鄉村振興背景下村集體建設用地的開發利用問題研究

葉曉玲 安徽省安慶市太湖縣自然資源和規劃局

一、集體建設用地的開發背景

集體建設用地的合法使用是推動農村地區發展的關鍵所在，并且在目前，農村地區當中的集體建設用地也對于整個社會的發展具有重要的作用和影響。在當前鄉村振興當中，城鎮化的建設速度加快，因此也就需要使用更多的集體經營性建設用地來滿足發展需求。此時合理規劃和使用農村當中的集體建設用地，能夠為經濟發展提供極大地保障和支持。在2019年8月26日之前，農村地區的集體經營性建設用地不能進行轉讓和互換等，自新土地管理法實施后，農村地區當中的集體經營性建設用地可以用作轉讓、互換、出資、贈予或者抵押，這是具有歷史性的變化，代表了農村地區的發展變革。

二、集體建設用地的開發類型

（一）村集體開發租賃住房

隨著社會的發展和進步，在人們生活水平獲得提升的同時，社會房價也在不斷地提升，因此社會當中房屋的供需呈現不平衡的情況，因此為了解決這樣的實際問題，各地區政府也就開始嘗試進行租賃住房的開發和市場運營，而農村集體建設用地作為開發租賃住房的土地資源，可以產生較好的效益，一是可以緩解城市住房供需緊張的問題，二是可以為農村地區經濟發展提供一定的保障。進而為改善農村地區經濟發展現狀提供相應的支持，這樣也可以有效促進農村地區城鎮化的建設和發展。

（二）個人開發“農家樂”

在以往農村地區發展的過程當中，農業是主要產業，也是唯一產業，而在目前社會發展的推動下，借助鄉村振興的一些要求和政策，農村地區開始發展旅游業，并取得了較好的效益。其中農家樂就是重要代表，在農家樂的建設當中，可以有效利用鄉村集體建設用地，來開展包含養殖、農業種植，形成農家樂的穩定產業鏈，在促進農村地區獲得現代化發展的同時，也有效地體現了鄉村集體建設用地的使用效益。所以這樣的開發類型屬于目前重要的開發方式之一。

（三）村集體開發商業綜合體

在鄉村集體建設用地的開發過程當中，建設一些大型的商超，為當地的經濟發展提供一定的推動力，同時以農村地區發展需求為引導，在鄉村集體建設用地方面建設一些商業綜合體，這樣可以促進農村地區的發展，為農民群眾的生產生活提供更多的便利，有效促進社會整體的發展，也有利于振興鄉村地區。所以從開發商業綜合體的效益和影響來看，切實有效推動了農村地區的發展。

三、集體建設用地的開發意義

農村當中集體建設用地的合理規劃和使用，能夠對農村地區的經濟發展提供極大地保障和支持，尤其目前鄉村振興推進過程當中，農村地區的經濟發展更是需要進行一定的創新。因此，進行集體建設用地方面的重新規劃和調整，發揮集體建設用地的優勢與價值，這樣可以繼續推進農村地區的發展，進而對整個社會的發展具有重要意義。

（一）增加農民收入

對農村地區的農民群眾收入而言，基本依靠的是農業種植，或者部分農民群體會選擇外出打工，但這樣的收入畢竟不夠穩定，因此合理開發集體建設用地，包含農家樂的開發，還有一些商業綜合體的建設等，都會給農民群體提供更多的收入，這樣也就可以有效促進農村地區的發展，逐步提升鄉村振興的水平。再有以往農民群眾在農閑時期會進入城市當中進行打工以獲取更多的收入來補貼家用，這樣盡管可以獲得一定的收入，但生活過于奔波。所以在有效開發和利用集體建設用地的過程當中，農民群體可以借此進行農家樂的開發和建設，由此獲取更多的收入，生活更加穩定，生活水平也逐步提升，從而進一步推進農村的發展。

（二）產生輻射作用

對于農村地區的發展和建設而言，集體建設用地的有效利用，可以提升其原本的價值，從而在集體建設用地價值獲得提升的過程當中，可以有效帶動周圍產業的發展和相關設施的建設，因此相關物業價值也就獲得提升，也對周圍物業價值產生了一定的輻射作用，所以能夠有效促進地區整體的發展和進步，對于地區經濟水平提高具有較高的推動作用。

（三）改善交通和基礎設施環境

農村地區的發展需要在基礎設施方面進行一定的投入和建設，也就是在農村集體用地開發和利用的過程當中，例如一些商業綜合體的建設，在實際開發與投入使用的過程當中，需要建設相應的基礎交通設施，這樣可以滿足各方面發展需要，所以有效地開發和利用集體建設用地，會有效改善交通和其他的基礎設施，為農村地區的進一步發展提供保障和支持。

（四）提高人民生活水平

以往農村地區的發展明顯落后于城市，但在目前有效開發和利用集體建設用地的過程當中，一些農業相關產業獲得開發，農村地區經濟水平獲得了一定的提升，相關的設施也獲得了有效的建設，農村地區經濟形態更加多樣，因此也更加方便了人們的基本生活，使得人們娛樂休閑也有了更多的去處。

四、集體建設用地開發的對策建議

集體建設用地屬于農村地區的重要土地資源，合理利用和有效地開發，可以提升其原本的使用價值，為農村地區的發展提供更大的保障和支持，以往的農村集體建設用地開發和使用過程當中，由于未能全面認識到其價值和內在的開發意義，從而導致相關集體建設用地被濫用，直接浪費了土地資源，也阻礙了農村地區的發展。在目前推進鄉村振興的背景下，需要重新進行集體建設用地的合理規劃和調整，以根據相關法律法規要求和規范為基礎，應符合國土空間規劃，只有在符合土地利用總體規劃的基礎上，才能有效減少土地違法行為。進而科學進行集體建設用地的開發與利用，可以有效提升土地資源的利用價值，推進農村地區的發展。

（一）完善集體建設用地開發的法律制度保障

制度是一切工作順利進行的重要保障，沒有制度就沒有約束，對于集體建設用地的開發和利用，盡管有相關的土地法，并在修訂之后進行了實施，規范了部分農村集體建設用地的開發和利用，但由于一些農村地區的集體建設用地使用方面也存在一些問題，因此也影響了農村地區的發展，所以要在這樣的基礎上，再次完善和調整相關集體建設用地的法律法規，保障集體建設用地的開發利用價值，以及開發方面的合理性，并重視在招標、拍賣、掛牌過程當中，進行合法用地手續的辦理。這樣可以促進農村地區的發展，進一步推進鄉村振興。

（二）科學統籌，完善集體建設用地配套

集體建設用地開發和利用方面，主要目的在于發揮土地資源的價值，推動農村地區的發展和進步，因此在進行具體開發和建設的過程當中，必要進行相關配套設施的開發和建設，這樣可以使得相關集體建設用地的開發獲得更多的輔助和支持，從而可以有效體現和提升其利用價值。具體在集體建設用地的使用過程當中，推進重視農村集體土地的確權登記，在這樣的基礎上為土地資源使用提供保障。例如一些公共設施的開發和建設，可以為相關產業的聚集提供吸引力，包含交通、醫療、教育等方面的公共設施和服務提供，能夠更好地吸引一些企業進行開發和建設，在滿足當地生產和發展需求的同時，能夠有效振興鄉村經濟。但要在有效實施土地確權登記的基礎上才能達到上述效益。

（三）重點開發集體建設用地住房租賃市場

城鎮化進程的不斷推進，使得城市當中的一些住房需求更加緊張，這會影響到社會的發展，在這樣的情況下，有效地利用農村地區的集體建設用地，來進行相關租賃住房的開發，能夠滿足城市當中的住房需求，使得城市住房緊張情況獲得一定的緩解，逐步促進城市和鄉村地區的發展，同時也可以為農村地區的經濟發展提供相應的支持。實現土地資源的合理利用，提升原本的使用價值，為社會整體的發展提供保障。具體在開發集體建設用地住房租賃市場的過程當中，需要使用招標、拍賣、掛牌和協議的方式，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，遏制腐敗的產生。

（四）完善集體建設用地產權交易制度的綜合設計

農村的集體建設用地以往不能進入市場進行交易，而在2019年之后，土地管理法的重新修訂和實施，打破了原本農村集體建設用地不能進入社會市場的阻礙和限制，使得集體建設用地可以參與社會市場進行相應的開發和建設，因此在這樣的過程當中，也就需要有效完善相關的建設用地的產權交易和管理，明確相關使用規范和要求，以及明確歸屬和使用權，這樣可以在有效開發集體建設用地價值的基礎上，促進農村地區的發展，實現鄉村振興發展目標。與此同時，在用地手續審批當中明確：建設用地杜絕占用基本農田，必須符合土地利用總體規劃和鄉村規劃，符合用地審批手續，以及土地的合法性，杜絕少批多占情況以及違法用地情況。所以在進行相關集體建設用地的開發和建設過程當中，也需要重視進行綜合管理，具體在產權交易管理的基礎上，明確相關土地資源的使用要在合法的范圍內進行開發，以及相關建設也需要符合國家要求，杜絕出現一些濫用土地資源的行為。

（五）農村集體土地使用權的權屬調查與測量

權屬調查是以“權屬合法、界址清楚、面積準確、四鄰無爭議”為原則，依法對土地進行確權。以解析法、圖解法和勘丈法等展開調查和測量。具體在各地區當中應堅持需求導向，統籌考慮現實基礎條件、工作需求和經濟技術可行性，以滿足農村宅基地和集體建設用地確權登記需求為目標，因地制宜選擇符合當地實際的地籍測繪方法和技術路線來開展相關工作。

（六）依法依規辦理確權登記

農村集體土地確權登記的主要目的在于明確土地資源的歸屬和使用權，有利于依法保障農民的土地承包權益。對于鄉村集體建設用地的有效開發，不僅需要體現合理性，也更是需要體現合法性。因此需要根據《不動產登記暫行條例》《不動產登記操作規范（試行）》等相關的法律法規，對集體經營性建設用地進行相應的確權登記，并明確在符合規劃以及合法批準的情況下才能確權登記發證。這樣能夠使得相關集體經營性建設用地的使用更加合理和合法，并保障使用過程當中的穩定和各方面效益產生。而對于未能依法依規進行確權登記辦理的集體經營性建設用地，則不能進行開發和利用。

（七）利用集體建設用地開發養老項目

養老問題關系每個公民的基本權益和利益，所以養老問題一直是人們密切關注的焦點，為了進一步解決人們的養老問題，給人們創造一個更加舒適的養老環境，我國國務院頒布《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，規定“……民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地……”。政策的頒布與落實為農村集體建設用地開發工作指明了方向，在政策的引導下，我國廣大農村地區可以以政策為依托，利用農村集體建設用地開發養老機構或者養老服務場所，從而滿足人們未來的養老需求。集體建設用地是農村地區人口寶貴的財富，相關部門必須加強對集體建設用地的研究工作，針對當前農村集體用地開發中的問題進行分析，完善農村養老基礎設備，改善農村地區人口養老難的問題。相信在不久的將來，農村集體建設用地將會得到更加廣泛的應用，養老設施也會更加完善。

五、結論

鄉村振興當中需要推動農村地區獲得經濟方面的發展，而村集體建設用地的開發和建設，是保障經濟發展的關鍵因素。在以往開發和建設過程當中，由于規劃不合理，以及建設不科學等的影響，使得集體建設用地的價值未能體現。所以要在鄉村振興的號召下，合理進行集體建設用地的開發和建設，為農村地區經濟發展提供保障和支持。