城市標定地價評估技術路徑與應用實踐

張小燕

（漳州市薌城區自然資源局，福建漳州 363000）

0 引言

隨著我國城市用地需求持續增長[1]，土地資源供求矛盾日益突出，土地價格變化較快，基準地價作為區片平均價格且兩年一更新，難以直接指導城區的土地供應[2-3]。現行的城市地價體系中，宗地地價評估具有較大彈性，易受人為因素影響，對于指導某一具體宗地定價存在一定的局限性[4-5]。為此，亟須完善當前地價體系，加強標定地價評估的標準宗地布設方法創新性研究，推動土地市場健康發展，在土地資源配置中充分發揮市場的決定性作用和政府的調控指導作用。

1 基本內涵與研究流程

1.1 基本內涵

標定地價是指在正常的土地市場、經營管理條件和政策環境作用下，根據政府部門需要確定的，在某個估價期日、一定使用年期內具體宗地的土地使用權價格。標定地價可以在基準地價的基礎上，根據土地使用年限、估價期日、容積率、面積大小、地塊形狀、基礎設施條件、交通便利度等影響因素進行系數修正評估得出；也可以選取具有代表性的市場交易案例，使用一定的評估方法進行評估。

1.2 評估原則

標定地價的評估一般遵循以下三個原則：

1）合理性原則。標定地價必須以土地法律法規、政策和規范性文件為依據，應與基準地價成果相銜接，注重靜態與動態相結合，充分考慮地區城鎮建設現狀以及近期內規劃建設將對標定地價的影響和響應需求。

2）客觀性原則。標定地價應體現土地的客觀收益或者價值，是特定土地內涵條件下的區域平均價格，不得人為干預標定地價更新結果。

3）實用性原則。必須充分發揮標定地價的作用，加強標定地價的應用研究，解決土地管理利用中遇到的實際問題。

1.3 評估技術流程

標定地價的評估遵循以下技術流程：將區域劃分為較小的、土地利用狀況及土地價格水平相近的閉合區域，然后在該閉合區域內選擇一個具有代表性的宗地，并評估出其在正常市場條件下的土地價格（詳見圖1）。

圖1 標定地價評估技術路線圖

2 案例分析

2.1 研究區域

本文選取福建省漳州市薌城區石亭街道金峰開發區和浦南鎮三寶工業園區等土地市場較為活躍的區域為評估對象，評估總面積約 31.1km2。

2.2 標定區域劃定

2.2.1標定基礎單元劃分。標定基礎單元是標定區域劃分的基本空間單元，是土地條件和利用狀況等特征相似、土地價格水平接近的空間封閉區域。以第三次全國國土調查數據庫為基礎，提取出明顯的地形、地物標志。同時，在研究區域范圍內扣除不屬于評價用地類型的河流、山體、綠地等，以行政區權屬界線、中心城區路網、小巷等邊界地物，將剩余評價區域分割為標定基礎單元。

確保單元內各因素影響較一致，單元間各因素影響差異較大。將研究區域劃分為229個標定基礎單元，并對每個標定基礎單元生成幾何質心，用于提取每類標定區域因素的影響作用分值。

2.2.2標定區域劃分。采用多因素綜合評價法，選取影響標定區域劃分的各項因素及因子，采用層次分析法和特爾菲法確定各因子權重，建立標定基礎單元評價指標體系及權重（見表1）。

表1 漳州市薌城區各土地用途標定區域劃分指標體系及權重（單位：%）

分析各因子對標定基礎單元土地價格的影響，利用GIS軟件，計算各因子對單元幾何質心的作用分值，點、線因素按實際規模或類型的不同以及距離的衰減計算分值，面狀因子按內部條件的差異確定分值，采用因子加權求和法計算各標定基礎單元總分值。

2.2.3標定區域的確定。利用GIS軟件，采用總分頻率曲線法繪制頻率直方圖，取頻率曲線中總分值分段數目突變處作為標定區域的劃分界限，初步劃分標定區域。

依據土地利用現狀用途類型，綜合考慮城市總體規劃確定的每個標定基礎單元的規劃用地類型，以及同一個標定區域不跨越基準地價不同土地級別的原則，劃出商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地的標定區域。經實地核查后，最后劃定標定區域共18個。各類用途土地的標定區域空間位置如圖2所示。

2.3 標準宗地選取與布設

標準宗地是指在標定區域內，土地利用狀況、個別條件以及反映的地價水平等方面具有代表性、易辨性和穩定性，可在該區域中起到示范作用、能作為地價比較標準的若干地塊。

將符合條件的地價監測點、歷年出讓地塊納入標準宗地備選庫，遵循標識性、代表性、穩定性等標準宗地設立基本原則，初步選取商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地三大地類的標準宗地。再通過核查宗地現場、查閱自然資源部門檔案資料和走訪相關機構，核實和補充土地相關信息。結合業內調查和外業實地核查，對樣點的土地利用狀況和宗地條件進行分析，篩選并確定標準宗地。

選取標準宗地時，主要考慮以下五方面因素：一是有標識性。盡量選取面積適中、形狀規則、易于辨識的宗地，使其具有標識性。二是有代表性。選取與所在標定區域的主導用途、普遍利用方式一致，具有明確、詳細的規劃條件的宗地。不選擇無明確利用方式的空地或閑置土地。三是有唯一性。每個標定區域內有且只有一宗標準宗地。四是有穩定性。選取在較長時間內不會發生分割、合并或規劃調整等情況，已建成且近期拆除重建可能性極小的宗地，土地權屬明晰，具有長期適用性的宗地。五是用途一致性。選取證載土地用途與實際用途一致且合法，完成開發建設并正常經營與使用的宗地。

綜合考慮以上標準宗地選取的五方面因素，最終選取18宗標準宗地，其布設如圖2所示。

2.4 標定地價評估

考慮各標準宗地的實際情況，遵循《城鎮土地估價規程》，綜合使用收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法，對標準宗地開展標定地價評估。評估時要求如下：

1）不宜使用基準地價系數修正法。漳州市薌城區雖然已有完善的基準地價體系，但依據規程要求，避免進入公示地價互推的死循環，此次標定地價的評估不采用基準地價修正法。

2）對距估價期日一年之內成交的標準宗地，可按其成交價格直接修正得到評估標定地價內涵下的價格[6]。

3）標準宗地地價為標準宗地的土地使用權價格，不考慮抵押權、地役權等他項權利的影響[6]。

4）標準宗地地價設定在內涵條件下為法定最高年限，在現狀條件下為實際剩余使用年限。

5）標準宗地地價評估采用兩種評估方法。

6）每一宗標準宗地的地價由兩位注冊土地估價師獨立評估，若兩位評估師的評估結果差異率不超過20%時，以兩者的算術平均值作為該標定地價的建議值，否則兩位評估師應重新評估。

經評估，最終得到的標準宗地定價結果如圖2中附表所示。

圖2 薌城區標準宗地定價結果

3 評估意義與應用領域

3.1 評估意義

3.1.1標定地價體系的建設可以完善我國公示地價體系。標定地價是城鎮內某一區域具體地塊的價格，具體直觀，有助于彌補基準地價籠統和抽象的不足，構建由基準地價體系、標定地價體系和地價動態監測體系組成的“三位一體”公示地價體系。

3.1.2有利于建立公平公開的地產市場。標準宗地的標定地價結果公示公開，有助于緩解土地市場主體的信息獲取差距，促進全域范圍土地市場價格的公開，進一步有效地規范地產交易行為，引導地產市場有序運行。

3.1.3可以為政府部門管理決策提供參考，促進城鎮土地合理配置。標定地價可以在土地管理和宏觀政策制定方面為政府部門提供參考，為國有土地使用權出讓和補交土地出讓金的地價評估提供依據，可以精準確定土地出讓具體宗地允許的溢價幅度，避免土地市場過熱，從而真正落實土地市場調控政策。

3.2 應用領域

3.2.1通過地價修正體系確定土地出讓價格和優惠幅度。在土地估價過程中，將待估地產與相應標定區域內標準宗地二者的地價影響因素進行對照比較，通過系數修正得到待估地產的地價。同時，也可為政府基于項目和投資方等因素確定宗地的土地出讓價格的優惠幅度提供重要參考。

3.2.2可作為企業清產核資和股份制企業土地資產作價的標準[7]。我國的企事業單位中，多數企業的賬面資產不含土地資產。為了充分發揮土地資產的價值與效益，可依照標定地價對企業的土地資產進行價格評估，進而較直觀地體現企業土地價值，建立公平的市場競爭環境。

3.2.3核定土地增值稅和衡量土地使用權轉移價格是否正常的標準[7]。隨著經濟社會和城市的發展，土地價格在不斷發生變化。標定地價能夠體現不同時期土地的增值，為國家收取因社會發展獲得的土地增值提供依據，并通過將實際轉移價格修正后與標定地價進行差異對比，及時掌握市場波動態勢，以維護正常的市場秩序。