是空的，喪失了原本的經濟屬性。事實上，碼頭區本身系河港兼作海港，不能容納超大型船舶停泊，碼頭區在現代航運中的地位便不再那么重要了。

20世紀七八十年代，倫敦碼頭區的失業率大幅飆升，格林尼治、劉易舍姆、紐漢、塔哈姆雷特和南華克等周邊行政區失去了近8.3萬個工作崗位。由于幾乎沒有銀行或商業等基礎設施，也沒有任何新的辦公空間，英國政府面臨著如何替換整個行業并使蕭條的碼頭區成為有吸引力的生活和工作場所的巨大挑戰。

經濟利益驅動模式

起初，倫敦市計劃將碼頭區轉型成為一個新的經濟中心，作為東倫敦地區的濱水板塊，其區位優勢無疑是獨一無二的。借鑒其先前的工業歷史，該場地最初被提議作為替代工業區。然而，即使將比林斯蓋特市場成功搬遷到該地區，大型工業空間的市場也不足以帶動碼頭區的持續發展。

出師不利怎么辦？為了有效推進碼頭區的城市更新，倫敦碼頭區開發公司（以下簡稱：碼頭公司）于1981年應運而生，負責制定、執行、監督碼頭區的城市再開發。在此前，港區實際上被三個區所分別管轄，在發展與轉型事務上缺乏動力，毗鄰板塊更是缺乏統一安排。碼頭公司牽頭后，能夠有效規劃，打破此前各自為政的桎梏。

碼頭公司由英國政府組建，被注入碼頭區土地，具有類似土地收儲的強大權力。此外，1982年開始，碼頭區享有企業區政策，這意味著碼頭區內進行的商務活動可免除不動產稅，并且簡化了土地開發程序。因此，碼頭區的開發計劃吸引了眾多企業參加。碼頭公司的初衷是提升產業能級，開發的規格比較高，故招商政策也對大企業有所傾斜，最終導致以開發高檔商務中心為主——這一策略后來引發了倫敦市民的質疑。碼頭區靠近倫敦金融城，使其成為一個有吸引力的二級辦公地點，這將得到河畔房地產開發商的支持，以容納這批新的城市工人；新的和延長的倫敦地鐵（銀禧線和碼頭區輕軌）；廣闊的展覽中心和一個新機場（倫敦城市機場）令其優勢立顯。但對于碼頭區及其附近居民而言，碼頭公司的開發計劃無視他們的需求，也沒有改變舊城配套落后、生活不便的現狀。為此，居民們表達強烈不滿，輿情也逐漸影響到了碼頭公司的決策。

20世紀八九十年代，碼頭公司實施了大型開發計劃使得碼頭區的大部分地區轉換為住宅、商務、商業、輕工業的復合體。其最明顯的特征是位于船塢島中心的英國最大的摩天大樓群和倫敦新金融街已然形成，金絲雀碼頭成為無數地產商用來宣傳的倫敦新地標。然而，在這一階段的開發計劃推進中，喜朗船塢只是開發為低密度的商務區，萊姆豪斯地區等雖然開發有進展，卻未能像金絲雀碼頭計劃一樣確定具體的藍圖。碼頭區的大部分地塊被卷入20世紀80年代末的不動產蕭條中，在竣工當時乏人承租，也有不少地方未建大樓仍是空地的狀態，對碼頭公司來說可謂是困擾不斷，也使得開發延遲數年。對不動產業者來說，有不少不動產既無法出租也無法販賣，淪為負擔。1998年，碼頭區的管理權重新回到各區政府，碼頭公司統一開發經營的模式結束。

居民與商業共贏模式

誠如碼頭公司統一運營時期的弊端，碼頭區的當地居民并不買賬，20世紀80年代末的房地產泡沫更是讓外界認為碼頭區是公共資源的一種浪費。倫敦城市開發者開始逐漸反思，探索居民與商業共贏的思路。

首先就是交通領域的變化，在碼頭公司存續后期，碼頭區和倫敦市之間修建了無人駕駛的旅客捷運系統碼頭區輕便鐵路。這條鐵路建設費用較低，且利用了廢線留下的鐵軌，其一期工程僅耗資7700萬英鎊。20世紀80年代后期，碼頭區還建設了主要服務商務噴射機等小型機的倫敦城市機場。1999年地鐵朱比利線延伸至船塢島，從西敏站出發只需六站就可到達金絲雀碼頭，在斯特拉福德站和東郊的中央線連接。另外碼頭區輕便鐵路也向東延伸至貝克頓。2005年12月，當地還修建了經由倫敦城市機場延伸至喬治五世船塢的支線。另外，還向南縱貫船塢島管過泰晤士河，延伸至格林尼治、劉易舍姆。交通的順暢，使得原本被詬病為“空城”的金絲雀碼頭成為歐洲最大的摩天大樓群，甚至可以威脅倫敦市的金融街地位。整個區域包含約148.6萬平方米的辦公和零售空間，約有10.5萬人在金絲雀碼頭工作。它也是許多知名銀行和專業服務公司的歐洲總部，如巴克萊、花旗、高偉紳、瑞士信貸、安永、惠譽、匯豐、印孚瑟斯、摩根大通、畢馬威、大都會人壽、穆迪、摩根士丹利、加拿大皇家銀行、標準普爾等等。

其次，針對當地居民要求完善生活配套設施的主要訴求，碼頭區開始注重利用濱水區位優勢打造生態宜居環境，并在金絲雀碼頭等核心CBD外圍豐富社區商業和教育配套，逐漸完善了社區的居住環境。對于新居民與傳統社區老市民之間的矛盾，碼頭區開始注重社會管理水平的提升，通過商業區的繁榮創造更多就業機會，以盡可能避免城市更新中不必要的“騰籠換鳥”。事實上，配套的完善、相對和諧的居住氛圍，進一步吸引了新移民的關注，當地的工作生活環境越來越得到居民認可，反過來促進了房地產的開發，使得碼頭區的城市更新走向正循環。

英國城市更新的借鑒

英國的城市更新，完整地覆蓋了城市化運動從興起到尾聲階段。目前，我國正處于人口增長放緩、城市化進程后半期，20世紀八九十年代快速擴張形成的街區正在加速老去。相比較而言，一方面，英國的許多彎路我們可以避免：以倫敦碼頭區為例，該區域改造的過程中，忽略了原住居民的感受，一味追求“重塑”“騰籠換鳥”，也沒有考慮高端商業、住宅以外的生活配套，導致改造初期的人氣低迷。另一方面，碼頭區的獨特發展路徑也有可取之處：一是交通先行的思路，與接駁聯絡線的方式不同，碼頭區引入了城市機場，商務人員能夠快捷地實現交流互訪；二是濱水開發的思維，根據區位優勢，提高辦公品質，突出商業特色，能夠有效打出地標效應；三是充分利用現狀，通過改造殘留鐵路，節省了成本、避免了浪費。最重要的一點是，碼頭區的開發主導者能夠順應時代和區域發展的新變化，在20世紀80年代后期改變思路，尋求商業與居住需求的融合，及時切換城市更新思路，體現了城市管理者與時俱進的智慧。