綜合施策提升產權交易規范化水平

李 婧

自2014 年被列入全國第二批農村改革試驗區，承擔“農村產權交易市場建設”試點任務以來，陜西省西安市高陵區堅持政府協調、市場運作，搭建制度框架、完善運行機制、注重風險防控、豐富交易類型，著力突破農村產權交易的機制體制瓶頸，不斷完善市場體系建設。

堅持平臺建設，讓農村資源交易便捷

一是三級聯網。在設立區級農村產權流轉交易服務中心、7 個街辦交易站、86 個村交易點三級交易體系的基礎上，不斷完善網上交易平臺建設。二是多網互通。打通近年來建成的確權、“三資”及交易等系統，實現聯動管理，解決部門分散、系統孤立造成的信息閉塞及重復勞動等問題，推動數據實時共享、互聯互通。三是平臺新形式應用。搭建基于互聯網的流轉交易信息服務平臺和“高陵農經”微信公眾平臺，充分運用VR、直播等新技術，讓農村資源交易更加便捷。

2017 年9 月，通過網絡競價的方式，將通遠街道辦事處大夫雷村集體經濟合作社228.75 畝土地（含附著物）12 年的經營權，以477.98萬元的總價成功流轉。2018 年4 月，“西安市高陵區在網絡平臺上交易土地承包經營權，實現信息發布、交易鑒證、價值評估等12 個環節‘一廳式’辦理”的做法，被國家發改委作為第一批國家新型城鎮化綜合試點經驗進行推廣。2018 年7 月，通過VR 展示“共享村落”房源庫，盤活閑置農房和宅基地，取得了良好的社會反響。

健全三個機制，讓土地流轉規范順暢

一是探索“預流轉”機制，指導村集體為農戶提供糧食生產全程托管服務，在不改變農戶土地經營權的前提下整合土地資源，適時根據需要組織農戶流轉土地。二是建立土地流轉預審機制，對提出土地流轉需求的工商企業，和擬組織農戶對外規模化流轉土地的街村組，由區農經中心聯合相關部門對企業經營能力、流轉土地性質、權屬關系、產業規劃等情況進行預審。三是完善土地流轉風險防范機制，明確入股、購買履約保證保險等7 種情況可以免交履約保證金。四是探索土地集體托管機制，為解決農民因成本高、效益低導致種糧積極性下降甚至出現土地撂荒等問題，指導村集體依托中化MAP 平臺為農戶提供糧食生產全程托管服務，按照土地面積和地力等級確定農戶占有的份額，實現“保底+分紅”的收入格局。

2020 年4 月，西安市鵬杰農業發展有限公司與錦泰保險公司簽訂土地流轉履約保證保險協議，按照土地流轉租金3%的標準，以每畝28 元的價格為214.6 畝土地繳納保費6180 元，保險金額20.6 萬元。當企業無力支付租金時，保險公司將代為支付。這大大減輕了農業企業的負擔，維護了農民的合法利益。

建立風險防范機制，讓抵押擔保風險可控

一是建立農村產權抵押擔保機制，出資5000 萬元成立高陵區三陽農村產權融資擔保有限公司，化解銀行放貸風險，明確擔保基金與銀行的風險分擔比例為8:2。二是建立農村產權抵押風險補償機制，設立500 萬元風險補償基金，在出現處理抵押物后所得款項不足償還全部貸款本息的情況時，啟用風險補償基金，按照本息凈損失的50%對債權人進行補償。三是建立不良貸款抵押物收儲機制，出資500 萬元成立農村產權收儲中心，通過交易平臺將收回的產權通過評估后再進行交易，所得收益首先償還擔保公司，多余部分歸還貸款農戶，不足部分啟動風險防范基金。

2013 年底，高陵區農戶邱某以流轉來的48.5 畝承包土地的經營權作為抵押，向陽光村鎮銀行申請貸款20 萬元用于養殖肉兔，后因經營不善無力償還貸款。2018 年5 月，陽光村鎮銀行、邱某以及收儲中心三方共同選擇以自愿協商收儲方式對該48.5 畝流轉土地的經營權進行收儲并進行再次流轉。2018 年9 月，三陽農村產權融資擔保公司成功代償鹿苑街道130 畝農村承包土地的經營權貸款總額的80%，共計120 萬元。

完善相關制度，讓產權交易有規可循

出臺西安市高陵區《農村產權交易市場建設工作方案》《農村產權流轉交易管理辦法》《農村集體經營性建設用地入市管理辦法》《農村產權價值評估管理辦法》《“兩權”抵押貸款風險防范和抵押物處置管理辦法（試行）》等制度性文件和交易規則以及流程，形成“統一信息發布、統一交易流程、統一交易規則、統一交易鑒證、統一監督管理”的“五統一”標準。在農村產權權屬確認、價值評估、抵押登記、抵押貸款、擔保增信、風險緩釋、沉淀收儲等關鍵環節上，實現無縫銜接、環環相扣，為規范農村產權流轉交易提供完善的制度保障。

堅持系統集成，讓改革工作協同推進

一是探索經營性建設用地入市。制定農村集體經營性建設用地入市管理等10 項試點制度，主要做法是農地入農市，收益歸農民。由農村集體經濟組織作為入市主體，通過交易中心公開交易，政府根據土地性質收取增值收益調節金和代契稅，剩余部分在集體和成員之間進行分配。累計交易34 宗347.3 畝，成交總價款1.3 億元，收取土地增值收益調節金3427.5 萬元。

二是開展農村產權抵押貸款。明確貸款對象、貸款管理、擔保比例、風險補償、配套措施等方面的具體操作辦法，推出“農房貸”“農地貸”和“兩權+信用貸”等系列金融產品，并將“三個基金、六個辦法”的適用范圍拓展到各類農村產權，共發放農村產權抵押貸款678 筆，共計2.4億元。2021 年3 月，陜西省首例集體資產股權質押貸款落地高陵。同年6 月，全省首例農村集體經濟組織貸款落地高陵。

三是探索創新閑置宅基地盤活路徑。在農戶委托村集體經濟合作社，將農民閑置宅基地使用權和農房所有權在農村產權交易中心進行公開出租的基礎上，高陵區出臺了《西安市高陵區“共享村落”（宅基地股份合作社）試點指導意見》《西安市高陵區“共享村落”（閑置宅基地合作建房）試點指導意見》《西安市高陵區“共享村落”（農村閑置宅基地和閑置住宅內部盤活）指導意見》三個指導意見，使盤活利用閑置宅基地和農房改革試點工作更加有章可循、蹄疾步穩。2021 年8 月，張卜街道廟西村在張卜街辦和區農經中心的指導下，對3 宗自愿有償退出的閑置宅基地的地上附著物進行了自主評估，3 戶有宅基地“批復”的農戶，根據宅基地上附著物的評估價值，通過村產權交易點，總共向集體繳納了4 萬元。區農經中心向這3 戶頒發了宅基地“內部盤活”《農村產權交易鑒證書》。村里的閑置資源得到了利用，集體多了一筆收入，農戶也終于分配到了宅基地。

四是積極拓展農村其它產權交易。將各種農村產權交易系統協同推進，充分發揮農村集體經濟組織的服務功能，制定了農村集體建設用地抵押貸款、資產股權質押貸款、宅基地流轉、集體工程招投標等一系列制度，農村產權交易市場建設的成果得到集中體現。近年來，位于張卜街道的源田夢工場田園綜合體，共流轉1300 畝承包土地的經營權，以作價入股的形式，取得126畝集體經營性建設用地使用權，2018 年使用流轉土地經營權向陽光村鎮銀行抵押貸款500 萬元，2022年貸款350 萬元。