房地產開發行業集中度的均衡管理
——基于文獻研究的視角

董 藩 于 澤

一、引言

自2020年8月央行、住建部聯合發文明確重點房地產開發企業資金監測和融資管理規則（即實施“三道紅線”監測）以來，房地產行業過去以高杠桿、高負債為典型特征的高速擴張模式受到了較大的沖擊。在行業調控嚴格、市場遇冷的重壓下，幾乎所有處于高負債狀態下的房地產開發企業都陷入融資困難、現金流緊張的經營困境中，這其中不乏一批開發龍頭企業。

數據顯示，2022年中國房地產百強企業市場份額已經達到49.9%，頭部集中效應明顯①中指研究院.2022中國房地產百強企業研究報告[N].每日經濟新聞,2022-03-31(006).。由于頭部房企具有市場規模大、間接融資方式比重高、牽涉就業面廣等特點，因此房地產開發企業的個體經營風險容易在銀行杠桿機制的作用中被放大，并通過綿長的上下游產業鏈條進行傳遞，進而在區域乃至全國引發系統性金融風險。這就使得對房地產行業集中度的評價不能單單停留在資源配置效率的緯度上。因此，如何正確審視房地產行業頭部集中效應與市場運行風險之間的關系，應成為當下政府制定房地產調控長效機制、促進開發行業健康發展的重要考慮內容。

二、文獻回顧

（一）相關概念辨析

行業集中度（也稱市場集中度）最早由西方產業組織理論領域的學者所提出。在狹義上，產業組織理論以市場和企業為研究對象，主要從市場角度研究企業行為或從企業角度來研究市場結構。貝恩在承襲前人一系列理論研究的基礎上，以實證研究為主要手段，從結構、行為、績效三個方面對特定市場進行分析，系統構造出了“市場結構—市場行為—市場績效”的分析框架，簡稱為SCP（Structure-Conduct-Performance）范式。該范式認為市場結構決定企業的市場行為，而企業的市場行為決定市場績效，因此政府有必要通過調整公共政策，不斷適應和改進不合理的市場結構，以便于獲得理想的市場績效，如圖所示：

在SCP分析范式中，市場結構的度量主要通過行業集中度來完成。行業集中度是反映市場集中程度的指標，一般由貝恩指數（CRn）、赫芬達爾指數（Herfindahl Index）和勒納指數（Lerner Index）來表示。

（二）國內外研究進展

盡管對行業集中度的研究始于西方產業組織理論學派，但國外學者對房地產市場集中度的研究卻著墨不多。從研究方向來看，國外學者較多關注銀行貸款市場、保險市場等產品較具標準化的產業，側重于對“效率結構”與“市場力量”假說的驗證。如Smirlock(1985)等人以美國銀行業集中度為研究對象，將銀行業市場份額作為效率變量，對“效率結構”假說進行了驗證 ；Tash等 人(2015)對2005—2009年伊朗銀行業市場結構與市場績效進行了實證研究，結果表明銀行業市場集中度對行業盈利能力有積極顯著的影響，一定程度上支持了“市場力量”假說。而相較其他標準化產品市場，由于房地產商品具有明顯的差異性，這就使得房地產行業對于“效率結構”與“市場力量”假說的驗證意義有限。

基于中國特色化的市場制度背景，以及房地產行業在國民經濟中所處的支柱地位，這就使得對中國房地產業行業集中度的研究同時兼具了理論與實踐價值。通過在中國知網以“房地產行業集中度”“市場結構”為關鍵詞對2002至2022年的學術文獻進行檢索，對結果進行鑒別、剔除后得到核心文獻65篇。可見圍繞房地產業集中度的研究，國內學者已經積累了一定的研究成果，具備進一步文獻研究的價值。

從以往文獻來看，早期國內學者的研究以論述市場集中度與房價的關系為主要內容，這與2003年后內地房價高速增長的時代背景緊密聯系。如黃慧（2003）以天津市房地產市場為樣本，運用統計方法進行驗證，得出了市場行為引發房地產價格的發散遞增，并將導致房地產市場風險的結論。不過她將市場風險描述為過量房地產投資引發的投機性需求，進而導致市場價格對真實價格的偏離，這一論斷有待商榷。同樣，況偉大（2003）以住宅業具有代表性的北京房地產市場為例，從產業組織的角度系統論述了北京市住宅市場結構的特點，并得出了住宅市場的壟斷結構導致其房價居高不下的研究論斷。對此也有學者提出異議，如黃振宇（2010）認為無論是全國還是地方范圍內的房地產行業集中度水平都構不成寡頭壟斷，房價上漲的根本原因不是供給市場的壟斷，而是中國城市化進程中產生的超額需求。

形成這種分歧的根本原因在于學者們對房地產行業集中程度的判定及其是否達到壟斷水平的看法不一。由此大致形成三種觀點：

1.認為中國房地產行業集中度水平較低，市場處于過度競爭狀態。如張巍等（2009）對影響房地產市場集中度的主要因素進行了實證研究，并得出行業期初集中度、進入壁壘與房地產市場集中度呈正相關，行業規模經濟不顯著的研究結論。辛文、張紅（2021）基于HHI指數，通過從投入端和產出端對省級層面的房地產市場集中度進行綜合測算，得出結論：中國省級層面的房地產市場較為分散，且存在下降趨勢。持這種觀點的學者多主張要從土地政策、準入門檻等方面入手，提高房地行業集中度，從而優化市場結構。

2.認為全國范圍的房地產市場集中度水平較低，但省級區域市場存在寡頭壟斷現象。由于房地產具有區域性，因此單從全國范圍進行集中度測算的結果與市場真實競爭狀況之間存在脫離現象。對于區域市場的集中狀況，也有學者做了一些有意義的研究工作。如李巍等人（2015）通過CRn指數對區域房地產市場集中度進行測算，結果表明，省份范圍內的房地產市場集中度水平要高于全國，并呈現出從中西部地區至東部遞減的特征。他們認為造成這種現狀的原因是中西部地區市場機制不完善，開發商具有較強的市場支配力量。王志剛、徐傳諶（2019）基于CRn指標對全國房地產交易量位居前十的一線城市房地產業的市場集中度進行測算，結果顯示全國性房地產市場的行業集中度偏低，區域房地產市場集中度的差異較為明顯。與以往研究結果不同，結果表明東、西部城市之間房地產市場集中度差距仍然較大。少數發達城市如北京、深圳的市場集中度較高，有向寡頭市場過渡的跡象，但大部分城市的市場競爭性仍然較強。從其結果來看，發達城市不同年份的市場集中度存在較大波動，原因或在于地方政府調控政策的出臺對房地產市場結構存在影響。

3.認為房地產市場的壟斷程度已經相當嚴重。李宏瑾（2005）對中國房地產市場的勒納指數(Lerner Index)進行了測算，實證數據表明中國房地產市場并非完全競爭市場，市場壟斷已經相當嚴重，研究支持了這一觀點：即市場壟斷是造成國內房地產市場失靈的重要原因之一。不同于絕對數指標單純從企業市場份額角度對行業集中度狀況進行描述，勒納指數的計量公式表現為房地產需求價格指數的倒數，而房地產商品整體上缺乏替代品，因此需求價格缺乏彈性，這種行業特點也會在很大程度上影響對市場結構的測量。

（三）國內外學者的研究框架

在研究框架方面，部分學者對房地產行業集中度的研究突破了對單一市場結構的分析，開始運用SCP范式對房地產行業集中度與市場行為或市場績效之間的關系展開研究，具體視角如下：

1.以房地產市場集中度與市場行為間的關系作為視角。如劉樹楓（2010）研究了當前中國房地產市場結構與技術創新之間的關系，證實了兩者之間相互促進的作用。王志剛（2019）研究發現當前房地產區域壟斷的市場結構使得開發企業具有制定壟斷價格的能力，開發企業之間存在價格領導現象，并形成了以廣告競爭為主的非價格競爭偏好。耿建明（2015）運用波特的“五力模型”對中國房地產業的競爭機制進行了討論，他認為中國房地產開發企業討價還價能力較弱，而土地供應者和資金供應者具有絕對優勢。此外，開發行業的進入壁壘較高, 受制于高額的退出成本與產品差異化，這就使得開發企業之間的競爭十分激烈。申倩倩（2020）運用SPSS對中國房地產行業整合的動因進行了相關性分析，證明企業間自發性規模擴張、并購與戰略聯盟的市場行為同樣是影響行業整合的重要路徑。

2.以房地產市場集中度與市場績效間的關系作為視角。王釗（2014）基于VAR模型對哈爾濱的房地產業市場績效進行了實證分析，結果表明：相較企業行為，規模經濟與市場集中度對房地產業績效的影響較弱，不符合“效率結構”假說。而張衛紅、汪圣（2010）通過Berger模型對鄭州市房地產市場結構與績效關系進行了實證分析，結果表明，規模效率與市場份額顯著正相關，說明鄭州市的房地產市場一定程度上符合“效率結構”假說的特點。楊艷琳、李麗（2008）運用SCP范式進行了分析，研究發現房地產市場集中度與產業利潤率之間呈負相關，與市場績效呈正相關，整個行業表現出低集中度、高利潤率、低市場績效的特點，與經典產業組織理論相悖。可見，學者們對中國房地產市場結構與市場績效關系的研究尚未形成共識，僅從“效率結構”假說出發，認為市場集中度與市場績效之間存在正向因果關系的論點難以立足。

3.以政府作用與房地產行業集中度的關系作為視角。有的學者側重于在原有“結構—行為—績效”的分析框架中引入新的解釋變量，以增強SCP分析范式對中國房地產業經濟現象的解釋能力。如鄧念（2010）看到了政府作用對中國房地產業活動的巨大影響作用，構建了“G—SCP”分析框架。他將政府政策引入到房地產業分析框架中，并指出政府的作用直接影響著中國房地產市場的有效性。白寶煥（2013）將政府管制行為引入SCP分析范式，認為政府管制對開發企業并購行為存在促進作用，即政府管制率先引起市場行為發生改變，進而改變市場結構，最終由市場行為和市場結構共同影響市場績效。總之，他們看到了政府在房地產市場中的重要影響，并試圖探究出政策對市場影響的傳導路徑，頗具創新。

（四）研究結論與問題發現

基于文獻研究，可得結論與發現如下：

1.在市場集中度問題上，學界尚未對中國房地產市場壟斷水平形成共識。多數學者認為，全國范圍內房地產行業集中度較低，而省、市層面的集中程度高于全國，從產業組織優化的角度需要進一步提高市場集中度，形成規模經濟。少數學者從相對數指標出發，認為房地產市場壟斷程度已經較為嚴重，競爭并不充分。我們認為，房地產不同于其他行業，具有市場區域性、位置固定性的特點，因此，基于城市層面的市場集中度水平更能貼近房地產市場的真實狀況。

2.國內對于房地產行業集中度的研究大都沿用經典SCP范式，側重于市場結構對市場行為或市場績效關系的研究。少數學者看到了政府對市場結構、市場行為與績效的重大影響，并將其作為解釋變量引入分析框架，提高了經典產業組織理論對中國房地產業經濟活動的解釋力。以往文獻研究表明，中國房地產市場結構與市場績效間的關系十分復雜，僅從提高資源配置效率角度看，認為提高市場集中度必然會對市場績效帶來促進作用的論斷，缺乏足夠的實證支撐。

3.對房地產市場結構與市場風險關系的研究較少。個別學者在運用SCP分析范式對房地產市場結構的討論中提到了市場風險，但對于風險的認識仍舊停留在投機性需求的層面上，并未考慮到房地產業集中度對經濟穩定之間的潛在影響，也未能在市場風險與市場績效之間建立起聯系。事實上，在產業組織理論框架中，對市場績效的衡量，本應包括資源配置效率、規模經濟、社會公平、就業穩定性、對經濟波動的平抑等多個緯度的含義，但以往的研究多通過利潤率等指標對房地產業的市場績效作出評價，對市場風險未予關注。據此，本文認為，盡快填補房地產行業集中度與市場風險之間的研究空白，具有較強的理論意義與實踐價值。

三、政府均衡管理的政策思路

市場機制的自身缺陷決定了單單依靠房地產市場自身的調節手段存在失靈的可能，而短期的宏觀調控政策既缺乏制度約束又過于短視，因此要實現房地產業的可持續發展，迫切需要政府探索房地產行業管理的長效機制。

政府作為房地產市場的建立者、監管者和受益者，對維護房地產業健康有序發展承擔著重要的職責。政府在不斷市場化的房地產業和日趨復雜的監管之間應扮演何種角色？介入到何種程度？結合對房地產行業集中度相關文獻的研究，本文試提出政府均衡管理的新視角。

所謂的均衡管理，是指政府對房地產業的調控，應該增加一個新的目標：在尊重開發企業追求規模經濟與防范企業規模過大，進而危及房地產行業健康發展之間，要掌握好平衡。基于均衡管理的視角，政府需要首先認識到在中國特色的市場制度背景下房地產行業集中度與市場風險之間的關系，才能進一步思考如何在促進企業規模經濟與維系經濟穩定運行之間，搞好均衡管理工作。具體而言，有以下建議：

1.進一步調整土地拍賣市場的出地面積與起拍競價。當前，土地拍賣中較高的土地保證金預付要求以及較大規模地塊的整體出讓方式，都對開發企業資金實力和資質提出了較高的要求，這就變相鼓勵了房地產開發企業做大規模，以在拿地環節中保持足夠的競爭優勢。若地方政府能夠在保證土地高效利用與財政收入穩定的基礎上，適當對出讓地塊面積進行縮減甚至分割，將在一定程度上改善小規模房企在拿地競爭中的窘境，增加市場的競爭程度。這對提升商品房質量和降低開發商定價的壟斷程度很有意義。

2.在貸款風險得到控制的前提下，適度降低小規模開發企業融資成本，嚴禁金融機構變相將資金投放與企業經營規模類財務指標掛鉤。當前民營開發企業普遍規模較小，處于融資成本過高的困境中，相較國有開發企業而言，它們往往在企業規模與市場份額上不占優勢，融資難、利率高使得企業財務緊張。最近兩年房地產交易困難、救市乏力，民營開發企業普遍陷入困境，但國企情況良好，在某種程度上就與信貸政策歧視和融資成本差異有關。當前的房地產調控實踐告訴我們，從信貸政策角度，搞好均衡管理，意義明顯。

3.出臺房地產行業反壟斷細分條例，規范開發企業收并購市場行為。當前反壟斷立法并沒有針對房地產行業出臺具體的適用條例，而房地產市場結構具有特殊性，對房地產開發行業壟斷程度的評價不能僅從全國范圍內企業所占市場份額的比重來認定。如何在不傷害到市場競爭機制的前提下準確界定房地產開發企業的市場壟斷行為，需要學界、立法機構與房地產業內人士的深入研究。