時尚助力 轉型升級 枯木逢春

李丹荔

2021年6月30日，“東郊記憶·成都國際時尚產業園”（以下簡稱“東郊記憶”）整體出租項目在西南聯合產權交易所（以下簡稱“西南聯交所”）與投資方順利簽約。這個歷經輝煌與風霜，充滿老工業歷史韻味的文創產業園區，歷經兩年漫長的等待，終于通過產權交易市場重新煥發了青春。

一、優質的IP需要配置優質的運營。

（一）是園區，更是產業。

“東郊記憶”座落于四川省成都市成華區二環東外側建設南支路4號，占地282畝，建筑面積約20萬平方米，是成都市委市政府于2010年交由成都傳媒集團在原紅光電子管廠舊址上改建而成的，舊稱“東區音樂公園”，2012年11月1日，“東區音樂公園”正式升級更名為“東郊記憶”?！皷|郊記憶”定位時尚產業，指以創意、設計、創新、品牌為核心，融合文化、科技、藝術等要素，具有高創意、高市場掌控力、高附加值等特征，引領消費流行趨勢的綜合性都市型文化產業。園區集合音樂、美術、戲劇、攝影、藝術文化展演、文藝創作交流等多種文化形態于一體，以“時尚設計與音樂藝術雙柱求發展”為定位，是成都本地較具代表性的工業遺址主題旅游地。

（二）資源錯配，是最大的浪費

這個曾經被稱為“中國的倫敦西區”，榮獲國家音樂產業基地、國家AAAA級旅游景區、國家文化產業示范基地、成都國家級文化和科技融合示范基地、國家工業遺產旅游基地等多種稱號，在大眾口中極具文化創意特色的“東郊記憶”園區，經過多年的運營和業態結構的多輪更替，其發展已逐漸跟不上時代的步伐，園區業態繁雜、主業不突出、已租物業大多為散租戶且品牌形象弱、商氣不聚集，業主方的經營收入單一、效益不明顯，管理效能低、經營團隊不專業等問題突出，曾經的“國際時尚產業園”已不復往日。

（三）定目標，需要定思路

縱觀國內文創市場，自2020年開始，以深圳、上海為代表的各大城市紛紛圍繞資源整合、產業融合，加大、加快建設時尚產業集聚?！皷|郊記憶”作為中國西部“新一線”城市的文創產業標志性載體，急需通過有效聚集資源、提升時尚產業專業化水平，推動時尚塊狀經濟向產業園區轉型升級，打造時尚產業鏈、生態圈，實現從區域性園區向國際性園區轉型。“東郊記憶”提出，力爭未來三年內帶動“東郊記憶”片區實現200家以上時尚文創類企業入駐，完成2家上市公司孵化，實施項目新增投資不低于10億元，實現年度產業收入不低于50億元，項目總資產突破100億元。

二、轉變思路，打開合作窗口

自2020年初開始，西南聯交所與出租方會同律師團隊進行了充分論證，在厘清“舊賬”，明確權屬的基礎上，全面圍繞 “四個轉型”升級目標和園區“四大提升”戰略計劃，以引入全國一流文創園區專業營運商為主要目標，從運營商資格條件、從業經驗、遴選方式、資金投入、考核經營目標設定等多角度、全方位進行綜合設計和考量，最終制定了交易方案。

（一）直接招商，還是整體運營？

因“東郊記憶”擬引入專業運營商進行整體升級和改造，同時需要對運營商每年的經營情況進行考核，為將提檔升級目標真正落到實處，西南聯交所主動與出租方及律師團隊進行多輪探討，出租方最終采取了園區整體租賃的合作模式，將園區運營全面交予承租方，通過整體租賃、承租方運營、出租方考核的方式，更好地厘清出租方和承租方之間的法律關系，通過“全面放權”，能夠極大地調動承租方的積極性，同時也能為承租方帶來一定經濟收益。

（二）價高者得，還是能者居之？

此次出租體量大、租期長、使命重，需要承租方兼備豐富的行業經驗和資金實力，有別于普通的資產出租項目。不僅要為出租方實現經濟效益的大幅提升，同時還要達到園區戰略轉型升級的目標，若僅把租賃價格作為唯一的遴選標準，可能無法完全滿足出租方的交易目的。鑒于此，西南聯交所通過與出租方的積極溝通，在認真對比各類交易方式，權衡利弊得失的前提下，建議出租方可采用綜合評審方式遴選承租方。通過對意向承租方的租金報價（商務）和經驗實力（技術）進行綜合評分，遴選出優質、專業的合作方。

東郊記憶整體出租項目于2021年5月17日在西南聯交所正式掛牌。掛牌期間，交易所積極通過官方網站等多種渠道對項目進行立體化推薦和宣傳，最終在公告期內征得兩名意向承租方。經交易所認真逐個審核后，確認了其具備意向承租資格。2021年6月21日，經專家小組三個小時的綜合評審，最終確認成都東方正火文化傳媒有限公司為承租方。至此，備受社會投資者和業界關注的東郊記憶出租項目以花落“正火”落下帷幕。

三、產權交易市場能給商業綜合體帶來什么？

（一）資源的配置既是價值的配置，更是時間的配置

原來的“東郊記憶”園區經營業態繁雜、凌亂，基本上都為零星租戶且各租戶的租賃期限各不相同，另有部分空置物業，整體經營狀況比較復雜。考慮到承租方對園區的整體打造提升需要合理的時間才能彰顯效果，也為了對承租方的運營結果進行合理地評判和考核，出租方對整體租賃期限作出了明確限定，進行了“一刀切”，即空置物業和已租賃物業的租賃截止時間相同，最長不超過十年。此外，承租方提前制定經營計劃、調整規劃業態布局、確定經營方案、明確發展方向。

資產交接方面，采用空置物業在租賃合同生效之后按現狀移交。其它已租物業在原租賃合同到期后交付，交付前仍由出租方按原租賃合同標準向原租戶收取租金，已租物業到期且原租戶不行使優先承租權的可進行交付。如出現提前終止情形的，可提前交付，但提前終止日至原租賃合同租期屆滿期間剩余周期的租金收益，由承租方按照原房屋租賃合同約定支付給出租方，從而最大限度地保障了出租方的利益。

（二）交易不是一蹴而就，而是反復磋商

“東郊記憶”因其行業、產業的特殊性，為確保實現“四個提升”，對意向承租方的資質和從業經驗進行了明確的要求，包括注冊資本、經營范圍、從業經歷、業績證明、團隊和人員管理的經驗等各方面都做出了明確的限定，在評審標準上進行精確定位，技術類各項指標均按照提檔升級目標進行逐一對應設置，各項要求環環相扣。

1.交易的第一環，是明確需求

本次交易案，意向承租方須提交《提檔升級規劃書》，在分析項目現狀的基礎上，結合國際時尚產業園區發展點位和發展趨勢要求，挖掘園區新潛力、培育新經濟增長點，優化產業鏈等方式列舉可導入的核心資源及有效導入路徑;從空間承載力、特色聚集、功能分區、軟硬件改造等方面入手，提出改造方案;針對產業招商、品牌經營、孵化支持、園區智能化等提出管理方案，明確工作規劃和團隊構成及職能安排;對園區的國際營銷策劃提出實施方案等。另外，出租方還設定了具體的品質提升指標，從媒體宣傳次數、入駐機構品質、文創產品開發、引進品牌創新到入園人數、表演場次等均提出了細化指標。同時，出租方按照上述指標對承租方進行年度考核，確保提檔升級目標實施落地。

2.交易的第二環，是確定價格

除技術指標的考量外，出租方在商務指標即租賃價格和園區改造資金投入方面均設定了最低指標。在租賃價格報價指標方面，考慮到此次為整體出租，掛牌價格為每一處物業在租賃期限內各年（或月）的租金評估值且金額各不相同。因已租物業的實際交付狀況無法預料、交付時間節點也不盡相同，若把所有物業的租金進行匯總后作為起始價，有可能造成承租方繳納了租金卻又無法取得租賃物的情形（如已租物業未能按期交付）。

3.交易的第三環，是實施交易

為保障交易雙方的合法權益，確保國有資產保值增值，努力實現出租方經濟效益最大化，西南聯交所采取了對“租金固定溢價率”進行一次性報價的報價方式，即由意向承租方對各處物業每年（月）租金的固定增幅比例進行報價，根據最終承租方的報價比例確定租賃期內每年的物業租金。此種報價方式既解決了無法以總租金金額進行報價的弊端，也最大程度地確保了出租方的經濟收益，成功解決報價難題。

最終，在綜合技術和商務指標的得分后，出租方遴選出了心儀的承租方，為“東郊記憶”實現真正意義上的轉型升級邁出了堅實的一步。

四、結語

社會在進步，時代在前行，歷史的車輪不會倒退，“東郊記憶”這棵“老樹”通過資本手段的成功運作，通過西南聯交所在市場配置中發揮的決定性作用，已經做好煥發青春的準備，靜待蝶變。讓我們拭目以待，期待“東郊記憶”的涅槃重生，再度成為成都真正的國際時尚園區。

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