樓市變了

何小民

進(jìn)入2022，樓市似乎開啟了寬松的模式。

1月下旬，央行兩次降息，其中，在第二次，將事關(guān)房貸的五年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，市場一片歡呼。隨后，“兩集中紅線”迎來放松，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，緩解了銀行貸款額度緊張。

2月中旬，兩成首付在非限購的三四線城市蔓延，各地小心翼翼地拿捏著“因城施策”的尺度。

3月1日，省會城市鄭州發(fā)布19條樓市新政，從放松限購，到取消認(rèn)房又認(rèn)貸款，再到重啟貨幣化安置，將此輪因城施策的調(diào)控運(yùn)用到極致。

事實(shí)上，從局部非限購三四線城市的兩成首付，到中部省會鄭州系統(tǒng)全方位的放松限購，這一趨勢的變化，此輪各地放松樓市的趨勢變化，本身就具有極強(qiáng)的信號意義。

接下來，其他二三線城市是否會跟隨鄭州的步伐，關(guān)系到“小陽春”在多大程度和范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)，也考驗(yàn)著各地對因城施策靈活度的理解和把控。

去年，樓市調(diào)控層層加碼，特別是“三道紅線”“兩集中”政策的實(shí)施，利率上調(diào)、嚴(yán)查首付資金等，導(dǎo)致去年下半年，不少地方的樓市進(jìn)入冰點(diǎn)，出現(xiàn)房價(jià)和成交量雙雙下跌的現(xiàn)象。

去年年底以來，融資端的調(diào)控政策開始糾偏，房貸利率開始回調(diào)，且有一定效果。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2月監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市中，有87個(gè)房貸利率環(huán)比下調(diào)，較上月增加28個(gè)，且無利率提高的城市。

但此時(shí)樓市分化愈演愈烈，三四線城市樓市需求已經(jīng)在走弱，信心不足，很難靠市場的力量走出下跌趨勢。因城施策的背景下，地方政府就有了出手救市的動(dòng)機(jī)。

最先出手的是山東菏澤，這座2019年就第一個(gè)吃放松“限售”政策螃蟹的城市，這次又率先將兩成首付帶回市場。

菏澤市為20%的首付比例限定了條件，即此次首付比例的下調(diào)針對的是“無房無貸”購房者。

隨后，菏澤的下調(diào)首付比例的做法迅速被復(fù)制，河南駐馬店、江西贛州、廣西南寧、重慶等地，都開始出現(xiàn)兩成首付的情況。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2021年12月至今，中國已有40多個(gè)城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。

值得一提的是，對于兩成首付現(xiàn)象，菏澤官方公開回應(yīng)稱，此次調(diào)整是屬于銀行的自主經(jīng)營性行為，潛臺詞是，這是市場自發(fā)的經(jīng)營行為，與政府調(diào)控?zé)o關(guān)。

但事實(shí)上，這些非限購城市實(shí)行20%的首付比例，也是符合政府調(diào)控政策要求的。根據(jù)央行、原銀監(jiān)會2016年發(fā)布的規(guī)定，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民首套房的首付比例原則上為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；二套房貸款最低首付比例不低于30%。

在這波首付比例調(diào)整中，最夸張的要屬惠州和郴州，甚至出現(xiàn)了“零首付”“首付分期”。以郴州的首付分期為例，購房者甚至都不用去銀行貸款，只需在半年或者一年內(nèi)把首付付清就可以了。

郴州當(dāng)?shù)匾晃徊辉妇呙姆慨a(chǎn)老板告訴記者，這其實(shí)是老套路了，這一波“首付分期”在郴州城東片區(qū)比較多，“開發(fā)商太需要錢了”。他感慨，現(xiàn)在開發(fā)商的購房策略越來越多，其實(shí)也恰恰說明現(xiàn)在他們面臨很大的壓力。

如果說惠州和郴州的“零首付”是將“首付比例”在非限購城市的放松發(fā)揮到極致，那么，鄭州便是在限購的省會城市進(jìn)行了一次系統(tǒng)全方位的松綁。

3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”19條措施；其中，最受市場關(guān)注的措施莫過于：變相放松限購，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，重啟棚改貨幣化安置。這三大利器的出臺，將極大刺激剛需和改善性住房需求。

作為中部人口超千萬的省會城市，鄭州此次的3·1樓市新政，被業(yè)內(nèi)稱為全國首個(gè)二線城市系統(tǒng)全面放松樓市的范本，預(yù)計(jì)將引來一波蠢蠢欲動(dòng)二線城市的效仿。

細(xì)看此波實(shí)行兩成首付城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在過去一年，在同類三四線城市中，它們的表現(xiàn)并不差。

以菏澤為例，2021年，菏澤全市GDP達(dá)到3977億元，同比增長8.8%，增幅居山東全省第三，同時(shí)，全市一般公共預(yù)算收入、社會消費(fèi)品零售總額、規(guī)上工業(yè)增加值、全體居民人均收入等五項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅，均位列全省第一。

但硬幣的另一面是，菏澤的地方財(cái)政對于土地出讓收入的依賴度在提升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2012—2015年到2017—2020年，菏澤市國有土地出讓收入占廣義財(cái)政收入的比例提升了30個(gè)百分點(diǎn)，且2017—2020年，該比例已達(dá)53%～64%，遠(yuǎn)超2020年的全國平均水平（31%）。

不巧的是，過去3年，在菏澤地方財(cái)政對土地出讓收入依賴提升時(shí)，它的土地出讓金反而出現(xiàn)了大幅下滑。2018—2021年，菏澤的土地成交金額縮減了近3/4。

對土地出讓金的高依賴度，意味著菏澤市對樓市波動(dòng)的忍受力較低。屋漏偏逢連夜雨，2021年6月以來，菏澤商品住宅銷售額同比連續(xù)8個(gè)月下滑，在去年全國315個(gè)城市中，菏澤的二手房跌幅也排在尾部。

菏澤的狀況就是三四線城市樓市的縮影。在樓市分化的大背景下，人口、購房需求向一線城市或省會集中，而對土地出讓收入依賴度高的三線城市，不可避免地會遭遇購房需求不足、房價(jià)下行，政府便只能出手救市。

按理說，作為人口超千萬、GDP規(guī)模超萬億的中部大省會城市，鄭州樓市應(yīng)該不會太差，但在2月15日，鄭州代市長何雄坦言：“鄭州的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在遇到一些小困難?！?/p>

一個(gè)不容忽視的背景是，去年，鄭州經(jīng)濟(jì)遭受暴雨和疫情的雙重沖擊，GDP增速僅4.7%，低于全國平均值。并且，去年鄭州也成了GDP前20里一般公共預(yù)算收入唯一下滑的城市。

經(jīng)濟(jì)的基本面固然會影響樓市，但將時(shí)間拉長，疫情和暴雨的沖擊似乎是短期的。因?yàn)椋瑥拇溯啞胺孔〔怀础钡臉鞘姓{(diào)控開始，鄭州樓市就已經(jīng)進(jìn)入長期低迷的狀態(tài)，根源是居民購買力不強(qiáng)，需求不足。

這種情況下，過去幾年，鄭州樓市的情況是，一邊是商品住宅成交面積不斷下滑，一邊是出讓土地成交規(guī)劃建筑面積攀升，這意味著，樓市庫存不可避免地會增加。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月，鄭州商品住宅去化周期已超過21個(gè)月。另有數(shù)據(jù)顯示，鄭州樓市的潛在庫存高達(dá)1億平米，不難看出，鄭州代市長口中的“小困難”集中體現(xiàn)在，庫存壓力大，而此次鄭州發(fā)布的19條樓市新政，從放開限購、限售、推行購房補(bǔ)貼和重啟貨幣化安置等全方位放松樓市，其根本目的就是刺激需求，加速去庫存。

但去年下半年以來，伴隨著疫情和樓市調(diào)控收緊，全國大部分城市房價(jià)都開始下行，購房者觀望情緒較濃，加上購房者“買漲不買跌”的心理根深蒂固，面對政府如此熱情地下場營銷，購房者何時(shí)會出手，仍需要時(shí)間來觀察。

無論是菏澤等40個(gè)城市下調(diào)首付至20%，還是鄭州系統(tǒng)全方位放松的樓市新政，都沒有被叫停，或許印證了“因城施策”調(diào)控政策的靈活性。

梳理中央經(jīng)濟(jì)工作會議對今年樓市發(fā)展的定調(diào)，主要有兩個(gè)方面：“滿足購房者的合理住房需求”和“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。這也被看作是在“房住不炒”的基調(diào)下，對此前樓市“三道紅線”、“兩集中”、嚴(yán)查首付資金來源等嚴(yán)調(diào)控舉措的糾偏。

糾偏的背后是，去年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（4.4%）和住宅投資增速（6.4%），均低于GDP增速（8.1%），也是過去5年首次。這已經(jīng)偏離房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常態(tài)。

可以看到，這種情況下，從去年12月開始，央行不到一個(gè)月內(nèi)3次降準(zhǔn)降息，在第三次，5年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后，六大行開始下調(diào)某一線城市房貸利率，降低居民的購房利息成本。

與此同時(shí)，隨著“保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理”的落地，銀行房貸額度寬松，放寬周期明顯加快，部分熱點(diǎn)城市的銀行放款周期最快縮短了一周。而半年前，全國90個(gè)重點(diǎn)城市房貸平均放款周期為74天。

這些細(xì)節(jié)都被解讀成樓市放松的信號，無疑能提振市場信心。貝殼研究院近期對重點(diǎn)50城貝殼新房業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)人信心調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，九成經(jīng)紀(jì)人對新房銷量回升有信心，五成經(jīng)紀(jì)人對新房價(jià)格企穩(wěn)有信心。

事實(shí)上，市場也已經(jīng)有了反應(yīng)。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，全國100城新房價(jià)格結(jié)束三連跌，二手房價(jià)格結(jié)束四連跌，環(huán)比和同比均有所上漲。其中，2月份二手房價(jià)格上漲的城市達(dá)到54個(gè)，比1月份增加20個(gè)，上漲城市數(shù)量也是自2021年9月以來首次超過半數(shù)。

值得注意的是，利好信號還在繼續(xù)。3月2日，銀保監(jiān)會主席郭樹清提到，房地產(chǎn)泡沫化、金融化勢頭得到根本性扭轉(zhuǎn)，并提到，現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格做一些調(diào)整，需求方面結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一些變化，對金融業(yè)來說是一個(gè)好事。“但是，我們不希望調(diào)整得太劇烈，對經(jīng)濟(jì)影響得太大，還是要平穩(wěn)的轉(zhuǎn)換?！?/p>

如何平穩(wěn)轉(zhuǎn)換？各地的首要問題，或許是緩解庫存壓力。據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)，截止到2022年1月，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺這7個(gè)城市的庫存量在1億平方米以上；此外，南昌、長沙、岳陽、滄州、太原、蘭州、哈爾濱、寶雞、淄博、蚌埠、佛山這11個(gè)城市的庫存也在8000萬平方米以上。

面對同樣的庫存壓力，那些人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模不如鄭州的城市將做何反應(yīng)，答案是顯而易見的。但值得一提的是，在這些非限購的三四線城市，放松政策能在多大程度上刺激需求、收到理想效果，仍是未知數(shù)。

可以預(yù)見的是，在有人口持續(xù)流入和產(chǎn)業(yè)支撐的一二線城市，即便沒有降低首付、取消限購等刺激政策，只要信貸環(huán)境持續(xù)寬松，之前積壓的剛需和改善性購房需求的釋放，或?qū)⒅平衲辍靶￡柎骸钡膩砼R。

當(dāng)然，在“房住不炒”的基調(diào)下，它無法承擔(dān)人們過高的期待。

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