基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理芻議

楊偉臣　楊景志

摘要：基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理，是房產(chǎn)管理部門開展房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作的重要抓手。房產(chǎn)管理部門應(yīng)樹立“大樓盤表”概念，以樓盤表信息化建設(shè)為核心，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，破解部門之間的“數(shù)據(jù)煙囪”和“信息孤島”，通過房屋數(shù)據(jù)的全面歸集，建立健全“一張表”模式下的樓盤表信息體系，按照“以表管房”實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理的智能化、規(guī)范化和現(xiàn)代化。

關(guān)鍵詞：樓盤表;全生命周期;以表管房

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）02-0040-04 收稿日期：2021-12-11

基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理，不僅是房產(chǎn)管理部門在信息化時(shí)代構(gòu)建智慧房產(chǎn)的必然，也是實(shí)現(xiàn)“一網(wǎng)通辦”“網(wǎng)上辦”、進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境和深化“放管服”政務(wù)服務(wù)改革的目標(biāo)需求。房產(chǎn)管理部門需樹立大數(shù)據(jù)思維，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，形成“一張表”的總體管理模式，以“大樓盤表”作為主數(shù)據(jù)庫來統(tǒng)籌各業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)管理與共享，形成樓盤表“一中心”的數(shù)據(jù)管理體系，通過“以表管房”實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理的智能化、規(guī)范化、現(xiàn)代化。

1 樓盤表管理的依據(jù)和意義

2015年不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革在全國實(shí)施以來，房屋登記等不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一整合到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，房屋交易管理職責(zé)繼續(xù)由房產(chǎn)管理部門承擔(dān)。房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的基礎(chǔ)和核心，該職能房產(chǎn)管理部門應(yīng)予加強(qiáng)。在城市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)，房產(chǎn)管理難度不斷增大，對(duì)政府的房屋管理能力要求更高。房產(chǎn)管理部門對(duì)房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作的抓手是什么？住建部印發(fā)的《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》（建辦房〔2015〕45號(hào)）（以下簡稱《導(dǎo)則》）將樓盤表管理在房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理中的作用予以明確：各地應(yīng)在房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺(tái)中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一編碼，通過樓盤表對(duì)房屋交易與產(chǎn)權(quán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理。并將“樓盤表管理”列為房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理所有業(yè)務(wù)的第一項(xiàng)業(yè)務(wù)。住建部在2020年印發(fā)的《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》（建房規(guī)〔2020〕4號(hào)）（以下簡稱《意見》）中，進(jìn)一步明確指出：房屋樓盤表是房屋信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，是實(shí)施房屋交易合同網(wǎng)簽備案，開展房屋交易、使用和安全管理的基礎(chǔ)，貫穿房屋管理全生命周期。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立健全覆蓋所轄行政區(qū)域的各類新建商品房和存量房的樓盤表。樓盤表在房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作中的作用和意義凸顯，對(duì)外服務(wù)開發(fā)企業(yè)、測(cè)繪企業(yè)、業(yè)主單位，對(duì)內(nèi)銜接面積備案、預(yù)售審批、網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管、交易服務(wù)、檔案管理、租賃管理、物業(yè)管理、維修資金等部門業(yè)務(wù)。

因此，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)以樓盤表為抓手，建立基于樓盤表為核心的房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理全生命周期管理工作體系，真正實(shí)現(xiàn)“以表管房”，有效服務(wù)民生和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2 建立健全樓盤表信息的內(nèi)容與路徑

2.1 樓盤表信息采集的內(nèi)容

《導(dǎo)則》規(guī)定，樓盤表應(yīng)記載以下三大信息：一是房屋物理狀態(tài)信息，包括地理數(shù)據(jù)、丘數(shù)據(jù)、幢數(shù)據(jù)、戶數(shù)據(jù)、數(shù)字格柵圖等;二是交易與權(quán)利狀況信息，包括土地使用權(quán)信息、房屋所有權(quán)信息、抵押信息、查封等限制信息、權(quán)利人信息以及交易狀態(tài)等;三是其他應(yīng)記載的信息，包括業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及發(fā)布數(shù)據(jù)等。以上信息既有靜態(tài)信息，又有動(dòng)態(tài)信息。房屋物理狀態(tài)信息是靜態(tài)層面，交易與權(quán)利狀況信息是動(dòng)態(tài)層面，而業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及發(fā)布數(shù)據(jù)又根據(jù)不同需求、不同時(shí)段處于靜態(tài)和動(dòng)態(tài)之間。三大信息基本涵蓋從房屋新建到滅失的整個(gè)時(shí)間周期，往前可以延伸到土地、規(guī)劃，往后可以延伸到房屋拆遷、再到土地的一個(gè)閉環(huán)，是政府管理房產(chǎn)所有業(yè)務(wù)的一個(gè)完整信息庫。《意見》第1條就指出，要全面采集樓盤信息，建立健全樓盤數(shù)據(jù)，優(yōu)化流程精簡材料，統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，動(dòng)態(tài)更新樓盤表信息。

2.2 建立健全樓盤表信息的路徑

樓盤表信息涵蓋廣泛，數(shù)據(jù)量大，建設(shè)難度很大。基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理，房產(chǎn)管理部門應(yīng)樹立“大樓盤表”概念，必須以信息化管理為核心，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”等技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)房屋數(shù)據(jù)的全面歸集，建立健全樓盤表信息體系，實(shí)現(xiàn)房屋管理數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通，最終實(shí)現(xiàn)房屋的動(dòng)態(tài)化、智能化、精細(xì)化、全過程管理。

（1）在測(cè)繪和面積管理環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的載入，建立房屋物理狀態(tài)信息等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。住建部《關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行〈房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范〉加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理的通知》（建住房〔2000〕166號(hào)）指出，房產(chǎn)測(cè)繪工作是房地產(chǎn)管理中一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。在對(duì)房屋面積測(cè)繪機(jī)構(gòu)（企業(yè)）預(yù)（實(shí)）測(cè)繪成果備案產(chǎn)生的《房屋面積測(cè)繪報(bào)告書》中，產(chǎn)生了土地、地（丘）號(hào)、規(guī)劃、建設(shè)、樓（幢）號(hào)、坐落、時(shí)間、門（戶）牌、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、用途、面積、套（間）數(shù)等基本狀況數(shù)據(jù)，房產(chǎn)分層圖和分丘圖等圖表數(shù)據(jù)，這些物理狀態(tài)信息構(gòu)成房屋的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是開展所有交易和產(chǎn)權(quán)管理、數(shù)據(jù)分析的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，基本與房屋的整個(gè)生命周期共生共存，樓盤表管理部門應(yīng)在面積備案后采集相關(guān)數(shù)據(jù)以幢為單位建立樓盤表，實(shí)現(xiàn)相關(guān)基礎(chǔ)信息的掛接和關(guān)聯(lián)。

（2）在房屋交易環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)更新，建立交易與權(quán)利狀況信息動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)。房屋竣工驗(yàn)收交付使用后，就隨之衍生出了轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易行為信息，還有查封等限制信息，權(quán)利人信息和狀態(tài)信息都處于動(dòng)態(tài)變化中。樓盤表信息必須同步跟蹤更新，才能保證房屋交易安全，維護(hù)房屋權(quán)利人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。《導(dǎo)則》明確要求，在存量房、房屋抵押、房屋租賃管理等環(huán)節(jié)，相關(guān)部門必須將其備案的相關(guān)數(shù)據(jù)記載至樓盤表中。這些動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)伴隨房屋生命周期不斷更新，房屋時(shí)間越久，產(chǎn)生的數(shù)據(jù)越多，直至房屋滅失，動(dòng)態(tài)更新結(jié)束，形成一個(gè)完整閉環(huán)。

（3）通過部門間信息共享，獲取與房屋關(guān)聯(lián)的其他數(shù)據(jù)。樓盤表管理系統(tǒng)平臺(tái)是開放式的系統(tǒng)平臺(tái)，應(yīng)與房產(chǎn)管理部門相關(guān)業(yè)務(wù)平臺(tái)端口互聯(lián)互通。包括商品房預(yù)售許可、商品房現(xiàn)售備案、房屋交易合同網(wǎng)簽備案、交易資金監(jiān)管、物業(yè)管理、住宅專項(xiàng)維修資金管理、房屋征收等業(yè)務(wù)產(chǎn)生的，或者通過部門間信息共享獲取的交易狀況和權(quán)利狀況相關(guān)信息。房產(chǎn)管理部門與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在強(qiáng)化業(yè)務(wù)銜接的同時(shí)，也必須實(shí)現(xiàn)交易與登記信息實(shí)時(shí)互通共享。與房屋關(guān)聯(lián)的各信息產(chǎn)生部門應(yīng)積極打通房地產(chǎn)業(yè)全生命周期管理的各業(yè)務(wù)模塊，統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，將數(shù)據(jù)及時(shí)載至樓盤表，打破“數(shù)據(jù)煙囪”和“信息孤島”，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，實(shí)現(xiàn)樓盤表信息動(dòng)態(tài)更新。

3 樓盤表的建設(shè)與應(yīng)用

3.1 樓盤表的建設(shè)

樓盤表在不動(dòng)產(chǎn)改革后逐步得到了住建部和各省市房產(chǎn)管理部門的高度重視，各地現(xiàn)有的樓盤表基本是以原有的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫記載信息為基礎(chǔ)建立起來的。但是，目前樓盤表建設(shè)水平與“以表管房”的需求還存在巨大差距，表現(xiàn)在兩方面：一是歷史數(shù)據(jù)缺失，大量存量房“樓盤表”未建立。不動(dòng)產(chǎn)改革后，交易與登記職能分離，數(shù)據(jù)分屬不同部門和機(jī)構(gòu)管理，所建樓盤表基本以新建商品房為主，且與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了信息共享。但因存量房屋數(shù)量龐大，且歷史數(shù)據(jù)錯(cuò)綜復(fù)雜、信息化水平低、相關(guān)數(shù)據(jù)缺失等因素，無論從技術(shù)上還是資金投入上都造成樓盤表補(bǔ)建困難，以致樓盤表數(shù)據(jù)不完整;二是房產(chǎn)管理部門內(nèi)部各機(jī)構(gòu)之間存在“數(shù)據(jù)煙囪”和“信息孤島”;各項(xiàng)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一，數(shù)據(jù)分散，數(shù)據(jù)整合難度大，阻礙了房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理全生命周期管理體系建設(shè)。

基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理體系建設(shè)，是一個(gè)大的系統(tǒng)工程。商品房樓盤表的新建數(shù)據(jù)、存量房樓盤表的補(bǔ)建（歷史）數(shù)據(jù)及變更數(shù)據(jù)，以及房屋管理部門、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)等共同構(gòu)成房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理全生命周期管理所需數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)歸集一起，才能形成各個(gè)房屋單元鮮活、完整、可利用的數(shù)據(jù)體系。因此，房產(chǎn)管理部門需要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，加強(qiáng)樓盤表建設(shè)。一是按照住建部及相關(guān)行業(yè)和“智慧房產(chǎn)”要求高標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)樓盤表管理系統(tǒng)平臺(tái)開發(fā)建設(shè)。系統(tǒng)平臺(tái)涵蓋房產(chǎn)管理部門的所有業(yè)務(wù)端口，應(yīng)具有交易監(jiān)管、交易服務(wù)和交易監(jiān)測(cè)等多種功能;二是統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)對(duì)接、數(shù)據(jù)利用和數(shù)據(jù)共享，消除“信息孤島”;三是在確保新建商品房樓盤表的同時(shí)，加大投入、抓緊開展存量房樓盤表歷史數(shù)據(jù)的整理、錄入和管理工作。四是高度重視數(shù)據(jù)安全問題。通過大數(shù)據(jù)管理平臺(tái)建設(shè)，在系統(tǒng)開發(fā)、數(shù)據(jù)傳輸?shù)拳h(huán)節(jié)加強(qiáng)數(shù)據(jù)的全方位安全管控，確保數(shù)據(jù)的安全、準(zhǔn)確和穩(wěn)定。

3.2 樓盤表的應(yīng)用

“大樓盤表”體系建成后，通過房屋唯一編碼，樓盤表將各業(yè)務(wù)系統(tǒng)串聯(lián)在一起，形成“一張表”“一中心”管理模式，通過技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)了房屋數(shù)據(jù)的全面歸集、整合利用和互聯(lián)互通，解決了業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)分散、標(biāo)準(zhǔn)不一、管理困難的問題。房產(chǎn)管理部門有了統(tǒng)一的“抓手”，對(duì)推動(dòng)建立網(wǎng)上政務(wù)大廳，開展房源信息發(fā)布及查詢、房屋交易合同網(wǎng)簽及備案、房產(chǎn)交易市場(chǎng)監(jiān)管及預(yù)警、實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析及報(bào)表、數(shù)據(jù)安全保護(hù)與應(yīng)用等提供了統(tǒng)一服務(wù)平臺(tái)，可以極大地提升政府的公共服務(wù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

作者簡介：楊偉臣、楊景志，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易管理中心。