大型公共衛生突發事件對住房需求的影響及對策分析

祝瑾

（四川鐵道職業學院，四川成都 610000）

公共衛生突發事件影響著經濟社會的發展，也導致人們衣食住行方方面面發生著變化。探討人們對住房需求的變化，有利于促進經濟發展，維護社會長治久安。

個人住房需求的改變必然影響社會住房需求的整體變化。各地從應對危機中汲取經驗教訓，將會主動提升住房品質。表現在：1.在棚戶區改造和城鎮老舊小區改造中，將更加注重配套設施的建設，對社區養老、托幼、醫療、助殘服務等方面提出更加明確的要求；2.在城市更新與規劃，除了注重城市整體形象以外，會更加注重小區功能的匹配、小區間的間隔與尺度，以應對突發事件，同時保障人們的居住與生活的安全性與舒適性。

一、公共突發事件對住房需求的影響

2020年上半年在大型公共衛生突發事件的沖擊下，房地產需求被大幅遏制。受到關閉售樓處以及居家隔離等防控措施的影響，現場看房難以進行，居民難以做出購房決策。不過，在經濟和居民收入增長預期悲觀、市場形勢不明朗的情況下，居民購房觀望情緒普遍較濃。據中原地產研究中心統計，從2020年1月下旬開始，大部分開發商的成交量相比往年同期暴跌近95%。克而瑞研究中心發布的報告顯示，2020年1月份百強房企實現銷售金額較去年同期下降近12%。特別是春節前后一周的房地產銷售黃金期，銷售額基本接近零。

長期的居家隔離使人們獲得更加深刻且豐富的生活體驗，從而激發了進一步提高生活質量的愿望。個人住房需求的變化必然影響社會住房需求的變化。無論對購房者，還是對開發商，研究因大型突發性公共衛生事件改變的居住方式和功能需求，對今后房地產市場趨勢的形成，都具有重要意義。隨著危機防控工作的進一步推進，長期居家隔離推動人們產生了更加深刻的生活體驗，從而激發了居民提高生活質量的愿望。人們的居住格局會傾向于每人一居室，且帶專用衛生間，以防止交叉感染；人們對居室的朝向、采光、通透度，會更加敏感，以享受陽光與空氣帶來的健康；市民解決住房問題的意向會更傾向于改善型住房，以實現更高品質的生活質量；長租公寓中的合租現象會逐漸減少，以維護個人隱私及滿足衛生防范的要求；對社區環境的向往，則更看重道路暢通、綠化率高、人口密度低、物業管服到位，以產生輕松愉悅的心境[1]。這些都會構成住房新需求的亮點。

課題組通過電子調查問卷形式收集成都居民對危機后住房需求的變化，受訪者年齡集中在20-50歲之間，工作單位集中在企事業單位，月收入平均在5000—10000元。通過對收集的505份有效問卷的篩選分析，受訪者對住房需求的改變具體表現為以下幾點：

（一）大多數租賃需求轉為積極的購房需求

大部分租戶在此次危機中感受到了租房的不便之處，對于生活、工作等都造成了較大影響：一是部分小區拒絕外地租戶返回；二是合租生活的傳染傳播風險更大，租戶陸續返回，從而導致隔離觀察時間延長。因此危機后將更傾向于購買自有住房。受訪者中94%的租房者有意愿購買自有房。

（二）更加愿意購買第二居所，且偏向新城區

第一居所主要滿足居民日常生活和工作，多位于工作地點附近，交通便利、配套完善；第二居所主要滿足居民度假、休閑、養生等高品質生活需要，多位于城鎮郊區或新城區，環境優美、空氣清新、人口密度低。公共衛生突發事件期間長期居家隔離，凸顯了二居所不僅居住品質更好、并且能夠滿足特殊情況下家庭隔離的需要。調查結果顯示：有接近84%的受訪者有意愿持有二套房，并且近52%的受訪者對第二套房更偏好選擇城市新區或者郊區。

（三）改善型且為大戶型的住房需求占多數

2016年以來，成都市商品住宅銷售套均面積持續快速增長，展現出居民對居住空間規模的不斷追求。并且這種追求尤其被體現在特殊期間。例如，過去，書房在高端改善產品中有配置，但幾乎在所有剛需剛改產品中，幾乎沒有這個功能，因為戶型面積不允許。在有限的空間里，保證臥室功能被優先考慮。但這次大型突發性公共衛生事件之后，也許情況會發生變化。大量線上辦公、居家辦公，在家中并沒有適合的工作場景。有的人在床上敲字，有的人在沙發上、餐桌上，擺弄筆記本和各種文件，非常不便。而且有的公司要求視頻會議，家中不適宜的環境一角被迫展示出來，確實影響觀感。書房，未來或許變得重要。調查結果中一多半的受訪者選擇改善型住房，有超過78%的受訪者選擇購房面積在80m2-140m2的三居室及以上的戶型。

（四）住房產品質量升級的需求進一步得到明確

除了面積以外，長期的居家隔離也使居民更為深刻地認識到戶型和朝向對于通風、日照等居住體驗的影響程度[2-3]。此次事件中，所有專家都在強調“每日按時通風”，長期居家，室內采光也尤其重要，受訪者中超過半數都對以上內容有需求，說明危機過后，居民對住房品質有了更高的要求。

（五）密度低的住房關注度上升

危機會改變居民對住宅類型的偏好。當前的商品房市場上板樓已經不再稀缺，開發商開發建設各類優質低密度住宅，城市中出現了更多的小高層和花園洋房，別墅也進一步細分出疊拼、雙拼、聯排和獨棟等多類產品。此次危機結束之后，部分需求將從高層轉向小高層、花園洋房和各類別墅，造成低密度住宅產品出現溢價。將近60%的受訪者有意愿選擇3-4層的別墅、6-11層的小高層。

（六）高品質的樓盤需求上升

這里的高品質包括專業的物管服務，新風系統、凈水系統、垃圾處理系統智能消毒系統等先進系統的配備。尤其是物業，物業的價值正被廣大客戶重新認知。病毒肆虐，一個社區的防護底線就是通過良好的物業服務來堅守，幾乎所有的受訪者都認為，危機后這些系統將成為必須且必要的配備。

（七）對景觀優美、商業、醫療等周邊設施齊全的住宅建筑的需求呈上升趨勢

危機期間，在封閉管理下，有限的活動空間將決定業主的身心健康和生活體驗。因而在危機結束之后，將出現置換園林綠化充足、居住環境優美的商品房需求上升的局面。危機期間，由于使用交通工具更易造成病毒的傳播，小區周圍徒步可及的基礎配套設施的重要性得到了凸顯。例如與居民生活息息相關的中大型生鮮服務超市等。具備上述完備配套的住房，主要是品牌開發商的品質大盤和地處核心城區優質地段的小區，危機后配套溢價顯現。

二、針對住房需求改變的對策建議

目前，經濟增長和住房短缺的壓力已經得到了基本解決。此次突發性公共衛生事件對國民經濟和房地產業產生了巨大影響，但同時也是一次重大考驗，應該把握機遇，積極應對，保持市場平穩。此次危機影響深刻，危就是機。假使能夠處理得當，則是推動住房消費升級、房地產銷售渠道升級、房地產政策升級以支持居民自住需求的良好時機。為促進房地產行業健康穩定發展，將從政策、產品、營銷等方面給予相關的應對建議。

（—）政策維度

1.政府合理引導房企開展個性化、定制化服務，增加產品供給樣性

政府積極引導房地產開發企業轉變發展模式，突破傳統“找錢、拿地、賣房”的陳舊運作模式，將房地產與其他產業聯合，進一步拓展外向型市場需求，優化投資，做好配套設施建設。對于新增樓盤的申請準入進行嚴格把控，同時加大對現有樓盤，特別是老舊小區的升級改造工作，完善小區醫療、幼兒教育、文娛活動場所等基礎設施建設。

2.關注房企危機下融資問題，特別是中小房企

由于此次公共衛生突發事件確實深刻影響了房地產企業的現金流分布狀況，部分房地產企業現金流壓力加大。通過對各規模房企調查研究發現：相對于大型房企，對于營收在100億以下的小型房地產企業，在融資能力有限發展、空間不足的內外壓力下很有可能成為被兼并重組的對象，甚至破產退出房地產市場。在積極拓寬房企融資渠道的同時引導銀行對于資質好、有發展前景的中小房企的在建工程、后續項目給予合理的融資支持[4]。

3.政府相關部門要加大力度維護置業者的合法權益。

近些年來精裝房占據樓市主體，但市場普遍存在交付的精裝房與精裝價嚴重不相符的問題，客戶與房企之間矛盾尖銳。此次危機后置業者更青睞于改善型裝修.若原來的精裝問題未能得以解決，客戶與房企關系將會持續惡化。不利于市場發展與社會穩定。政府應對行業的精裝問題重新審視，呼吁房企做出相應的整改舉措。

（二）產品維度

1.針對住房需求的改變，開發更有競爭力的產品

此次事件將勢必對購房者在住房質量和功能的選擇上產生至關重要的影響。在此之后，人們對于住房質量的關注程度將進一步提升，例如綠色環保、智能家居、周邊醫療、便捷生活等健康屬性將得到更多關注。在此趨勢下，綠色、健康、智能、低密度的高品質住宅將成為未來住宅市場的主流[5]。所以，房地產企業應當進一步深入挖掘危機對人們住房需求和偏好的影響，并根據市場調查，創造有競爭力、有針對性的產品，尊重市場規律，從而推動整個企業的良性發展。

2.開發商升級產品，不斷完善戶型、物業和配套設施，以滿足居民的更高需求

當前危機下政府的政策相對放松，但寬松政策環境下更要開發商理性精選項目，著力提升住房設計水平和修建質量。在廣泛調研市場總結經驗教訓的前提下，深度改革住房戶型、環境、小區設計、物業服務等方面，力求更加適應市場和購房者的新需求。

（三）營銷維度

1.“互聯網+”銷售模式的深度運用，線上線下有機結合

此次事件期間，售樓處關閉，線下銷售渠道受限，居民無法實地看房，為鎖定客戶，提前獲得現金流，許多房企推出了VR看房、線上直播看房等的形式，力求打造更具特色的線上營銷平臺。而在危機逐步穩定的同時，房地產企業也普遍認識到網上交易具有更高的便利性和實用性[6]。因此未來各大房企在不忽視線下營銷的同時，應積極增加多渠道營銷方式與多樣化營銷手段，線上線下相結合，開發更多潛在客戶。

2.抓住危機后居民住房需求，有針對性地營銷

針對居民危機后對于位置、戶型、配套、物業、采光、園林等關注點的轉移，全面鋪開營銷策略，通過宣傳、加大促銷、創新營銷方式等途徑來吸引客戶的眼球，鎖定客戶群體，緊隨市場需要，打造置業者更加關注的高品質、綠色、健康、智能化小區，領跑同業競爭者，加快回款速度。

三、結束語

雖然從整體上看，此次突發性事件對我國房地產經濟的影響是深層次、多方面的，必然對房地產需求總量和結構產生深遠影響。但在政府政策以及多方的努力下房地產經濟的走向依然是穩健的。雖然在短期內房地產經濟遭受重大打擊，但同時，也意味著新的機遇已經到來，我國住宅市場的改革與轉型將更加趨向于追求綠色、健康、智能、低密度等符合居民需求的新目標[7]。

房地產企業應在機遇和危機并存的時刻更加理智和清醒，選擇采取網上銷售等多種手段克服現金流壓力；通過廣泛的市場調研和分析深度把握危機后居民對住房的需求變化，打造更有競爭力、更貼合市場需求的高品質產品；同時，要抓住機遇進行兼并重組，改革并逐步拓寬合作方式，實現規模效益；同時，置業者應抓住政府政策扶持與房企促銷的機遇，加快購房動作，抓住此次的購房利好，趁早以低成本購買心儀產品，但切勿盲目置業，一味追求低密度、智能化小區，同時還應以自身需求為基礎，關注物業服務品質以及周邊配套方面，提升住房價值和居住品質。