基于住房公積金貸款全過程管理的風險控制研究

摘 要：伴隨著我國房地產市場的發展，住房公積金貸款業務也得到了較快發展，在補充商業銀行貸款不足、滿足職工住房需求等方面發揮了積極作用。但是隨著住房公積金貸款規模的不斷擴大，在貸前、貸中、貸后三個管理環節中出現了不同層面的風險問題，影響了資金安全。基于此，文章針對住房公積金貸款管理的不同環節，識別各層面風險，提出住房公積金貸款風險控制措施。

關鍵詞：住房公積金;貸款風險;控制措施

中圖分類號：F832.479 文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2022）02-0050-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.02.050

隨著我國房地產市場的飛速發展，作為商業銀行貸款補充手段的住房公積金貸款業務也得到了蓬勃的發展，貸款規模越來越大，隨之而來的就是貸款管理難度的加大，各種貸款風險不斷出現。能否有效把控貸款風險，不僅關系到繳存職工的利益，也對住房公積金制度的持續健康發展至關重要。為此，必須要針對住房公積金貸款的全過程進行風險識別，制定貸款風險控制措施，從而提高住房公積金的貸款風險管理水平，滿足經濟社會發展需要[1]。

1 住房公積金貸款風險控制的意義

首先，加強住房公積金貸款風險控制是維護職工利益的需要，只有把控貸款風險才能守住資金安全，從而為廣大繳存職工家庭提供購房資金支持，滿足其住房需求。其次，防范住房公積金貸款風險是住房公積金管理中心自身發展的需要，管理中心肩負著公積金資金保值增值的責任，只有積極防范貸款風險，才能確保資金有穩定的增值收益，從而建立穩定的住房保障體系[2]。最后，有效把控住房公積金貸款風險是社會市場經濟體制發展的必然要求，關系到經濟的健康發展和社會的和諧穩定。

2 住房公積金貸款全過程風險因素識別

2.1 貸前風險識別

制度不完善所引發的制度層面風險。在貸前管理中，對貸款安全影響比較大的是制度層面風險。所謂制度層面風險，最主要的問題就是住房公積金制度不完善所引起的資金鏈斷裂問題。由于住房公積金制度缺乏，造成公積金資金歸集的來源比較單一，歸集擴面工作的不到位也致使當前的資金繳存額較少。另外，住房公積金的貸款期限較長，導致了本金回收期限也較長，這些因素使得住房公積金在資金運轉中，公積金的提取額度和貸款發放額度會遠高于資金歸集的額度，長此以往就會造成住房公積金資金鏈斷裂的情況[3]。此外，住房公積金制度上的保障屬性要求將中低收入者作為公積金貸款的主體，但是中低收入群體的工資收入不穩定，一旦遇到突發情況就會造成還款困難，這也會給公積金貸款帶來風險。

信用體系缺失導致的信用層面風險。在貸前管理中，最突出的問題就是信用層面風險，指的是貸款申請者在公積金貸款過程中存在違約情況而引發的風險，這種信用風險有可能是客觀因素導致的，也有可能是借款人主觀因素導致的。客觀上，借款人由于重大疾病、意外事故、自然災害原因導致財產損失，造成還款能力降低，從而無法按期還款。主觀上，借款人可能因住房價格下降而失去還款意愿，甚至是故意隱瞞個人信用信息騙貸公積金或者惡意拖欠貸款。在貸前管理中，面對信用層面風險，我國當前的個人信用體系建設還不夠完善，個人信用檔案數據資源有限，而且缺乏完善的評價指標體系，不同部門的信息數據也出現信息孤島的問題[4]，使得公積金管理中心的個人信用信息數據不能和商業銀行、房產部門等機構實現數據共享，這就不利于管理中心的貸前信用風險評估。此外，當前的失信處罰規定也不夠完善，從而無法有效約束社會信用行為。

2.2 貸中風險識別

操作能力不強造成的操作層面風險。在貸中管理時，最主要的問題就是住房公積金管理中心的操作能力不到位所引發的操作層面風險。客觀上，如果管理中心的貸款審核業務流程不規范，貸款手續管理不到位，而中心又對工作人員缺乏系統化的培訓和引導，那么貸款審核工作人員就會因為能力缺乏導致人為操作失誤，導致住房公積金貸款審查不到位、抵押物估值計算不準確，甚至是審批的貸款金額超過了借款人的償還范圍，進而引發個人住房貸款風險;主觀上，如果沒有對公積金管理中心的貸款工作進行定期稽核，建立完善的內控和專項審計制度，也有可能存在貸款工作人員利用自身職務之便為借款人提供超額貸款，甚至是為騙貸、騙提人員提供便利的一系列違法違規問題，導致貸款風險的出現。

2.3 貸后風險識別

政策預判不夠形成的政策層面風險。在貸后管理中，比較突出的問題就是對政府出臺的房地產行業調控政策和國家出臺的利率政策沒有進行充分的分析和預判，進而引發政策層面風險。首先，政府出臺的房地產行業調控政策，如果抑制了房價，使住房價格大幅度下降，就有可能導致借款人失去還款意愿，而借款人的“斷供”行為就會引發住房公積金貸款風險。其次，住房公積金貸款執行的是“低存低貸”政策，而且貸款的還款期限也比較長，如果央行下調了利率，就會使公積金管理中心無法獲得相應的利息收入。如果央行上調了利率，就會加大借款人的還款負擔[5]，進而引發借款人“斷供”的風險。最后，第三方擔保機構的責任缺失，也使得政策層面風險無法有效的轉移和分散。

抵押物管理不善釀成的抵押物層面風險。在貸后管理中，另外一個比較典型的問題就是抵押物層面風險。住房公積金貸款本質上是一種抵押貸款，需要以借款者所購置的房屋作為抵押物，但是由于公積金貸款的還款期限較長，在此條件下，房屋可能會受到住房價格波動、自然損耗、意外事故等一系列因素影響，導致抵押物有貶值的風險，如果抵押物的價值降低甚至低于貸款本息，就會使借款人有“斷供”的風險，住房公積金管理中心即使處置了抵押物也要承受抵押物貶值的損失。此外，在當前的法律體系中，對于違約的借款人，如果其是以唯一且為生活必需的住房申請貸款的話，公積金管理中心也只能向法院申請查收而無法以拍賣的形式收回貸款，這也加大了管理中心對抵押物的處置難度。

3 住房公積金貸款風險控制措施

3.1 完善制度體系，預防制度層面風險

首先，在廣大職工和用人單位中加大對住房公積金制度的宣傳力度，通過廣泛宣傳公積金制度的優越性來激發職工的繳存意愿，并提高用人單位的繳存積極性，從而使公積金做到高質量的歸集擴面，這樣既能擴大公積金制度的受益面，惠及更多的繳存職工，也能做大資金池，避免資金池萎縮的問題。其次，在歸集擴面工作中也要重視法律法規手段的使用，通過建立健全相關規章制度，并對公積金管理中心工作人員開展執法專項培訓，依托法律的權威來開展歸集擴面工作，這樣就能監督用人單位及時按照規定額度為職工繳納公積金，既保障了職工的合法權益，也保障了公積金資金池的安全。最后，在貸前管理中，對貸款規模的把控尤其重要，雖然住房公積金制度上的保障屬性要求其資金向中低收入者傾斜，但是只有將貸款規模控制在合理的水平，才能避免管理中的存貸失衡，從而避免資金鏈斷裂所引發的制度層面風險，這就要求住房公積金管理中心在個人住房公積金貸款額度的管理上做到精準把控，嚴格落實好繳存額度和貸款額度相關聯的制度，根據繳存職工不同的繳存額度和繳存年限，制定不同的貸款額度標準，例如繳存年限長、繳存額度高的職工就能獲得較高的公積金貸款額度，以此來確保住房公積金的支付能力，實現存貸平衡，保障資金鏈的連續性，有效把控制度層面的風險。

3.2 構建信用體系，化解信用層面風險

為了有效化解貸款信用層面的風險，首先，需要進一步建立健全公積金貸款信用評價體系，并完善體系評價指標，可以將貸款申請職工的年齡、文化程度、職業、工資水平以及行業發展前景等情況作為評價指標，這樣不僅能夠了解貸款職工當前的債務情況和還款能力，還能夠對貸款職工未來的還款風險進行預測[6]，在全面掌握貸款職工信用信息的基礎上對其做出科學準確的信用評價，建立個人信用信息檔案庫，為貸款決策提供信用依據，化解信用層面風險發生的可能性。其次，為了充分利用好個人信用信息，需要加強大數據的共享應用。具體來說，就是要強化住房公積金管理中心與人民銀行、各商業銀行、征信部門等機構的信息互通性，實現多部門多渠道的交流，延長個人信用信息傳遞的鏈條，避免信息孤島的出現，從而及時掌握個人信用信息的最新變動情況，提高信用評價結果的全面性和動態性，及時化解信用風險。最后，針對已經發生的信用層面風險，還需要進一步完善失信懲戒機制，通過對失信者增加失信成本的方式來減輕信用風險的影響，為此，可以建立公積金貸款失信舉報機制，借助社會監督來及時掌握貸款失信情況，并將失信記錄錄入到專門的信用數據庫中，作為失信懲戒的證據。而為了加強失信懲戒的力度，就必須要充分利用法律手段，提高立法的層次，通過建立健全專門的失信懲戒法律法規，來對失信者準確分級，并根據失信等級的輕重制定從低到高的懲戒措施，以此來化解信用層面風險。

3.3 提升操作水平，解決操作層面風險

針對操作層面風險，首先，要完善制度流程、嚴格貸款審核，對于公積金貸款申請，應該建立“人員現場查勘—信貸部門初審—中心領導終審”的多層級審查操作制度，通過多級審查來實現多級把關，從而規范貸款程序，避免騙貸行為的發生和審核不嚴的現象，依靠規范化的貸款業務辦理來有效的防范和控制風險。其次，需要提升住房公積金工作人員的操作能力水平，通過對住房公積金管理中心工作人員開展系統化、常態化的政策制度宣講、業務流程培訓、風險管控講座等形式，來提升工作人員的風險應對能力。也可以通過完善的績效考核制度，將貸款管理質量納入工作人員的績效考核之中，從而激勵工作人員在注重貸前審查的同時，也能兼顧貸中的管理，甚至是貸后的跟蹤，降低操作風險的概率。最后，應該注重發揮內部審計的作用，通過完善審計工作制度、制定審計工作流程、聘請專業審計人員等形式，建立獨立公正的審計監督機構，并對住房公積金貸款開展專項審計，不僅要核實貸款的真實性，也要核實工作人員在貸款審查審批中是否嚴格遵守了業務流程，以此來全面了解住房公積金貸款業務情況，精準識別操作風險，確保貸款安全。

3.4 強化政策預判，應對政策層面風險

首先，為了從容應對政策層面風險，要加強對房地產行業調控政策和國家利率政策的分析和研判，針對政府出臺的房地產行業調控政策，應該根據房地產行業發展規律，預測調控政策對房地產行業所帶來的影響，制定出相應的風險應對策略，而針對國家出臺的利率政策，也應該提前分析影響利率政策變化的因素，并根據影響因素來構建利率政策預測模型，從而預判利率政策的變化，提前采取風險應對策略。其次，為了有效轉移政策層面風險，要加強對第三方擔保機構的管理，對置業擔保公司和房地產開發商要有明確的準入和退出機制，以此來確保擔保資金和保證金的安全，更需要進一步完善公積金貸款擔保制度，可以依托政府信用為擔保，由政府財政部門、住房公積金管理中心、商業金融機構共同出資設立政策性貸款擔保機構，通過法人管理、市場運作、政策擔保的經營方式，實現風險的轉移。最后，為了進一步分散政策層面風險，可以采用住房公積金個人住房抵押貸款證券化的形式，其實質就是把住房公積金抵押貸款放入資本市場，具體來說，就是將住房公積金管理中心手中流動性較小但是具有穩定現金流的個人住房抵押貸款作為資金池，并以資金池中的現金流作為償付基礎，在進行現金流重組和風險隔離之后進入證券市場融資的過程。

3.5 落實抵押物管理，處理抵押物層面風險

為了切實處理好抵押物層面風險，首先，應該強化對住房價格波動的預測。具體而言，就是通過對房地產行業發展趨勢的分析，預測住房價格的變動趨勢，從而科學合理的預估抵押物的未來價值，并結合借款人的貸款期限，對借款人的貸款額度進行合理調整，這樣就能使住房價格波動所引發的抵押物貶值額度和貸款降低額度相匹配，從而降低抵押物貶值風險。其次，應該加強對抵押物的有效管理，通過建立抵押物信息管理系統，對每筆貸款抵押業務及時進行動態跟蹤，及時監測抵押物價值，并對借款人的還款情況進行密切追蹤，及時發現抵押物貶值風險并進行預警。而對于已經發生的抵押物貶值風險，則可以采取追加抵押物品或者追加保證金的形式，來作為現有貸款額度的追加擔保物，化解抵押物貶值風險。最后，針對抵押物執行速度上存在的問題，住房公積金管理中心和其受托銀行應該相互協作，主動向人民銀行和銀監會等上級主管部門匯報，并且積極與立法機構、司法部門進行溝通，共同探索更為行之有效的抵押物處置措施，盡可能降低抵押物層面風險所造成的損失。

4 結語

綜上所述，在住房公積金貸款全過程管理過程中，貸前要著眼于預防制度層面風險并且化解信用層面風險，貸中要重點解決操作層面風險，貸后要妥善應對政策層面風險并且妥善處理好抵押物層面風險，以此來把控貸款風險，確保貸款資金安全。

參考文獻：

[1]夏一鳴.住房公積金管理中心貸款風險管理研究[J].中國市場，2017（6）：47-48.

[2]李佳明.淺談住房公積金貸款風險成因與對策[J].中國市場，2017（25）：67-68.

[3]張婭楠.WH市住房公積金貸款風險管理研究[D].天津：天津大學，2018.

[4]王慧.大數據時代住房公積金風險防控研究[J].行政事業資產與財務，2020（18）：115-116.

[5]唐少平.公積金貸款的風險控制分析[J].中國市場，2016（43）：39，41.

[6]陳慶榮.加強住房公積金管理中心業務風險防控的策略[J].納稅，2020（11）：166，168.

[作者簡介]張巖（1989—），女，河北唐山人，學士，唐山市住房公積金管理中心，經濟師，研究方向：房地產經濟。

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