公募REIT的底氣

易強

4月11日，A股再次大幅調整，上證指數、深證成指跌幅分別為2.61%和3.67%，創業板及科創50指數更是創下年內新低，跌幅分別為4.20%和3.75%。4752家A股上市公司中，當日下跌的有4160家，跌幅超過3%的有2581家，占比分別為87.54%和54.32%。當日，北上資金凈賣出57.62億元，且已連續4個交易日凈流出。

俄烏局勢的膠著、逆全球化趨勢的繼續、10年期中美國債收益率的倒掛、新一波疫情對國內社會經濟生活造成的沖擊，以及防疫過程中暴露出的種種問題，被認為是導致此次調整的主要原因。

于是，投資者不得不接受一個現實，即始于一季度的調整仍未結束。

2022年一季度，上證指數、深證成指及MSCI中國A股的跌幅分別為10.65%、18.44%及15.10%，道瓊斯工業指數、納斯達克指數、英國富時100、MSCI歐洲、日經225及韓國綜合指數的漲幅分別為-4.57%、-9.10%、1.78%、-7.83%、-3.37%和-7.39%。

同期國內主動偏股型公募基金（僅含普通股票型及偏股混合型兩類）的整體表現亦不佳。根據Wind資訊，截至一季度末，成立時間超過半年的2040只主動偏股型基金2022年以來業績為正的僅有20只，占比不到1%，業績低于-10%的卻有1836只，占比高達90%。

其影響之一是權益類基金的發行遇冷。根據Wind資訊，一季度成立的股票型及混合型基金合計277只，發行份額合計1563.12億份，環比分別下降了17.07%和45.78%，同比則分別下降了24.11%和83.20%。

正因為如此，華夏中國交建REIT的火爆發行——0.75億公眾份額引來90億資金爭搶——才具有了某種參照意義。它說明，最起碼在當下，市場缺的不是錢，也不是關于成長的故事，而是一些兼具穩定分紅及在二級市場溢價套現可能的標的。

配售比例：0.84%

先說說華夏中國交建REIT的發行情況。

根據《發售公告》，這只基金的募集期為4月7日至4月8日;募資規模方面，這只基金以9.399元/份的價格，共計發售10億份，即首募規模94億元。其中，戰略投資者、網下投資者及公眾投資者分別配售7.50億份、1.75億份和0.75億份，占比分別為75%、17.50%和7.50%。

從發行結果來看，有40家戰略投資者按期繳納了全部認購款，包括中交投資公司、中交第二航務工程局以及中交第二公路勘察設計研究院等3家原始權益人，以及工銀安盛人壽自營賬戶、英大泰和人壽保險股份公司、中國人壽保險股份公司、中國人壽財產保險股份公司等在內的8家險資機構，也有申萬宏源、東興證券、中信證券等在內的7家券商，還包括14只資管產品、4只信托計劃、3只私募基金，以及1家專業機構投資者。

網下配售方面，按期參與認購的網下投資者有62家，它們代表了143只產品，有效認購份額數量為65億份。按照1.75億份的配售份額，其配售比例為2.69%。

公眾投資者的認購更為踴躍。盡管發售時間只有一日（4月7日），公眾投資者的有效認購份額數量仍然達到90億份，按照0.75億份的配售份額，配售比例僅有0.84%。

華夏中國交建REIT的火爆發行與權益類基金的發行遇冷形成鮮明對比。

根據Wind資訊，一季度成立的股票型及混合型基金合計277只，發行份額合計1563.12億份，平均每只基金5.64億份，環比分別下降了17.07%、45.78%和33.73%，同比則分別下降了24.11%、83.20%和77.94%。

數據同時顯示，截至一季度末，年內已有包括同泰同享、寶盈鴻翔、德邦銳豐等在內的8只基金公告發行失敗，其中5只為權益類基金，3只為債券型基金;2021年同期則為4只，其中3只為權益類基金，1只債券型基金。

導致權益類基金發行遇冷的原因之一是內地及香港股市2022年以來的持續調整，以及權益類基金的整體表現不佳。

2022年一季度，上證指數、深證成指及MSCI中國A股的跌幅分別為10.65%、18.44%及15.10%，恒生指數及恒生科技指數的跌幅分別為-5.99%和-19.63%。其結果是，在成立時間超過半年的2040只主動偏股型基金中，同期業績為正的僅有20只，占比不到1%;業績低于-10%的卻有1836只，占比高達90%。

整體溢價率：20%以上

同期滬深REIT的表現則相對亮眼。截至2021年年底，在滬深交易所上市的公募REIT共有11只，其中在上海證券交易所上市公募REIT的有6只，包括富國首創水務REIT、華安張江光大REIT、東吳蘇園產業REIT、建信中關村REIT、浙商滬杭甬REIT及中金普洛斯REIT等;華夏中國交建REIT未來也將在上海證券交易所上市。

在深證證券交易所上市的公募REIT有5只，包括中航首鋼綠能REIT、博時蛇口產園REIT、華夏越秀高速REIT、平安廣州廣河REIT及紅土鹽田港REIT等。

投資標的方面，主要涵蓋四類資產，即生態環保（富國首創水務REIT、中航首鋼綠能REIT）、園區基礎設施（華安張江光大REIT、東吳蘇園產業REIT、建信中關村REIT、博時蛇口產園REIT）、交通基礎設施（浙商滬杭甬REIT、華夏越秀高速REIT、平安廣州廣河REIT），及倉儲物流（中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT）。

市場表現方面，截至一季度末，11只滬深REIT中，有6只漲幅為正，其中富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT的漲幅分別達到12.86%和12.09%;表現最差的一只跌幅也只有4.49%，不僅跑贏所有寬基指數，也跑贏96%的主動偏股型基金（限于2021年9月30日之前成立的2040只）。

根據Wind資訊，截至4月12日，已有10只滬深REIT獲得不同程度的溢價。其中，富國首創水務REIT的溢價程度最高，為55.94%;其次是建信中關村產業園REIT、中航首鋼生物質REIT和紅土創新鹽田港REIT，分別為49.69%、47.48%和43.60%;唯一表現欠佳的是平安廣州廣河REIT，溢價率為-0.11%。

就整體而言，截至4月12日，11只滬深REIT的總市值為447.35億元，與發行規模（合計364.13億元）相比，溢價率為22.85%。

分紅優勢及風險

除了在二級市場溢價套現的可能，帶有一定強制性的穩定分紅是公募REIT之所以受到資本追捧的另一處底氣所在。

按照《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》的要求，公募REIT基金資產的80%以上要投向基礎設施項目，“基金管理人主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的”，“采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%”。

現實層面，兩只2021年12月成立的公募REIT不論，就其余9只而言，截至4月12日，除東吳蘇園產業REIT外，其余8只都已經進行分紅，其中博時蛇口產園REIT等3只基金已經分紅兩次。

以博時蛇口產園REIT為例，根據公告，其兩次分紅的時間分別是2021年12月2日和2022年4月11日，收益分配基準日分別是2021年三季度末和年末，分紅金額分別為2469萬元和2713萬元，合0.274元/10份和0.301元/10份，可供分配金額（分別為2743萬元和2818萬元）的分派率分別為90%和96%。基于20.89億元的募資規模，這只基金的年化凈現金流分派率為4.25%。

其余7只公募REIT的凈現金流分派率，以及東吳蘇園產業REIT的預估凈現金流分派率，也都在4%以上，超過大多數A股的股息率。根據Wind資訊，截至4月12日，上證指數及深證成指的股息率（近12個月）分別為2.20%和1.30%。

至于華夏中國交建REIT，其投資的基礎設施項目為武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段及其附屬設施，預估2022年度和2023年度的年化凈現金流分派率分別為4.71%和4.83%。

需要指出的是，正如公募REIT具有自己的特征，它同時也存在獨特的投資風險，例如基礎設施項目的政策風險、運營風險、因繳納履約保證金而使得可供分配金額減少的風險，以及二級市場溢價過高導致的回撤風險及凈現金流分派率下降的風險等。

根據Wind資訊，在9只已發布年報的公募REIT中，有3只2021年度凈利潤為負，這意味著其現金流的可持續性存在一定挑戰。