價值判斷與利益平衡
——中小城市工業(yè)遺存更新策略探討

劉長安 姜玉瑩 周忠凱

1 背景

改革開放以來，快速城鎮(zhèn)化帶來了我國城市空間結構的調整，老城中的工業(yè)廠區(qū)不斷向外搬遷，存留的工業(yè)遺存逐漸成為城市發(fā)展的阻礙，影響著城市品質的提升。近年來，工業(yè)遺存更新的熱潮開始遍布全國，更新模式除了公園式紀念地和常見的博物館、陳列館類改造模式以外，產業(yè)化復合園區(qū)、商業(yè)化復合街區(qū)等更新模式更是層出不窮。

時至今日，我國已經進入了存量更新“留改拆”的新階段，上海、北京、深圳等地區(qū)早已是通過工業(yè)遺存更新回應存量更新的先行者，盤活存量資源成為推動城市可持續(xù)發(fā)展的新方式。在新時代的城市背景下，人們更加重視工業(yè)遺存的價值，主張通過活化再利用的方式對其進行轉型，最終使工業(yè)遺存在價值體現和效益提升的雙重助力下，成為歷史的見證和經濟發(fā)展的推動者，提高城市的文化影響力并帶動城市發(fā)展。

工業(yè)遺存更新往往面臨著地塊再開發(fā)所帶來的利益與工業(yè)價值體現之間的博弈。一方面，以增量為主、急于賺快錢的土地開發(fā)理念使大量工業(yè)遺存遭遇大拆大建的厄運，被住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)等收益明顯的新功能取代，斷裂了工業(yè)文化的場所記憶，忽視了工業(yè)建筑與構筑物的價值，導致工業(yè)文明缺失；另一方面，除了北上廣等大城市少數工業(yè)遺存更新項目取得成功之外，其他復制相關經驗的更新項目中鮮有成功案例。這種對工業(yè)精神內涵理解不透徹、不到位的盲目建設行為，最終呈現了活力缺失、脫離群眾、人氣不足等弊端，極大地降低了地塊的利用率與經濟收益，在工業(yè)遺存的價值體現與利益追求方面凸顯失衡窘境。

統(tǒng)計顯示，中小城市工業(yè)遺存更新數量總占比近五年來在持續(xù)上升，但經營現狀大多數舉步維艱，與大城市相關更新實踐蓬勃發(fā)展的局面形成了鮮明對比[1]。通過對多個城市中工業(yè)遺存更新案例進行分析對比之后發(fā)現，除了綜合發(fā)展水平、城市活力較高的大城市，中小城市中的工業(yè)遺存更新實踐從整體上看，尚未與城市發(fā)展狀態(tài)形成良好的互動，園區(qū)經營狀況不佳成為中小城市工業(yè)遺存再利用的普遍現象。例如，宜春江特電商文創(chuàng)園、南通唐閘1895文化創(chuàng)意產業(yè)園、臺江榕都318文化創(chuàng)意藝術街區(qū)、陶溪川·CHINA 坊等案例都是典型的中小城市工業(yè)遺存更新案例，除了陶溪川·CHINA 坊等少數園區(qū)的經營狀況呈現繁榮發(fā)展的新面貌，其他案例堪憂的現狀更多引發(fā)了人們對于工業(yè)與空間資源浪費的疑慮。

因此，如何根據中小城市的地域文化要素與經濟發(fā)展程度，因地制宜地對工業(yè)遺存進行合理的空間激活，從而帶動中小城市的發(fā)展，是工業(yè)遺存更新領域中一個值得深入探討的問題。

2 當前中小城市工業(yè)遺存更新的特點

與大城市相比，中小城市工業(yè)遺存無論是區(qū)位、周邊配套服務設施、發(fā)展狀況、服務人群、開發(fā)方式、建筑價值評估標準，都因城市規(guī)模與綜合發(fā)展能力的差異而具備不同的特點。

（1）保護意識薄弱

從遺存本身來看，中小城市的工業(yè)遺存相比大城市規(guī)模小、等級低，建筑質量相對一般，更容易因廠區(qū)遷走而遭到廢棄破壞；從工業(yè)遺存的實踐與研究看，保護更新工作多集中在經濟發(fā)達的上海、北京、廣州等大城市，對中小城市工業(yè)遺存的保護與利用處于忽視狀態(tài)；從當地政府和居民來看，經濟發(fā)展的狀況致使喜“新”厭“舊”思想仍然存在，缺乏對工業(yè)遺存更新利用的意識。以上原因導致在中小城市中對于工業(yè)遺存的保護意識薄弱，越來越多的城區(qū)工業(yè)遺存被一棄了之，處于管理散漫、少有問津的處境。

（2）價值判斷缺位

對工業(yè)遺存進行價值判斷是明確工業(yè)遺存自身價值、保護工業(yè)遺存的第一步，據此將工業(yè)遺存認定為“不可移動文物”、“歷史建筑”、“傳統(tǒng)風貌建筑”等不同法定身份[2]。然而，由于對工業(yè)遺存價值認識不足，中小城市在工業(yè)遺存更新活動中往往缺乏價值判斷，一方面埋沒了其不可再生的工業(yè)價值，導致了利益相關者往往被工業(yè)遺存大拆大建后的短期經濟效益所吸引，忽視了工業(yè)精神傳承所帶來的長遠經濟效益與社會效益；另一方面，缺少遺存普查、價值判斷與身份認定工作，不利于工業(yè)遺存的可持續(xù)保護，使中小城市的工業(yè)遺存陷入了文脈斷裂與更新停滯的困境。

（3）再開發(fā)以增量、逐利為主

隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，大城市的快速建設帶來了土地資源的極度稀缺，增量開發(fā)建設幾乎達到飽和，逐漸開始將土地開發(fā)方式轉為存量更新。而中小城市與大城市相比，土地資源相對充足，對工業(yè)遺存進行存量更新的意識還比較薄弱，雖然更新數量呈上升趨勢，但更新手段仍然比較單一，主要還是采用推倒重來的方式對地塊進行增量開發(fā)，以減少改造成本，呈現出建設性破壞的特點。

（4）資本吸引力較弱

缺少足夠的資金支持是工業(yè)遺存適應性更新難以展開的重要原因。一方面，工業(yè)遺存再利用需要的資金投入較高，舊改項目需要投入的資金通常是新建項目的3倍甚至6倍[3]。另一方面，中小城市的發(fā)展相對于大城市來說，人口較少，城市商業(yè)活躍度較弱，經濟和社會發(fā)展水平、對人才的吸引力、競爭與創(chuàng)新能力都相對落后，中小城市的資源對資本的吸引力遠遠不及其他綜合能力較強的大城市，造成了工業(yè)資源的浪費。

上述不同于大城市的特點說明針對中小城市工業(yè)遺存的更新應適配與之相應的不同策略。探索適應中小城市工業(yè)遺存的價值判斷與利益平衡方式，對于保護和傳承工業(yè)文化，激發(fā)中小城市的發(fā)展?jié)摿χ陵P重要。

3 中小城市工業(yè)遺存的價值判斷與利益平衡

中小城市工業(yè)遺存更新后普遍呈現出經濟虧損、園區(qū)活力缺失等現象，與眾多影響因素緊密相關。其中，價值體現與利益追求之間的博弈是主要矛盾之一。為了緩解兩者之間的矛盾，本文從價值判斷與利益平衡兩方面展開探索。

3.1 適應中小城市工業(yè)遺存的價值判斷方式

針對中小城市工業(yè)遺存更新存在的保護意識薄弱、缺少價值判斷的問題，可以借助價值評價體系，運用量化的方法實現對中小城市工業(yè)遺存的保護。

當前工業(yè)遺存的價值評價，主要包括工業(yè)遺存的本體價值評價和再利用價值評價兩部分。本體價值評價主要包括文化、藝術、科學和社會價值四個方面；再利用價值評價則側重于對建筑結構與質量、區(qū)位與交通、環(huán)境與景觀狀況進行評價。徐蘇斌、劉伯英、張健、劉鳳凌、齊奕等學者提出了多種工業(yè)遺存價值評價體系與方法（表1）。綜合分析多位學者應用的評價方法可以發(fā)現，層次分析法、德爾菲法得益于定性與定量的特點，計算過程較為嚴謹、計算結果通過數據化定量表達，更加客觀，通常適用于工業(yè)遺存價值評價（表2）。

表1 工業(yè)遺存價值評價方法與流程

表2 工業(yè)遺存價值評價方法優(yōu)缺點對比

在價值評價整個流程中，首先要確定專家?guī)欤浯我x取評價指標，可以利用德爾菲法對眾多評價要素進行篩選；隨后，利用層次分析法確定評價指標權重，可以借助yaaph等層次分析法輔助軟件對指標權重進行計算。最后計算每個建筑的分數，做出保護、拆除、改造的判斷，為更新介入力度提供參考。

中小城市工業(yè)遺存的價值評價流程，與其他等級城市的不同之處主要通過確定評價指標權重這一步來體現。由于中小城市發(fā)展較為緩慢、經濟實力較弱、社會活力較低，工業(yè)遺存更新既要注重保護工業(yè)文化，又要借助更新活動努力尋求經濟發(fā)展、提高社會影響力，因此，為了平衡工業(yè)文化與經濟發(fā)展之間的矛盾，在中小城市工業(yè)遺存價值評價流程中，文化、社會價值（包含收益）方面的權重值應較高，其他價值的權重值會相應降低。以筆者參與的典型中小城市工業(yè)遺存更新項目“高密釀酒廠”建筑價值評價為例，首先借助yaaph建立評價指標的層次結構模型，得出評價指標權重。通過結果可以看出，社會價值和文化價值的權重較高，分別占到了0.4067和0.3130，對評價結果的影響也最大（圖1）。

圖1 層次分析法建立層次結構模型與指標權重

3.2 適應中小城市工業(yè)遺存的利益平衡方式

在工業(yè)遺存規(guī)劃設計過程中，空間形態(tài)、密度與土地開發(fā)強度、利潤的期望值密切相關，選擇適應中小城市工業(yè)遺存的利益平衡方式，就可以從土地開發(fā)強度和成本收益估算兩方面入手，選擇合適的規(guī)劃設計方式來確保空間與收益的平衡。

（1）控制容積率以平衡空間形態(tài)與經濟價值

容積率的計算綜合了建筑高度與密度兩個指標，且與政府、開發(fā)商、設計師、公眾利益直接相關。因此，本文主要關注土地開發(fā)強度指標中的容積率指標，借以平衡空間形態(tài)與經濟價值。絕大多數地區(qū)的控規(guī)編制、城市規(guī)劃技術管理規(guī)定等相關條例所提出的容積率賦值，主要是通過整體密度分區(qū)、經濟測算、典型實驗、人口指標推算、類比等以定性為主的方法確定，并以上限控制為主[10]，局限性主要體現在容積率賦值忽視了城市特性，僅僅可以作為一個強制性參考指標使用，并不是最理想的方法。

為從本質上改變中小城市工業(yè)遺存以逐利為主、增量開發(fā)的更新手段，應該擺脫參考容積率上限的規(guī)劃設計方式，綜合考慮經濟、環(huán)境、空間等要素，多角度地對容積率進行制約，考慮用更為合理的容積率取值區(qū)間來表達。

合理容積率估值宜取經濟容積率、基礎設施承載容積率、環(huán)境極限容積率①三項容積率的交集所形成的區(qū)間（圖2）。其中，經濟容積率通常取區(qū)間的下限值，即獲得最低利潤時所對應的容積率；基礎設施承載容積率和環(huán)境極限容積率取值為各類影響要素計算結果的交集[11]。合理容積率有效地平衡了開發(fā)商、公眾和政府多方面的利益關系，又可以體現空間價值，使各自的利益達到最大化，實現合理強度的開發(fā)。

圖2 合理容積率取值區(qū)間示意圖

例如，景德鎮(zhèn)陶溪川·CHINA 坊以“低密度、高收益”的成功實踐[12]證明了“高容積率高收益”的觀點是錯誤的。實際上，增量或是存量的開發(fā)方式都不一定適合中小城市的工業(yè)遺存更新，結合城市背景，通過適量的開發(fā)方式才是平衡多元利益的關鍵。

（2）估算成本與收益以進一步平衡場地容量與空間質量

依據容積率估算形成初步規(guī)劃方案之后，借助成本與收益估算分析項目何時開始營利，根據計算結果，對前期設計內容進行新一輪調整，直到空間效果與開發(fā)利潤共同達到設計師與開發(fā)主體都滿意的結果，不再對中小城市工業(yè)遺存進行盲目地開發(fā)。

通常來講，成本主要包含土地成本、改造成本、新建成本、拆除成本、運營成本、土建成本、建設成本、不可預見費等方面；收益估算主要包含經營收益與出租收益等費用[13]（圖3）。估算過程需要建筑功能、改造面積、新建面積、拆除面積等數據輔助計算，要根據對當地地價、市場的建造材料、設備、人工費、安裝費等費用情況以及經營成本等內容進行調查與匯總，提供基準地價成本、市場建設平均價格、日平均經營收益、租金等數據信息，來求出開發(fā)總投入、總產出與利潤金額。測算結果要保證開發(fā)總投入（成本）小于開發(fā)總產出（收益），方能保證項目營利。

圖3 成本與收益示意圖

選擇適宜中小城市的價值判斷方法，有助于明晰工業(yè)遺存更新價值，明確保護范圍，認識到保護工業(yè)遺存的重要性；適用于中小城市的土地開發(fā)強度和成本收益估算的利益平衡方式使中小城市工業(yè)遺存從盲目開發(fā)走上合理的適應性開發(fā)。在城市文化多元、需求多元的發(fā)展背景下，工業(yè)遺存的價值得到體現，利益追求得到滿足，才能更好地推進項目可持續(xù)運營。

4 中小城市工業(yè)遺存更新策略

（1）由公共轉向生活的更新改造策略

近幾年，工業(yè)遺存更新逐漸開始貼近人們的生活，除了具備公共性之外，更新案例體現出了更多的日常性、事件性，更多地以公共生活基礎設施的建筑類型走進城市當中。例如四川什邡市的石油鉆采設備廠影劇院被改造為日常性的慧劍社區(qū)中心、連州老城中心的舊倉庫被改造為充滿生活性與事件性的連州攝影博物館，設計師均試圖將歷史性的工業(yè)遺存充分與現代居民生活緊密關聯(lián)，打造更加生活化、現代化的創(chuàng)新場所。

中小城市隨著城市化進程的推進，城市中的工業(yè)遺存周圍多以居住區(qū)為主，以事件性、日常性為植入點的更新策略，是站在使用者的角度對工業(yè)遺存進行功能置換，通過更加生活的設計方式拉近了人與建筑的距離。日常性與城市居民的生活息息相關，事件性則是與建筑相關的故事，在城市中植入生活性空間會帶來更多的人氣，從而帶動經濟效益與社會效益的提升，是平衡多元利益的有效方式。

（2）從增量到提質的規(guī)劃設計策略

高容積率并不一定是營利的最佳方式[14]。存量更新時代到來之后，從增量到提質的設計理念逐漸成為工業(yè)遺存更新的重點。在中小城市工業(yè)遺存更新活動中，不能一味地效仿大城市，不能把高容積率看作經濟發(fā)展的救命稻草，更重要的是發(fā)掘中小城市特色，對服務對象精準定位、對功能的合理選擇、對設計意圖充分表達，改變一味依靠容積率來獲得收益的不可持續(xù)方式；同時，還要保證設計成果在合理容積率的取值范圍內，保證項目的成本收益估算結果處于營利狀態(tài)，通過平衡建筑容量與收益的設計方式來呈現高品質的城市空間。

（3）控制與彈性共同引導的空間組織策略

在中小城市，工業(yè)遺存更新的成功實踐較少、經驗不足，更新結果的成敗往往具有不確定性，需要設計師通過整體控制、局部彈性的設計策略引導工業(yè)遺存更新，以應對建筑的不可預測性，實現園區(qū)的可持續(xù)運營。

整體控制主要體現在宏觀的規(guī)劃層面，通過對園區(qū)氛圍、功能分區(qū)、建筑形態(tài)、主要空間節(jié)點的把控確定整體基調，為后續(xù)發(fā)展提供導向；在中觀層面，通過控制園區(qū)入口空間、廣場空間、景觀空間發(fā)揮提示作用，為使用者進行自主空間設計時提供良好的景觀朝向，體現了控制與彈性兼具的特點；更新活動進入單體設計階段以后，可以介入微觀彈性的設計手法，建筑師僅針對建筑外立面、主入口以及內部空間結構進行控制，其他部分由入駐業(yè)主自由發(fā)揮，提供充足的彈性空間。這種方式可以使社區(qū)既有和諧統(tǒng)一的基調，又方便后續(xù)使用者根據實際情況對空間進行實用性調整，助力園區(qū)長遠發(fā)展。

（4）傳承工業(yè)文脈的文化發(fā)展策略

在城市發(fā)展過程中，工業(yè)建筑特有的建筑風格和功能往往與現代城市風貌之間存在差異，使當代與歷史之間的矛盾愈發(fā)凸顯出來。中小城市不可忽視工業(yè)遺存更新對城市特色塑造的重要作用。正視新舊矛盾，重視工業(yè)文化的保留與傳承，因地制宜地從建筑本身特色出發(fā)，通過強調工業(yè)建筑逆向性、增強工業(yè)建筑識別性等方式進行改造，是緩解當代與歷史差異和矛盾的重要方式。

賦予建筑可逆性，可以通過安置可拆卸的新結構和新材料，使建筑原貌不被破壞；將工業(yè)特征明顯的建筑或構筑物保留，人們置身場地中可感受到強烈的工業(yè)風與歷史感，與現代感為主的城市環(huán)境形成鮮明對比，是增強建筑可識別性的有效方式。立足工業(yè)建筑本身，在可逆性與識別性的基礎上賦予工業(yè)建筑可持續(xù)的生命力，對于傳承發(fā)揚工業(yè)文化，促進建筑與環(huán)境的和諧發(fā)展具有重要意義。

結語

工業(yè)遺存更新從本質上看，是經濟價值、空間價值、文化價值等多元價值互相博弈的過程，在整個過程中，價值是否得到體現、多元主體的利益是否得到平衡決定了更新結果的成敗。在工業(yè)遺存更新中，運營主體、運營方式的選擇固然重要，然而，依靠設計本身實現價值體現與多元利益平衡，同樣是從本質上提升工業(yè)遺存經濟效益與社會效益、實現可持續(xù)運營的重要環(huán)節(jié)。

明確工業(yè)遺存保護范圍是體現工業(yè)價值的前提，探索適量提質的規(guī)劃策略是平衡多元利益的有效手段，彈性設計方式是園區(qū)可持續(xù)運營的保證，創(chuàng)新型更新與因地制宜是工業(yè)文化的傳承動力。面對當前中小城市工業(yè)遺存更新發(fā)展滯后的現狀，從價值判斷與利益平衡視角出發(fā)提出工業(yè)遺存更新策略，可以充分考慮工業(yè)價值體現帶來的長遠效益，并合理兼顧經濟發(fā)展，進而通過定性與定量、生活化、彈性引導的可持續(xù)設計策略活化中小城市工業(yè)資源，旨在為中小城市開展適應性的工業(yè)遺存更新活動提供參考，并進一步推動城市的更新與發(fā)展。

資料來源:

表1～2：作者根據資料整理；

圖1：作者自繪，數據來源于yaaph層次分析法軟件；

圖2～3：作者自繪。

注釋

① 通過經濟角度確定的容積率稱為經濟容積率；與成本和收益相關；從城市環(huán)境角度出發(fā)確定的容積率稱為基礎設施承載容積率，主要表現在土地開發(fā)強度對城市的交通、公共設施、供水供電供暖、通訊、公共服務設施等城市基礎設施的影響；從空間角度出發(fā)確定的容積率稱為環(huán)境極限容積率，概括為場地內部環(huán)境對開發(fā)強度的最大承載力，主要包括日照、綠化、建筑層高、廣場等環(huán)境要素。