基于集體資產(chǎn)REITs的農(nóng)村養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展模式的探究

□ 楊浩宇

（上海立信會(huì)計(jì)金融學(xué)院，上海 201620）

一、研究背景

根據(jù)“七普”結(jié)果，我國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)到2.64億人，老年人口占比達(dá)到18.7%。其中鄉(xiāng)村人口老齡化程度更是已經(jīng)達(dá)到了23.81%，開(kāi)始步入超老齡化社會(huì)。養(yǎng)老保障缺位已經(jīng)成為一個(gè)緊迫的社會(huì)問(wèn)題。由于當(dāng)下我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不均衡，政府在資金政策上的扶持不可或缺。但是，面對(duì)巨大的老年人口基數(shù)，若將公共養(yǎng)老開(kāi)支完全轉(zhuǎn)嫁給政府，會(huì)對(duì)政府財(cái)政造成巨大沖擊。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有閑置集體資源的開(kāi)發(fā)利用，可以在不增加政府的財(cái)政壓力的同時(shí)，降低農(nóng)村養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本與社會(huì)資本進(jìn)入門(mén)檻，助力農(nóng)村養(yǎng)老事業(yè)更好發(fā)展。

二、當(dāng)前農(nóng)村養(yǎng)老事業(yè)存在的困難

（一）缺乏高效可行的融資途徑

由于輕資產(chǎn)的特點(diǎn)，養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)往往缺少可利用的抵押物，同時(shí)大多數(shù)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)盈利情況不穩(wěn)定。因此，企業(yè)難以利用銀行信貸或發(fā)行債券等債權(quán)融資方式籌集資金。同時(shí)，由于整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)尚處于“行業(yè)生命周期理論中的幼稚期”階段，大部分民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力不足，在資本市場(chǎng)上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)投資者的吸引力弱［1］。這使得股權(quán)融資對(duì)于大多數(shù)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)也是不現(xiàn)實(shí)的。

（二） 社會(huì)資本參與度低

我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)目前由政府提供了九成以上的金融支持，國(guó)內(nèi)社會(huì)資本的參與度較低［2］。養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)具有“高投入、低收益、長(zhǎng)周期”的特點(diǎn)，投資回報(bào)期通常要10～15年［3］。社會(huì)資本或者無(wú)法承受初始投資的巨大資金要求，或者不能接受極長(zhǎng)的成本回收周期，進(jìn)而導(dǎo)致了相對(duì)來(lái)說(shuō)非常低的社會(huì)資本參與度。對(duì)政府融資的高度依賴(lài)，導(dǎo)致養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)難以通過(guò)市場(chǎng)資金制造杠桿實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

（三） 建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本偏高

目前城市中新建的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，大多是作為居民區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施，在房屋租金、水電費(fèi)用等各方面都能享受到優(yōu)惠。同時(shí)，由于城市中更加完善的配套設(shè)施，城市養(yǎng)老設(shè)施還可以通過(guò)與醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等的合作，在不降低服務(wù)質(zhì)量的前提下，轉(zhuǎn)嫁一部分費(fèi)用，進(jìn)一步降低運(yùn)營(yíng)成本。與此相對(duì)的，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于城市，養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)不得不獨(dú)自承擔(dān)全部相關(guān)費(fèi)用。這就導(dǎo)致了農(nóng)村養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本偏高。

三、農(nóng)村養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)況

（一）農(nóng)村養(yǎng)老設(shè)施的定位

根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)劃文件，我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充。這一體系已經(jīng)得到了學(xué)界的認(rèn)可［4］。在這一體系下，養(yǎng)老設(shè)施一方面需要廣泛地提供普惠性養(yǎng)老服務(wù)，另一方面也要為一部分老人提供私人化的改善性專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，這兩種職責(zé)分別由公辦養(yǎng)老設(shè)施和民辦養(yǎng)老設(shè)施承擔(dān)。但在農(nóng)村，由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的明顯滯后，對(duì)第二種服務(wù)的需求并不強(qiáng)烈。因此，結(jié)合農(nóng)村實(shí)際情況，為了減少重復(fù)建設(shè)帶來(lái)的浪費(fèi)，可以將兩種職責(zé)合一，以綜合性的養(yǎng)老設(shè)施一并供給。

（二） 農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)情況

由于我國(guó)長(zhǎng)期的城鄉(xiāng)二元發(fā)展體制，農(nóng)村地區(qū)各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況都明顯滯后，養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施也不例外。目前，我國(guó)農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)供給存在明顯的不足。以蚌埠市為例，到2019年，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的養(yǎng)老設(shè)施覆蓋率仍不到七成［5］。相較于城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)滯后的縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)供給存在明顯的缺口。而同時(shí)，農(nóng)村老人的消費(fèi)能力相較于過(guò)去已經(jīng)有了明顯的提升，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)的有效需求相較于過(guò)去也已經(jīng)有了明顯的上升。農(nóng)村養(yǎng)老市場(chǎng)可以說(shuō)是一片尚少涉足的藍(lán)海市場(chǎng)。

（三） 現(xiàn)有養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營(yíng)情況

農(nóng)村現(xiàn)有養(yǎng)老設(shè)施，由于多為個(gè)人或小微企業(yè)運(yùn)營(yíng)，資金力量薄弱，對(duì)于高質(zhì)量建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施心有余而力不足。這樣的背景下，農(nóng)村養(yǎng)老設(shè)施大多建筑設(shè)計(jì)不合理，且服務(wù)質(zhì)量低下，服務(wù)內(nèi)容匱乏。同樣以蚌埠市為例，養(yǎng)老設(shè)施由于住養(yǎng)環(huán)境低劣，導(dǎo)致其對(duì)老人吸引力不強(qiáng)，平均床位利用率僅約35%［6］。

根據(jù)胡塬煒2021年在蘇州市對(duì)三家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)調(diào)查［7］，除了純公立養(yǎng)老院因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)主要依靠政府財(cái)政撥款，沒(méi)有自負(fù)盈虧的自主性，在支出控制上缺乏主動(dòng)性并且提供了一定的公益性服務(wù)導(dǎo)致出現(xiàn)嚴(yán)重虧損外，純私立養(yǎng)老院和公建民營(yíng)養(yǎng)老院均實(shí)現(xiàn)了盈利。由此可見(jiàn)，通過(guò)科學(xué)的運(yùn)營(yíng)管理，隨著居民消費(fèi)能力的增強(qiáng)和消費(fèi)意愿的增加，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的正收益，滿(mǎn)足作為REITs底層資產(chǎn)對(duì)于穩(wěn)定現(xiàn)金流的基本要求。

四、 基于集體資產(chǎn)REITs的農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展模式介紹

（一）集體資產(chǎn)利用與農(nóng)村養(yǎng)老結(jié)合的國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)

在珠三角地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較為發(fā)達(dá)，許多老人選擇將自己的土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，交由合作社統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，自己每年獲取相對(duì)穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)費(fèi)收入。同時(shí)，珠三角地區(qū)率先開(kāi)始并完成了集體資產(chǎn)“股改”，實(shí)現(xiàn)了集體資產(chǎn)的確權(quán)到戶(hù)。“股改”之后，老人每年都能按份額獲得一定的分紅；并且，集體經(jīng)濟(jì)組織也會(huì)從每年的集體結(jié)余中向老人再進(jìn)行一次補(bǔ)助，這部分補(bǔ)助大部分直接發(fā)給老人，少部分用于補(bǔ)貼養(yǎng)老設(shè)施的運(yùn)營(yíng)維護(hù)。在這一模式下，農(nóng)村老人基本可以做到在不依賴(lài)子女資金支持的情況下享受穩(wěn)定的老年生活。同時(shí)，由于資金完全來(lái)源于對(duì)現(xiàn)有集體資源的再開(kāi)發(fā)與再分配，也不會(huì)給政府財(cái)政造成負(fù)擔(dān)。總結(jié)起來(lái)，“珠三角模式”是“開(kāi)發(fā)收益直接分配，養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)化供給”。但此種模式存在明顯的局限性——集體經(jīng)濟(jì)組織必須要很強(qiáng)的盈利能力［8］。大多數(shù)中西部地區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益不高，村民分紅微乎其微，因而采用這一模式對(duì)提高養(yǎng)老質(zhì)量幫助不大。

除上述“珠三角模式”，全國(guó)其它地區(qū)普遍存在的模式是村集體直接與養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)合作，通過(guò)低價(jià)提供房屋場(chǎng)地的方式吸引社會(huì)資本在本村建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施。這種模式的優(yōu)缺點(diǎn)都很明顯：優(yōu)點(diǎn)是普適性強(qiáng)，受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況影響小；缺點(diǎn)是對(duì)社會(huì)資本的吸引力不強(qiáng)，價(jià)格優(yōu)惠不一定能抵消市場(chǎng)局限性的負(fù)面影響，養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)可能不得不通過(guò)降低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)控制成本，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量低下。

（二） 運(yùn)營(yíng)模式介紹

REITs（Real Estate Investment Trusts）是指房地產(chǎn)投資信托基金，是一種以發(fā)行受益憑證或股票的方式匯集眾多投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。通過(guò)將具有較高市場(chǎng)價(jià)值的農(nóng)田、林地等與盈利能力相對(duì)較弱的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施打包為一個(gè)REITs產(chǎn)品，讓社會(huì)資本的投資對(duì)象從單一的養(yǎng)老設(shè)施變成REITs這一金融產(chǎn)品所包含的資產(chǎn)包。村集體與社會(huì)資本按協(xié)商比例劃分REITs產(chǎn)品的份額，社會(huì)資本可以選擇獲得定期的分紅，或利用二級(jí)市場(chǎng)套現(xiàn)。

（三） REITs模式優(yōu)勢(shì)

1.分散運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

首先，REITs通過(guò)資產(chǎn)打包的方式，讓投資者的資金分散到一攬子標(biāo)的上，通過(guò)搭配相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小的農(nóng)田、林地等資產(chǎn)，平衡來(lái)自收益預(yù)期相對(duì)不明朗的養(yǎng)老設(shè)施的風(fēng)險(xiǎn)，降低整體的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)水平。同時(shí)，由于REITs通常來(lái)說(shuō)是更大的資金規(guī)模，管理者可以在更大范圍上調(diào)配資源，并更加充分了解市場(chǎng)信息，從而減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.降低融資難度

REITs可以在當(dāng)前的政策框架下起到連接“有心者”和“有力者”的作用，將巨大的初始投資分解成較小的基金份額，將異質(zhì)化的固定資產(chǎn)變成同質(zhì)化的有價(jià)證券，降低小微投資者的進(jìn)入門(mén)檻，使農(nóng)村養(yǎng)老事業(yè)的融資更加容易。同時(shí)，REITs可以通過(guò)公募形式廣泛進(jìn)行募集，提高社會(huì)資本參與度。

3.提高集體資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理水平

目前，隨著不斷擴(kuò)大的城鄉(xiāng)差距，農(nóng)村的人才吸引力不斷下降，在村一級(jí)幾乎不可能配置專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理人員，這直接導(dǎo)致了農(nóng)村集體資產(chǎn)管理的混亂。而通過(guò)設(shè)立REITs，集體資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)將由村集體轉(zhuǎn)移到由基金管理公司聘用的職業(yè)經(jīng)理人手中，保證了管理人員的基本素質(zhì)。運(yùn)營(yíng)管理水平的提高，對(duì)于更加充分挖掘集體資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值也具有巨大價(jià)值。

（四）宏觀經(jīng)濟(jì)層面可行性分析

在宏觀政策層面上，政府近年來(lái)出臺(tái)了大量規(guī)定文件對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行扶持。以表1中的規(guī)定文件為例，其內(nèi)容涵蓋財(cái)政稅收優(yōu)惠、投資環(huán)境改善，建設(shè)用地保障等多個(gè)方面。財(cái)政稅收優(yōu)惠的主要內(nèi)容為彩票公益金等財(cái)政資金分配的傾斜和所得稅、增值稅的減免；投資環(huán)境改善的主要內(nèi)容是行政審批效率提高、各類(lèi)社會(huì)投資資金的引導(dǎo)鼓勵(lì)以及土地、房屋等硬件的保障。財(cái)政稅收政策的傾斜，有利于降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，緩解消費(fèi)者消費(fèi)能力不足對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的限制，提高企業(yè)的盈利能力；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的進(jìn)一步改善，有利于減少市場(chǎng)摩擦，降低市場(chǎng)的投融資成本，提高投資者的積極性。總的來(lái)說(shuō)，政策洼地逐漸形成，對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有非常正面的推動(dòng)作用。

表1 養(yǎng)老服務(wù)有關(guān)政策

在市場(chǎng)投資資金來(lái)源方面，受美元放水和避險(xiǎn)情緒影響，大量國(guó)際游資流入我國(guó)。2020年我國(guó)實(shí)際使用外商直接投資金額10000億元，即使面對(duì)貿(mào)易戰(zhàn)和疫情的雙重影響，依然保持了6.2%的增長(zhǎng)。同時(shí)由于美元貶值帶來(lái)的輸入性通貨膨脹和央行多次降準(zhǔn)降息操作，2020年末廣義貨幣供應(yīng)量（M2）余額218.7萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)10.1%；狹義貨幣供應(yīng)量（M1）余額62.6萬(wàn)億元，增長(zhǎng)8.6%；流通中貨幣（M0）余額8.4萬(wàn)億元，增長(zhǎng)9.2%，市場(chǎng)中的流動(dòng)資金明顯增加，投資需求明顯上升，有相當(dāng)多的資金能夠流入REITs市場(chǎng)來(lái)滿(mǎn)足養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)的融資需求。此外養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施REITs的存在，可以將一部分市場(chǎng)流動(dòng)資金分流，避免熱錢(qián)過(guò)多流入股市與樓市，加劇市場(chǎng)泡沫。

如圖1所示，對(duì)于養(yǎng)老市場(chǎng)自身，從資本市場(chǎng)來(lái)看，近三年來(lái)中證養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)指數(shù)在波動(dòng)中保持增長(zhǎng)，說(shuō)明資本市場(chǎng)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)保持了較高的投資熱情，資本對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景較為樂(lè)觀；從基本面來(lái)看，2020年我國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)到2.64億人，老年人口占比達(dá)到18.7%。同時(shí)，2020年我國(guó)農(nóng)村居民人均可支配收入中位數(shù)15204元，增長(zhǎng)5.7%。農(nóng)村居民收入水平保持了較高的增長(zhǎng)速度，增長(zhǎng)勢(shì)頭不減。隨著農(nóng)村居民整體收入水平不斷上升與老齡化程度不斷加深，養(yǎng)老服務(wù)的市場(chǎng)需求和養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)者的消費(fèi)能力都在不斷提高，市場(chǎng)前景廣闊。

圖1 近三年中證養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)指數(shù)情況

五、結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)基于集體資產(chǎn)REITs的農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展模式的可行性進(jìn)行了初步的分析。在數(shù)據(jù)分析的過(guò)程中，對(duì)相關(guān)部門(mén)的下一步工作提出如下建議：

（1）完善稅收優(yōu)惠政策。REITs這類(lèi)高分紅產(chǎn)品的稅收承擔(dān)能力較低，對(duì)相關(guān)稅收政策非常敏感，政府可以制定針對(duì)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的稅收減免優(yōu)惠政策，吸引投資者進(jìn)入。

（2）降低進(jìn)入門(mén)檻，提高對(duì)個(gè)人投資者的吸引力。我國(guó)首批9支公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs面向個(gè)人投資者發(fā)售的比例大多不高，主要還是以機(jī)構(gòu)投資者為主。降低進(jìn)入門(mén)檻，既可以為個(gè)人提供更多樣化的投資渠道，分散個(gè)人投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，又可以實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)閑置資金更充分的利用。

（3）加快相關(guān)法規(guī)政策的制定，避免出現(xiàn)野蠻生長(zhǎng)。現(xiàn)階段我國(guó)REITs相關(guān)管理法規(guī)幾乎是一片空白，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改革也才剛剛完成。要實(shí)現(xiàn)金融產(chǎn)品的良好發(fā)展，避免引發(fā)金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，離不開(kāi)完善的法律法規(guī)。為了實(shí)現(xiàn)快速健康發(fā)展，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)詳盡的法規(guī)政策，實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的有效調(diào)控。