基于農旅融合的都市休閑農業園項目投資策略
——以A市草莓觀光園為例

余潔

（北京農業嘉年華投資管理有限公司，北京 102211）

一、都市休閑農業園概述

都市休閑農業園是都市型現代農業的一種產業模式，在城市周邊打造以農業為核心內涵、融入休閑娛樂元素的主題園區，充分滿足都市人群對田園風光和自然怡情的需求和向往。以第三產業帶動第一產業發展，提高第一產業附加值，拓展城市傳統功能。都市休閑農業園的投資方正積極探索和共同建立產權激勵、規劃引領、特許經營、生態補償的都市現代農業與旅游業協同發展機制。

基于農旅融合的都市休閑農業園區是一種集生產功能、生活功能以及生態功能于一體的高級產業形態，其內容主要有農業生產種植、農事體驗、科普研學、休閑娛樂，并配套有生態餐廳、鄉居民宿等。同時，都市休閑農業園區發揮著多功能平臺的作用，包括政府興農助農平臺、農業科技展示平臺、創意娛樂體驗平臺、科普教育交流平臺等，推動了農業、旅游業、文化教育業等多業態的綜合發展和轉型升級。

二、投資項目風險識別與評價

在制定項目投資策略時，準確識別、評價關鍵性項目的投資風險因素，是作出科學投資策略、避免投資失敗的第一步。項目投資風險是影響項目建設運營效率和效果，無法實現項目投資回報的各種風險的集合。作為多產業融合的新型業態，雖然受到投資者的熱捧，但都市休閑農業園的運營周期長、投資規模大、涉及范圍廣，因此該項目的投資風險往往比傳統產業項目的投資風險更高。

識別項目風險，需要準確把握投資項目特征，再選擇合適的風險識別工具。

（一）項目特征

1.綜合性

都市休閑農業園項目的業態綜合性強，結合了第一產業、第二產業和第三產業。第一產業的園區內容也不再局限于傳統農業，而綜合了生態農業、休閑農業、循環農業等。

2.強關聯

都市休閑農業園項目的產業鏈呈現出高度組織化的特點，各個產業環節關聯緊密。園區運營企業、投資人、農村合作社、當地政府等聯結緊密，利益共享，風險共擔。

3.高敏感

都市休閑農業園項目是一種高敏感性項目，對自然環境、政策、市場、資源、文化、社會等內外環境因素的變化均高度敏感，項目情況易于變化。

4.社會性

與其他產業的投資項目有所不同，都市休閑農業園項目不是一個單純的投資項目，而具有更多的政治功能和社會意義，對增加當地農民收入、建立人與自然和諧社會以及落實鄉村振興戰略等具有顯著作用。

（二）投資項目風險識別

當前，主流的投資風險識別方法有德爾菲法、流程圖法、頭腦風暴法、工程分解結構法等。德爾菲法適合大型項目，通過匿名投票、多輪征求的方式匯集專家們的意見，最終形成統一意見。

上述都市休閑農業園項目涉及多行業多領域，項目投資專業性較強，應高度重視各行業專家意見。相較于工程分解結構法等其他方法，德爾菲法的風險識別將會更聚焦精確、專業高效。德爾菲法可以和風險矩陣法共同用于后續的投資風險評價。都市休閑農業園項目主要有以下幾個風險因素。

1.系統性風險

政治風險：政府政策風險（征地、土地規劃、環保政策等）、政府信用風險（行政審批不到位、承諾不履行等）、腐敗風險（受賄、亂收費、權力濫用等）。

經濟風險：金融風險（利率、匯率、資本市場等）、通貨膨脹風險（國內購買力、國際通脹等）、產業風險（產業周期、產業波動等）、市場風險（市場供需、競爭者、替代品等）。

法律風險：法律變更風險（所涉法律規章變化、新增、廢止等）、政策漏洞風險（立法未覆蓋、監管缺失等）。

技術風險：行業技術風險（農業技術、文旅業新技術等）。

文化風險：社會文化風險（民族文化、地方文化、潮流文化等）。

不可抗力風險：自然風險（氣象、地質等自然災害）、社會事件風險（民眾干預、戰爭、動亂等）。

2.非系統性風險

戰略風險：經營戰略風險（園區戰略目標、戰略計劃、戰略執行等）。

管理風險：運營管理風險（運營內容、組織、合同、采購管理等）、資產管理風險（建筑物構筑物、設施設備、物品物資等）、安全管理風險（安全生產、園區財產安全等）、聲譽管理風險（游客投訴、經營失信等）。

建設風險：規劃設計風險（勘察、規劃、設計等）、建設施工風險（施工質量、施工進度等）。資金挪用、資金安全等）。

（三）項目投資風險評價

都市休閑農業園項目涉及政策風險、經濟風險、自然風險等較多不確定性因素，因此須對這些模糊不清的風險因素進行風險等級確定。風險等級評價是該類項目投資風險管理機制的重要環節。風險矩陣法作為一種評價風險等級的可視化工具，得到了廣泛應用，采用定量和定性相結合的方法確定投資風險影響程度和發生概率，這需要專家們運用豐富實踐經驗作出合理判斷，同時制定程度等級標準。

1.風險嚴重程度等級標準

風險Ⅴ級，極重大程度。后果：項目投資終止，投資超出預算50%（含）以上。

風險Ⅳ級，重大程度。后果：項目投資部分完成，投資超出預算30%（含）～50%。

風險Ⅲ級，中等程度。后果：項目投資基本完成，投資超出預算10%（含）～30%。

風險Ⅱ級，輕微程度。后果：項目投資較順利完成，投資超出預算0～10%。

風險Ⅰ級，極輕微程度。后果：項目投資圓滿完成，投資未超出預算。

2.風險可能程度等級標準

5級，極可能發生，概率91%～100%，在絕大多數情況下都會發生。

4級，極可能發生，概率51%～90%，在多數情況下很可能發生。

3級，極可能發生，概率21%～50%，在某些時候能夠發生。

2級，極可能發生，概率5%～20%，在通常情況下不太可能發生。

1級，極可能發生，概率0～4%，在例外情況下才有可能發生。

3.風險評價等級

H：高風險；M～H：中高風險；M：中風險；L：低風險。

圖1 都市休閑現代農業園風險評價矩陣圖

財務風險：融資風險（資金缺口、融資能力、融資成本等）、盈利風險（收入波動、成本控制、稅費等）、資金運營風險（現金流量、

三、制定項目投資策略

文章所指的投資策略，是指在項目投資過程中為有效規避風險，根據風險承受能力和風險應對措施而采取的綜合策略，以獲得最優投資效益，實現投資目標?；谕顿Y風險評價和應對結果，制定相應的投資策略，能夠提高投資決策的科學性和有效性。一是確定項目定位和目標；二是進行風險應對；三是開展投資決策；四是評價投資目標。

（一）確定項目定位和目標

各個城市、村鎮和當地園區的資源稟賦、地方規劃以及投資者資源都有所不同，因此，每個都市休閑農業園的項目定位和項目目標也各有不同。我國都市休閑農業園主要有田園觀光型、園藝觀賞型、動物觀賞型、農事體驗型、科普教育型、休閑度假型以及綜合型。在確定項目定位和目標時，須綜合考慮所在地的政策導向、城市特點、村鎮產業等因素。

（二）制定風險應對措施

充分利用風險識別和評價結果，對每一項風險因素制定切實有效的風險應對措施，并據此修正投資決策信息和數據，為開展投資決策和投資評價奠定基礎。

應對都市休閑農業園項目風險主要有四種措施，但并不意味著每種風險因素只局限于一種應對措施。以下列舉出一些適用的風險因素。

第一，風險承受：接受風險，承擔風險后果。適用運營管理風險。

第二，風險規避：主動回避、停止或退出活動。適用政策風險、產業風險。

第三，風險分擔：風險轉移，即采用保險、合同約定等方式轉移到第三方，適用政府信用風險、政府政策風險、不可抗力風險；風險對沖，即將事件的風險影響相互抵消，適用金融風險。

第四，風險降低：風險轉換，即通過戰略調整或經營手段，將一種風險轉換為另一種風險，適用市場風險、經營戰略風險、運營管理風險、資產管理風險；風險補償，即主動承擔風險，提前采取措施補償可能發生的損失，適用通貨膨脹風險、不可抗力風險；風險控制，即采取措施控制風險事件發生的動因、環境和條件，適用規劃設計風險、建設施工風險、聲譽管理風險、安全管理風險。

（三）投資決策指標測算

常用的投資決策指標有凈現值法、會計收益率法、內含報酬率法和投資回收期法。值得注意的是，應在風險應對后開展合理預測，對投資預算數據進行風險調整的合理修正。在投資項目決策時應考慮兩個重要因素，即確定現金流當量系數和風險調整折現率。結合前期的風險識別評價和應對措施，對投資項目建設運營期的現金流進行修正，使之成為可承受范圍內的安全現金流量。

當整個園區項目可以進行子項目拆分投資，或者有多個園區投資項目備選時，投資者可以綜合運用上述方法和指標進行測算和決策。

（四）投資項目目標評價

根據都市休閑農業園項目內容和特征，投資項目的目標需要從經濟效益、生態效益、社會效益三個方面進行評價。都市休閑農業園項目投資目標的評價指標主要有以下幾個。

第一，經濟效益指標：盈利能力（投資利潤率、投資回收期）；償債能力（利息備付率、借款償付期）；抗風險能力（盈虧平衡分析值、敏感性分析值）。

第二，生態效益指標：環境質量效益（環境質量指數）；節能減排效益（占用耕地指標、耗水量指標、綜合能耗指標）。

第三，社會效益指標：就業效益（就業崗位）；納稅效益（年納稅額）；綜合投資帶動（投資帶動總額）。

四、應用實例

（一）項目背景

1.概況

A市草莓觀光園占地約613畝，建設目標定位于A市都市休閑農業示范園區。土地性質包括一般農用地、一般林地和少量建設用地。園區已有設施包括30座草莓大棚、日光溫室種植展示區、辦公區、停車場、熱源和水電系統等。該園區項目投資規劃內容包括科技展館區、無動力設施游樂區、度假住宿區、園區景觀打造以及道路鋪裝。項目建設期為1年，預計項目總投資3億元。項目資金的來源主要以國有平臺公司和社會資本投資為主，以政府補助資金為輔，無借貸資金。

2.運營模式

該項目實行地方政府主導支持下的多元共管的公司治理型結構，由園區產權單位某國有平臺公司與社會資本共同設立的項目公司負責園區建設運營。園區總體管理以地方政府和國有平臺公司為主導，園區運營管理由項目公司具體組織運行。

3.項目投資測算

A市草莓觀光園項目的投資總額約29 342萬元，其中前期費用1 022萬元、勘查設計費用1 022萬元、建筑工程費2 908萬元、景觀道路（鋪裝、綠化）720萬元、內部裝修費18 450萬元、設備費用4 620萬元、運營鋪底資金600萬元。

（二）投資風險識別與評價

針對該類項目特點，在風險識別評價時應選擇德爾菲法和風險矩陣法。該項目所屬的轄區政府牽頭組織推薦了農業農村、文化旅游、自然資源規劃、園林設計、電商營銷、園區運營等相關行業領域的專家29人組成專家顧問組，梳理出A市草莓觀光園項目投資風險清單，進而對清單項目進行概率和風險影響程度評估，得出A市草莓觀光園項目投資風險評價矩陣。

該項目專家顧問組識別出的A市草莓觀光園風險因素有土地政策風險、環保政策風險、行政審批不到位風險、利率風險、國內購買力風險、產業周期風險、競爭者風險、替代品風險、用地法律法規風險、臨時政策風險、農業技術風險、文旅業新技術風險、潮流文化風險、自然災害風險、民眾干預風險、戰略制定風險、運營內容風險、建筑物構筑物產權風險、園區財產安全風險、游客投訴風險、規劃設計風險、施工進度風險、融資成本風險、收入波動風險、現金流量風險。

圖2 A市草莓觀光園風險評價矩陣圖

（三）制定投資策略

第一，經研判和評價市場、經濟、社會、文化、自然等風險因素，明確了該投資項目定位和目標：打造國內首個以草莓為主題，以綠色技術為手段，以產業融合為目標的“農業+文化”主題親子樂園，從而帶動鄉村振興，實現共同富裕。預計游客量可達94.6萬人次。

第二，制定項目投資風險應對措施。以土地政策風險為例，園區主要是一般農用地，土地使用政策日趨嚴格。風險應對措施基于現有場地基礎布局業態，搭建臨時設施，匹配土地用途，降低審批成本和建設拆除成本，避免項目失敗。風險措施擬定后修正現金流數據，預測項目年均營業收入1.39億元、稅后利潤（經營期）6 275萬元/年、稅費2 762萬元/年。

第三，項目投資決策指標測算。案例采用投資回收期和內部收益率法，指標測算結果為投資回收期4.5年、內部收益率19.57%，超過項目預期收益率15%。

第四，項目投資目標評價指標測算。案例關鍵性投資目標主要有以下三個。

經濟效益指標：投資利潤率31.69%、投資回收期4.5年。

生態效益指標：環境質量指數3.5、節能耗水量指標2.8 m/噸、綜合能耗指標0.27。

社會效益指標：直接就業崗位400個、間接就業崗位2 000個、納稅額2 762萬元/年、綜合投資帶動總額15億元。

根據風險識別評價結果，制定A市草莓觀光園項目投資策略，包括風險應對、投資決策指標測算和投資目標評價，從而得出總體項目投資策略結論：首先，投資決策測算和投資目標評價結果良好，該項目具備投資可行性；其次，對于投資風險評價中M級以上的風險因素，應當加以關注，在投資項目整個過程中予以重視并采取靈活的風險應對措施；最后，項目風險因素較多，應根據項目情況的不斷變化，預留出彈性空間，及時修正投資策略偏差。

五、結語

隨著鄉村振興戰略和“兩山”理念的實踐發展，建設都市休閑農業園成為當下構建城市與鄉村之間、人與自然之間和諧關系的投資熱點。在新冠肺炎疫情常態化、人民群眾旅游欲望長期壓抑的大環境下，文章基于農旅融合研究都市休閑農業園投資策略具有重要意義。為避免近些年此類項目盲目投資建設、投資策略失誤、損失耗費嚴重等突出問題，文章深入分析了此類項目特征，全面梳理識別都市休閑農業園項目的風險因素并進行等級評價，從而制定有效的應對措施，作出科學投資策略，規避投資風險，避免項目投資失敗。