碧桂園穩健前行

李惠琳　譚璐

在3月底的業績會上，碧桂園總裁莫斌表示，2021年下半年市場整體轉冷，金融機構風險偏好下行，給行業帶來了巨大挑戰。

下行周期，碧桂園總體保持了平穩走勢。

年報顯示，2021年碧桂園的權益合同銷售金額5580億元，總營收為5230.6億元，同比增長13%。毛利、凈利、股東應占核心凈利潤分別為927.8億元、409.8億元、269.3億元。同時，債務規模和融資成本持續下降，截至2021年底，手握現金約1813億元。

作為房企龍頭，碧桂園的市場判斷、投資策略、融資安排，備受關注?！笆袌鲈谥饾u恢復?！蹦蟊硎?，2022年行業在政策、融資、信貸端等將得到邊際改善。

行業調控的大環境下，去杠桿、降負債、質量發展成為房企穿越行業周期的關鍵詞。碧桂園在行業不斷追求規模效應之時，提早轉向質量經營，聚焦于管理精度、財務管控，有效抵抗了風險。

莫斌提到，市場上行期和平穩期，公司以銷售額、現金流的回款作為考核目標;進入市場下行期，則以可動用資金作為考核目標，以此牽引各個區域和項目都在一個安全邊際下操作。

“碧桂園目前的狀態，是開源節流、保現金流、?！兰t線’，做正確的和確定性的事情。”莫斌直言，正確的事是做有現金流的利潤，確定性的事是控支出、調結構、保資產。

過去一年，按揭貸款收緊使房企回款率受到影響，不少房企回款率跌至80%以下，碧桂園仍保持較高的銷售回款率，保障了現金流安全。

2021年，其權益物業銷售現金回籠約5022億元，權益回款率連續6年達到90%或以上。2022年前兩個月，碧桂園共實現權益銷售回款金額約656.8億元，權益回款率超95%。

同時，碧桂園的債務結構進一步優化。

截至2021年底，集團總有息負債余額為3179.2億元，短期債務為795億元，現金短債比為2.3倍，短債壓力不大。剔除預收賬款的資產負債率下降至74%，凈負債率降至45.4%，加權平均借貸成本較上年底下降36個基點至5.2%。

從“三道紅線”的要求看，碧桂園仍處于黃檔。莫斌表示，碧桂園有信心在2023年中期前轉至綠檔。

基于碧桂園道穩健財務表現以及良好的償債能力，穆迪、惠譽維持 “投資級”評級，標普維持公司“BB+”評級，展望“正面”。

在行業整體流動性困難的背景下，碧桂園頻獲市場認可。2021年，碧桂園共發行了12筆直接融資，境外優先票據、境內公司債、中期票據等工具均有觸及。其中去年12月以來，碧桂園在境內外發行10億元的公司債，15億元ABS及39億港元的可轉債。另外，今年3月，碧桂園在銀行間交易商協會首度獲批50億元中票額度。

莫斌透露，截至2022年3月底，公司已無境內到期債券，僅在9月及11月有兩筆可回售公司債共計40億元。境外方面，7月有一筆7億美元優先票據?！肮疽烟崆白龊眠€款計劃安排，并根據市場情況考慮再融資等安排，進一步調整負債結構”。

金融機構也給予支持。2022年3月，碧桂園陸續與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂了150億元及400億元的戰略合作協議。

過去，碧桂園被視為深耕三四線城市的代表，其銷售規模的持續增長，得益于新型城鎮化的紅利。

以2021年為例，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比為68%，其中在蘇州、東莞、惠州、佛山、鄭州、西安6個城市的權益銷售額超過百億，在韶關、云浮、陽江等13個城市的市占率超過20%。

身處行業深度調整期，碧桂園在集中供地、收并購、多元化拿地中均有斬獲。

2021年內，碧桂園共獲取了333個項目，共計土地權益地價1416.2億元。其中按權益金額算，新獲取土地中有85%位于五大都市圈。同時，一二線城市比例為34%，三四線城市占比約66%。

針對拿地策略，碧桂園常務副總裁程光煜強調，碧桂園一直均衡布局，不限定一二線或是三四五線城市，根據市場導向走。

“碧桂園一直追求的是好的年化回報，一二線和三四線能夠各取所長?！背坦忪媳硎?，一二線城市的毛利水平、貨值周轉相對高，三四線城市的經營效率更高，開盤時間總體更短，貨地比更高，年化回報較高。

2022年，碧桂園會繼續推進城鎮化進程，重點布局經濟和人口比較強的城市，以及供求關系良好的封閉市場，適度提高市場能級。

在獲取途徑上，碧桂園預計未來收并購項目的占比會增多。

“從去年下半年開始，市場波動，再加上行業分化，我們看到市場上收并購的機會在增多?！背坦忪媳硎荆坦饒@計劃加大這方面的部署。

從去第四季度到現在，碧桂園與合作方就80多個項目進行了溝通，已完成其中35個項目的收并購，還有約30個項目基本談妥。此外，還在接洽銀行和AMC公司手中好的收并購標的。

截至2021年底，碧桂園擁有位于中國內地的權益可售資源約1.48萬億元，另有潛在權益可售資源約3400億元，合計約1.8萬億元。預計可維持公司未來3年左右的銷售需求。

在2022年，碧桂園計劃投放不低于6500億元貨值。程光煜表示，希望用“精準供貨”來提高貨量的利用效率，使去化率進一步提升到70%左右。

莫斌認為，2022年全國商品房整體銷售規模會有所降低，市場會呈現前低后高，逐漸企穩的過程。

他對行業始終保持信心，“長遠來看，國家在新型城鎮化、新發展模式和滿足新市民購房需求等方面，出臺了不少配套政策，地產行業仍然擁有巨大的發展空間。”