房地產(chǎn)并購融資規(guī)模逾兩千億元但“ICU”房企脫困仍難

秦佳麗

作為化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的支持政策之一的房企并購貸款，目前正在快速推進(jìn)。據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，今年一季度，至少16家房企以發(fā)行公司債及申請金融機(jī)構(gòu)貸款等形式獲得并購融資，融資主力亦逐漸由央企、國企擴(kuò)大至優(yōu)質(zhì)民營房企，包括碧桂園、美的置業(yè)、旭輝控股、新希望地產(chǎn)4家民營房企已合計(jì)獲得并購類貸款逾700億元。

不過，房企并購貸范圍的擴(kuò)大并沒有帶來項(xiàng)目“并購潮”，頭部房企依然謹(jǐn)慎，出手項(xiàng)目多是之前有過接觸的項(xiàng)目。就此，業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，“安全性”是買家在該輪收并購中考慮的重要因素，目前房企主流是收縮投資規(guī)模。這對身處“ICU”的房企不算是個(gè)好消息。

并購貸擴(kuò)容民營房企數(shù)量增多

在降負(fù)債、去杠桿取得明顯成效之后，房地產(chǎn)并購貸在年初以不計(jì)入“三道紅線”的形式為優(yōu)質(zhì)房企融資打開了一扇窗。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至4月8日，各渠道房地產(chǎn)并購類融資額共計(jì)2251.2億元，較一個(gè)月前增長近1000億元。

據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，在今年一季度逾16家獲得并購融資的房企中，美的置業(yè)、碧桂園、華潤置地分別以370億元、350億元、200億元的并購融資額度位列前三。此外，五礦地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、保利發(fā)展、保利置業(yè)集團(tuán)、美的置業(yè)、首開股份、旭輝控股集團(tuán)、新希望地產(chǎn)等8家房企獲得并購融資額度均超過50億元。

這顯示出，并購融資貸款從之前以國企、央企為主已經(jīng)擴(kuò)大至碧桂園、美的置業(yè)、旭輝控股、新希望地產(chǎn)等頭部民營房企。

“銀行等金融機(jī)構(gòu)在資金投放過程中也有自身的風(fēng)控評估系統(tǒng)。”億翰智庫副總裁田晶向《紅周刊》表示，目前銀行投放并購資金的房企劃分為兩類，一類是安全性靠譜的央企、國企，這些房企前期并沒有大力加杠桿，所以在去杠桿調(diào)控中的風(fēng)險(xiǎn)也較小;另一類則是幾家民營房企，其本身安全性良好，或是背后擁有集團(tuán)兜底。

據(jù)《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，業(yè)務(wù)經(jīng)營穩(wěn)健、財(cái)務(wù)相對安全是上述民營房企的典型特征。目前，上述民營房企均屬于千億規(guī)模陣營，且去年的銷售額維持正增長，其中，碧桂園以7588億元的全口徑銷售額延續(xù)了“規(guī)模第一房企”地位，旭輝控股、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)依次實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額2472億元、1370億元、1059億元，同比增長7.03%、8.66%、2.73%。

另外，截至2021年底，旭輝控股、新希望地產(chǎn)居于“三道紅線”中的“綠檔”。美的置業(yè)、碧桂園雖然居于“黃檔”，但現(xiàn)金短債比及凈負(fù)債率明顯改善，分別計(jì)劃在2022年、2023年中期之前實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)綠。

在并購融資貸款之外，上述民營房企在其他融資渠道也取得了一定進(jìn)展。以碧桂園為例，碧桂園是首批率先恢復(fù)發(fā)債的房企之一，其在去年12月就發(fā)行了10億元公司債，今年1月發(fā)行票面利率為5.3%的5.2億元規(guī)模的ABS（資產(chǎn)支持證券）以及票面利率為4.95%的39億港元的有抵押擔(dān)保可換股債券，至3月擬發(fā)行50億元中期票據(jù)也獲中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊。

值得一提的是，房企、金融機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)管理公司都在涌入房地產(chǎn)并購貸領(lǐng)域，但獲得并購貸門檻依然較高，實(shí)際獲得貸款支持的房企數(shù)量有限。目前，房企并購貸主要依托銀行，其中，招商銀行支持力度最大，已提供超500億元并購貸融資額度授信。

并購標(biāo)的聚焦于合作項(xiàng)目出險(xiǎn)房企資產(chǎn)盤活依然艱難

在融資端獲得支持的同時(shí)，一季度房地產(chǎn)市場化收并購動(dòng)作有所增多，目前，中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等多家央企、國企接盤出險(xiǎn)房企項(xiàng)目。例如，中海地產(chǎn)斥資逾36億元從兩家華南房企手中獲得昔日總價(jià)“地王”廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目控股權(quán);華發(fā)集團(tuán)斥資12億元收購某家頭部房企昆明文旅城二期項(xiàng)目40%股權(quán);越秀金控出資2億元收購花樣年重慶渝北區(qū)項(xiàng)目等。

據(jù)《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，從房企并購標(biāo)的來看，目前市場中涉及股權(quán)層面的交易較少，更多表現(xiàn)為兩類并購，一類聚焦具備強(qiáng)現(xiàn)金流屬性的物業(yè)板塊，例如今年1月華潤萬象生活分別作價(jià)10.6億元、22.6億元收購禹洲物業(yè)與中南服務(wù);另一類則是對合作項(xiàng)目的并購，提升項(xiàng)目權(quán)益占比。

以美的置業(yè)為例，背靠美的集團(tuán)與何享健家族，這家民營房企在今年的并購市場中扮演了重要角色。《紅周刊》了解到，自去年底以來，美的置業(yè)已與合作方花樣年、正榮、金科等達(dá)成13個(gè)項(xiàng)目交易，多由初期的聯(lián)合開發(fā)變更為100%持股。在這些交易中，美的置業(yè)近期對債務(wù)承壓的正榮地產(chǎn)項(xiàng)目收購尤為頻繁。僅2月23日、24日，美的置業(yè)便從這家合作對象手中收購長沙“美的正榮濱河苑”項(xiàng)目的50%股權(quán)、無錫“正榮美的云樾”的51%股權(quán)以及天津“和筑梅江”項(xiàng)目的51%股權(quán)。

進(jìn)一步來看，在上述美的置業(yè)把合作項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)?00%持股的項(xiàng)目中，大多位于一二線城市或強(qiáng)三線城市，發(fā)展前景較為確定。

對于房企當(dāng)前聚焦熟悉項(xiàng)目的并購，田晶認(rèn)為，涉及資產(chǎn)包等并購事項(xiàng)時(shí)，很難充分評估其中風(fēng)險(xiǎn)，而既往的合作項(xiàng)目至少意味著買賣雙方對其中的股權(quán)、債權(quán)關(guān)系認(rèn)知清晰透明，“目前房企整體比較謹(jǐn)慎，對合作項(xiàng)目的并購也是出于安全性考慮，也為了避免合作項(xiàng)目出現(xiàn)更多問題。”

而就出售合作項(xiàng)目股權(quán)的一些出險(xiǎn)房企而言，可以借此緩解現(xiàn)金流危機(jī)。比如，遭遇現(xiàn)金流危機(jī)的某集團(tuán)，其旗下停工項(xiàng)目長沙月湖郡、廣州海石洲悅先后引入國民信托與信達(dá)資本接盤，已在今年一季度傳出復(fù)工消息。

除了新力控股，藍(lán)光發(fā)展、當(dāng)代置業(yè)、花樣年、禹洲集團(tuán)、正榮地產(chǎn)等困難房企都在尋求資產(chǎn)出售。據(jù)了解，正榮地產(chǎn)預(yù)計(jì)上半年可以完成30～40億左右規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置，龍光集團(tuán)預(yù)計(jì)出售30多個(gè)項(xiàng)目以回籠約150億元資金。

不過，出險(xiǎn)房企期待的盡快盤活資產(chǎn)的愿望可能落空。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《紅周刊》表示，“從實(shí)際操作來看，一般并購的整個(gè)資產(chǎn)包而非單個(gè)項(xiàng)目，資產(chǎn)包里面內(nèi)容比較多，且各種關(guān)系比較復(fù)雜，比如質(zhì)押情況、出資情況甚至還有查封的情況，要涉及到地方政府、債權(quán)方、債務(wù)方多方的利益，所以整體推動(dòng)節(jié)奏會比較慢。”

并購貸“被動(dòng)式”增長很難出現(xiàn)并購潮

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一季度市場中已售待售資產(chǎn)已超千億元量級。相較于擺上貨架的大量資產(chǎn)包，Wind數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)并購交易規(guī)模為337億元，表明市場供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求。

《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，目前手持現(xiàn)金的房企在并購表現(xiàn)上整體審慎。其中，年內(nèi)最先發(fā)行并購類中期票據(jù)的招商蛇口，直到4月5日才宣布聯(lián)合AMC機(jī)構(gòu)入場紓困華南某舊改龍頭房企，但僅僅是簽署三方合作框架協(xié)議。而并購融資儲備規(guī)模已達(dá)400億元的華潤置地，一季度僅旗下華潤萬象生活斥資33.2億元開展兩筆物業(yè)板塊并購。

在業(yè)內(nèi)人士看來，謹(jǐn)慎收購的背后，關(guān)鍵在于價(jià)格博弈。“目前鼓勵(lì)對出險(xiǎn)房企項(xiàng)目并購的相關(guān)措施并不是強(qiáng)制性，房企出于安全考慮普遍持觀望態(tài)度。另外，今年很多城市降低了土拍門檻，供應(yīng)土地的質(zhì)量也非常好。與其收購債權(quán)關(guān)系不清晰的項(xiàng)目，土拍市場的吸引力反而更大。”田晶如此表示。

宋紅衛(wèi)亦對此表示，目前收購方想以較高的折價(jià)幅度收購資產(chǎn)，而針對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，被收購房企仍然想以盤活項(xiàng)目自救為主，很難接受大幅折價(jià)的條件，基本上就是這樣的博弈。

值得一提的是，目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放仍受相應(yīng)監(jiān)管政策約束。這也注定金融機(jī)構(gòu)及房企在資金投放上傾向于“精準(zhǔn)”收購，而非跑馬圈地。“盡管目前對于出險(xiǎn)房企或者出險(xiǎn)項(xiàng)目還沒有明確的界定名單，但對并購貸方面的審批都有相應(yīng)要求，投放使用的爭議不會太大。”宋紅衛(wèi)解釋。

《紅周刊》了解到，目前房企并購貸款需遵循專款專用原則，例如被并購的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上，需要滿足“四三二”標(biāo)準(zhǔn)，在交易過程中并購貸款所占比例不應(yīng)高于60%，以防止企業(yè)變相前融。

宋紅衛(wèi)預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)并購融資規(guī)模還會增長，但更多是針對前期合作的問題項(xiàng)目的被動(dòng)式增長。“對收購方而言，雖然并購貸款不計(jì)入三道紅線，但同樣會增加房企的償債壓力，比如有‘綠檔房企也出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況。從金融機(jī)構(gòu)角度來講，其資金投放額度也有限制，除非出臺專項(xiàng)額外的資金支持政策，不然很難出現(xiàn)并購的高峰。”他進(jìn)一步補(bǔ)充道，“在大環(huán)境下行的背景下，企業(yè)會收縮投資規(guī)模，并購仍然屬于擴(kuò)張的舉措，因此并購的目標(biāo)主體也集中在核心城市的核心項(xiàng)目，不會大面積鋪開。”

（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）