負債率僅9%的房企如何玩轉半導體？

顧天嬌

萬業企業，一家在證監會行業分類里被歸為房地產業的公司，2021年的股價卻沒有陪著各房企“躺平”，反而從3月的低點至今翻了兩倍。

自2020年旗下凱世通獲得多個不同類型的12英寸低能大束流離子注入機和高能離子注入機訂單后，萬業企業布局多年的離子注入機業務終于開始給企業帶來真金白銀。

近兩年來，許多上市公司紛紛剝離地產業務爭當“弄潮兒”，比如奧園美谷在剝離地產后轉型醫美，廣宇發展擬剝離房地產業務轉型新能源。除了實現轉型目的外，更重要的是房地產業務保留體內會直接影響上市公司的融資能力，讓上市平臺的優勢蕩然無存。

但是如果像其他企業一樣剝離，僅僅依靠上半年營收3500萬的設備業務很難支撐萬業企業的百億市值，如果繼續從事房地產開發，又會影響企業的融資能力。占據總營收95%的地產業務是否會成為萬業企業轉型的障礙？

把房地產業務大本營放在長三角地區的萬業企業，自2015年之后，一直在收縮自己的這塊業務。

截至2021上半年，萬業企業只有上海寶山B2的項目在建設開發中，這個項目是寶山紫辰苑項目二期一點剩下的尾巴，整個紫辰院項目絕大部分都已經竣工完成驗收，并且93%的面積都已經銷售出去了。按照剩下約3.22萬平的可售面積，以及5萬/平的價格來看，大概價值16億。另外，萬業企業還有位于上海夢立方的約98個車位、位于蘇州湖墅金典的780個車位還沒有銷售完畢，這些車位價值約1億。

現在萬業企業所剩無多的一些房產項目加起來也就17億，與之前每年動輒二三十億的銷售額比起來少了大半。與此同時萬業企業的“存貨”項目也從2013年高點時的66.34億元，降至2021年9月30日的6.77億元，縮水了90%。

而這些逐年減少的項目，也給萬業企業帶來了豐沛的現金。從2014-2020年，萬業企業累計經營性現金凈流入達67億。

從賬面表現來看，截至2021年9月30日，萬業企業剔除預收款后的資產負債率和現金短債比這兩項指標分別為9%和33倍，債務情況遠遠好于房企的平均水平。

要知道房企三條紅線中對剔除預收款的資產負債率的要求是不得大于70%，現金短債比不得小于1倍。單從指標來看，萬業企業可以說是“最不像房企”的房企了。

隨著房地產業務逐漸縮水，資金鏈更安全了，萬業企業得以輕裝上陣。其在2018年收購凱世通及CompartSystems，完成在半導體設備和材料領域的戰略布局。

不過自收購之后，標的并沒有立即帶來收益。2018-2020年，萬業企業分別實現營收26.79億元、18.96億元、9.31億元，年平均下滑18%;實現凈利潤9.73億元、5.74億元、2.95億元，年平均下滑44%。在這期間收購來的凱世通2018年實現營業收入1.08億元、凈利潤1209萬元;2019年實現營業收入8090萬元、凈利潤-300萬元，營收凈利潤雙雙下滑。

可見萬業企業通過收購轉型半導體的初期，并沒有帶來更好的營收增長點，甚至拖累了自身業績。

直到2021上半年，收購回來的離子注入機業務才開始創造收入。2021上半年，萬業企業首臺低能大束流離子注入機在國內一家12英寸主流代工廠完成設備驗證工作并確認收入。公司離子注入機運營主體凱世通2021上半年實現營收3502萬元，實現凈利潤201萬元，扭虧為盈。

萬業企業的毛利率也順利達到A股半導體設備板塊上市公司平均水平。從2019年報數據來看，萬業企業專業設備業務毛利率為16.69%，相比2018年的27.81%下降11個百分點，到2021上半年已增至50%。

地產業務收縮，離子注入機初起步，萬業企業可以說是已經走出黎明前的最后一片黑暗了，即使當下仍存的地產業務限制了上市公司通過二級市場融資的能力，但是賬面上貨幣資金加上交易性金融資產達35億元，足以支持后續研發市場拓展甚至是再并購。

在國內半導體市場，離子注入機的國產替代率不到2%，遠遠低于像清洗設備10%-20%的國產替代率。這也意味著離子注入機的研發難度更大、壁壘更高，國內參與競爭的企業相對較少，目前已經打入下游產業鏈的公司主要是電科裝備旗下的爍科中科信。未來應用材料、住友重工、亞舍立、爍科中科信將是萬業企業將要面對的競爭對手。

而作為一家房地產公司，到如今能夠與國際國內半導體設備公司同臺競技少不了一位關鍵股東——浦科投資。

浦科投資早在2015年就入主萬業企業，開始主導公司戰略轉型。2016年，萬業企業修訂新的未來五年戰略發展規劃，力爭成為“一家在國內外具有一定競爭力、具備新興產業基因的上市公司”。

根據新的戰略規劃，萬業企業以10億元自有資金認購上海半導體裝備材料產業投資基金，這個基金正是浦科投資牽頭聯合國家大基金一期一起設立的。2018年12月，公司以3.98億元現金收購凱世通100%股權，這是萬業企業轉型進入半導體行業的標志性事件。

但是作為擅長并購和投資的機構，浦科投資也清楚的明白，僅僅依靠離子注入機這一單一品類，就算當下0.35億的收入翻20倍，也不過7億，很難撐起萬業企業的百億市值。

因此在浦科投資的主導下，萬業企業于2020年12月通過參股公司上海鐠芯（持有37.85%股份）投資CompartSystems公司，布局集成電路設備氣體傳輸系統精密零部件領域。2021上半年，CompartSystems相關產業已打入國內集成電路設備公司供應鏈。2021上半年上海鐠芯實現營收4.43億元，歸母凈利潤5613萬元，實力強勁。

對于浦科投資來說，萬業企業作為一家資金充沛的上市公司，在裝入其他資產方面有天然的優勢，而后者也有增厚主業利潤的需求。所以未來萬業企業的看點可能遠不止當下的離子注入機和氣體傳輸系統零部件業務，成為半導體設備和材料平臺型公司或將成為它的遠期目標。