規模房企大變局國企央企成逆勢生力軍

熊穎

編者按

回顧2021年，房地產的“艱難時刻”從年初持續到年尾。克而瑞研報指出，2021年規模房企銷售增速罕見出現負增長，百強房企全口徑銷售額同比下滑3%。此外，規模房企整體的目標完成情況也遠不及歷史同期，平均目標完成率不足90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。

這其中，部分民營房企出現明顯“掉隊”，“掉隊”最快的新力控股集團在2021年最后的一天，還有業主在為“延期交房”維權。

同樣也在2021年，部分國企、央企憑借相對寬松的融資優勢逆勢而上，實現了自身在房企排行榜上的逆襲，現金流的充足也讓這類房企有了更加積極拿地的底氣。

本周，市場又傳出房企的并購貸款并不計入“三道紅線”的考核指標，這對財務健康的大房企借錢并購是一種鼓勵。隨著房企市場洗牌加速，房企的生存規則已然發生轉變——正在從“規模為王”向“利潤為王”過渡。

融資和銷售回款雙降民營房企成“掉隊”與爆雷主角

對絕大多數民營房企來說，當前的主旋律是生存，而不是發展。民營房企的流動性危機還在發酵中，更大的沖擊還在后面。

梳理克而瑞數據，《紅周刊》記者發現，中國恒大、當代置業、新力控股集團等多家房企均存在較為明顯的“掉隊”現象，且這些掉隊房企以民營房企為主，其中包含多家債務爆雷企業（見表1）。

例如，中國恒大的全口徑銷售額從2020年7035億元銳減至2021年的4400.3億元，這一大縮水不光讓中國恒大在銷售排名上下滑3個名次，也讓房地產行業內長久穩定的碧萬恒“三足鼎立”格局松動。富力地產全口徑銷售額從2020年的1496.6億元縮減至2021年的1201.9億元，銷售排名從房企第24位降至第34位;當代置業全口徑銷售額從2020年的422.1億元降至2021年的360.5億元，銷售排名也隨之從第76位降至第81位。

而且，這些掉隊房企的股價在2021年全年也呈現漫漫熊途的下跌狀態，股價跌幅在70%-80%是常態。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在《紅周刊》記者采訪時表示，房企銷售額下滑較快，多半是企業經營遇到了壓力，要么和企業資金狀況直接相關，要么是企業在拿地和項目開工以及預售等方面出現資源、人員不足的情況。

且值得一提的是，以往民營房企通過規模優勢來換取融資端話語權的優勢，在2021年并不見效。而且在2021年，藍光發展、當代置業、花樣年控股等民營房企也接二連三發生爆雷事件。

對此，對房地產行業進行多年關注和研究的利檀投資董事長陳昊揚向《紅周刊》記者表示，由于金融機構擔心風險在放貸上更趨謹慎，這也造成了民營房企融資款的大幅下滑。

表1 2021年規模房企“掉隊榜單”（數據截至1月7日收盤）

數據來源：克而瑞數據、公告

此外，受中國恒大爆雷所帶來的項目停工、爛尾等因素影響，各地方又提高了對監管賬戶中銷售回款的監管比例。

“一方面，融資流入變少;另一方面，銷售回款流入也在減少，這使得民營房企現金消耗過快，容易在短時間內陷入資金的流動性危機。掉隊和爆雷就成了必然。”陳昊揚說，“對絕大多數民營房企來說，當前的主旋律是生存，而不是發展。2021年以來，有的民營房企要么已違約，要么在違約的路上。我認為民營房企的流動性危機還在發酵中，更大的沖擊還在后面。比如，在農歷春節前夕房企需要面對的集中兌付施工款項、農民工工資的資金壓力;以及2022年的新一輪償債高峰。”

民企“掉隊”的新力控股集團樣本：惠州樓盤被查封、多地項目交付延期

一方面，新力控股集團的債務爆雷讓許多購房者望而卻步;另一方面，類似惠州新力城的房屋查封也讓部分樓盤不得不暫停銷售。

在多家掉隊的民營房企中，新力控股集團是2021年以來“掉隊”較嚴重的房企之一。克而瑞數據顯示，2021年新力控股集團實現全口徑銷售額815.1億元，位居房企排名第51位。而在2020年，新力控股集團曾以1196.4億元的全口徑銷售額位列房企排名第35位。僅過去一年時間，新力控股集團的房企排名就“掉隊”16名。

為何短短一年時間，新力控股集團的銷售額縮水如此之快？

2021年10月，新力控股集團有一筆2.5億美元債券發生實質性違約。同年12月20日，新力控股集團披露，公司境內債逾期金額達63.94億元。不難看出，一方面，新力控股集團的債務爆雷讓購房者望而卻步;另一方面，類似惠州新力城的房屋查封也讓部分樓盤不得不暫停銷售。

在《紅周刊》記者獲取的一則視頻顯示，2021年12月31日上午，數百名業主聚集惠州新力城小區外，因為交房逾期，業主要求開發商交房。

其中一位業主向《紅周刊》表示，他們希望開發商能全面復工，并對延期交房所帶來的影響進行補償，不過當天這些業主并未等來新力控股集團的解決方案。

據房屋中介平臺吉屋網2021年年末信息披露，新力城二期14號樓的住宅產品仍然在售;該項交房時間標注為2021年12月30日;且此前項目曾發生停工現象，但已于2021年11月10日復工。

不過，《紅周刊》記者從惠州當地房產中介和業主處了解到的是另外一種情況，即目前為止惠州新力城并未全面復工，且處于待售狀態（即不對外銷售）;該樓盤（二期）的交房時間也被推遲到了2022年下半年。

早已獲得預售許可證且仍未售罄的惠州新力城為何不能對外銷售？

《紅周刊》記者從惠州市商品房網簽數據發布平臺惠民之家查詢發現，新力城旗下的多套房屋處于查封狀態。以57號樓為例，總計45套房屋中，處于查封狀態的房屋多達35套，占比近八成（見附圖）。

附圖惠州新力城57號樓查封狀態（數據截至1月7日收盤）

數據來源：惠民之家房產網

盈科律師事務所全球合伙人律師郭韌向《紅周刊》表示，開發商旗下樓盤項目被查封肯定是有債務或其他的一些情況。記者查詢天眼查，發現2021年，惠州新力城背后開發商惠州市湯普實業有限公司，先后被平安銀行股份有限公司惠州分行、中國光大銀行股份有限公司惠州分行、中國建設銀行股份有限公司惠州市分行告上法庭，涉及多起金融借款合同糾紛。

不光銷售暫停、房屋被查封，惠州新力城還存在拖欠工人工資的情況。2021年1月2日，就有網友在領導留言板上表示，惠州新力城花園三期項目開發商拖欠農民工工資，且和開發商多次溝通無果而終。

此外，《紅周刊》記者調查中還發現，有業主反映，新力控股集團旗下的長沙新力鉑園現已停工停產，無法按期交付;而位于合肥的新力東園二期不光存在延期交付的問題，二期大部分（住宅）還處于在建工程抵押狀態。

國企、央企逆勢而上“三費”低的房企仍有賺錢和擴張機會

成本較高的房企未來很可能賺不到錢甚至虧錢，而融資成本、建安成本、銷售和行政費用更低的房企還有賺錢和繼續擴張的機會。

呈現冰火兩重天的是，不同于民營房企的窘迫處境，2021年具有國企、央企背景的房企因為融資優勢凸顯，正成為逆勢下的生力軍。

《紅周刊》記者對比2021年和2020年的房企銷售排行榜發現，招商蛇口、建發股份、越秀地產等具有國企、央企背景的房企銷售額和銷售排名也都有了較為明顯的增長（見表2）。

表2 2021年“逆勢而上”規模房企榜單（數據截至1月7日收盤）

數據來源：克而瑞數據、公告

其中，招商蛇口全口徑銷售額從2020年的2780.1億元增至2021年的3268.1億元，同比增長17.55%，房企銷售排行從第10位增至第7位，上升3個名次;建發股份全口徑銷售額從2020年的1296.8億元增至2021年的1711.3億元，同比增長31.96%，房企銷售排行從第31位增至第21位，上升10個名次;越秀地產全口徑銷售額從2020年的970.3億元增至2021年的1182億元，不僅邁進“千億門檻”，銷售排行還同步上升9個名次。

而國企、央企在融資上的絕對優勢也進一步擴大到了2021年房企的拿地動作上，現金流的充足讓這類房企有了更加積極拿地的底氣。據中指研究院發布的2021年房企拿地排行榜，在拿地金額排名前十的房企中，有8家都是國企或具有國資背景的房企。

2021年11月末，中房商學院副院長鄧明政在接受《紅周刊》采訪時，曾表示，房企成功發債的基本都是城投公司或央企、國企;民營房地產企業發債成功的非常少。在“房住不炒”的口徑下，房地產市場未來大規模放松的可能性非常小，即使放松也僅有基本面扎實、綜合實力較強、杠桿結構健康的頭部民營房企能夠參與。

陳昊揚告訴《紅周刊》記者，他更看好融資成本、建安成本、銷售和行政費用較低的房企未來的發展機會，因為現在整個房地產行業的毛利率都在快速收窄，當房企毛利率水平都普遍維持在10%左右時，上述成本較高的房企很有可能賺不到錢甚至虧錢，相反，“三費”更低的房企還有賺錢和繼續擴張的機會。

此外，陳昊揚從資本市場投資的角度看，混合所有制房企，仍有機會。一方面他們具有國企的大股東背書;另一方面兼具民營企業經營上的靈活機制。

2022年市場洗牌加劇從規模型轉向利潤型的房企能更好發展

以往國內房企以高周轉企業為主，講究“規模為王”。但未來行業的大趨勢不是拼規模，而是拼利潤。

2021年12月，央行和銀保監會發布了《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》。要求銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業并購出現經營風險的房地產企業優質項目。本周又傳出房企收并購貸款不計入“三道紅線”的消息。

陳昊揚指出，若并購貸并不計入“三道紅線”的考核指標，這就是鼓勵財務健康的大房企去借錢并購。

而在資深地產從業者張也（化名）看來，監管層面鼓勵優質企業去收并購的也是希望房企向利潤型房企的方向去走。因為并購優質資產更多是去存量，而存量的去化過程需要資金支撐，換句話就是讓房企追求企業自身的利潤而不要追求高周轉。與此同時，存量的去化也是對于資產利潤的最大體現。他告訴《紅周刊》記者，現在國內規模較大的利潤型房企極少，主要還是以高周轉企業為主，不過講究“規模為王”的房企正在發生轉變，未來行業的大趨勢不是拼規模，而是拼利潤。

多位房地產業內人士也向《紅周刊》記者表示，并購貸政策一定程度上會加速行業內的洗牌速度。張也預測，在2022年市場加速洗牌的過程中，會有更多的中小開發商爆雷，而被洗掉的房企主要是高周轉房企。

在陳昊揚看來，在房地產行業的最后一波洗牌中，或將通過一種硬著陸的方式來洗牌，行業內出現大量債務違約，伴隨違約同時部分房企價格出現劇烈波動，可能會存在一些錯殺機會。至于投資節奏，陳昊揚表示，可以先買短久期債券，再買入那些從現在開始6個月內不發生債務違約、安全著陸的房地產企業股票。