中國房地產業如何帶動經濟發展？

王磊

摘要：本文利用投入產出模型，通過定量分析房地產業對其前向產業和后向產業的影響，研究中國房地產業是如何帶動經濟發展的，通過研究，發現房地產業主要通過對金融業和制造 ? 業的帶動效應，帶動國名經濟的整體發展，而房地產業對服務業的帶動效應不明顯，說明我 ? 國房地產業的轉型升級仍有待進一步加強，同時還要繼續發揮金融業的良性帶動，以促進房 ? 地產業的健康轉型，以持續推動經濟的整體發展。

關鍵詞：房地產業;投入產出分析;帶動效應

引言：

近年來，我國的房地產行業迅速發展，在國民經濟中占據重要地位，成為新的經濟增長點。研究發現房地產對 GDP 貢獻率在 10%左右，拉動 GDP 增長 1.5-2 個百分點。房地產業產業鏈結構復雜、波及面廣，與整個經濟系統之間存在復雜的相互作用機制，從后向供給產 ? 業來看，房地產業的發展可以帶動鋼鐵、水泥、建材等行業;從前向需求產業來看，房地產業的發展可以帶動裝修、居民服務等行業。

由于特殊的產業性質，房地產業一直是我國拉動經濟發展的重要手段，特別是在全球金融危機爆發時候，我國各個產業均受到了或大或小的沖擊，房地產業卻蓬勃發展。但房地產業價格分化的情況愈發明顯，一、二線城市房價居高不下，三、四線城市去庫存收效甚微， ? 李克強總理在政府工作報告中也指出要因城施策，化解房產庫存，建立租購并舉的制度。作為“三去一降一補”的重點產業，房地產業今后將如何可持續發展以及如何帶動整個國民經濟的發展值得我們去研究和探索。從數量上明確房地產業的發展對經濟發展的帶動效應，對于確立房地產業與國民經濟及與其他產業的協調發展有著重要的意義。

我國以五年為周期編制投入產出表，因此本文利用最新發布的 2012 年投入產出表分析房地產業的發展對經濟發展的帶動作用。投入產出模型包含了國民經濟的活動的各個行業， ? 棋盤式的結構準確的反應了各產業之間的關聯關系，能夠全面的反映房地產業與各產業之間的數量關系，所以利用投入產出模型來分析房地產業發展對國民經濟的帶動作用具有一定說服力。

第一章 研究現狀綜述

房地產業作為國民經濟中的重要產業，其發展對整體經濟發展的影響一直為國內外學者所關注。早在 1995 年，G.Richard.K 通過研究美國 1959 年到 1963 年房地產業投資額與 GDP數據時發現，房地產業對國民經濟具有一定的帶動作用[2]。之后，學者們對這一問題的研究一般都采用投入產出模型。Li 等利用投入產出數據發現房地產業在國民經濟中的地位越來越重要，對最終消費和固定資本的形成有明顯推動作用[3]。王國軍[4]、趙龍節[5]分別利用 ?1997 年、2002 年的投入產出表，通過對比分析發現我國房地產業的總帶動作用與其他國家很接近，但是消耗更多的物質型產品。李秀婷等利用 1997 年、2000 年和 2002 年的投入產出表， 通過分析發現房地產業的增加值在 GDP 的增加值中所占的比例逐年攀升，對就業水平和物價水平的變化有著明顯的影響[6]。還有學者對投入產出模型進行了創新，用 HEM 模型分析了我國四個時期的投入產出表，進而測算了房地產業對國民經濟的貢獻[7]。

國內外學者已經對房地產業發展進行了大量的研究，取得了豐富的研究成果。本文在前人的研究基礎之上，利用最新的投入產出表，分析了房地產業發展對相關產業的帶動作用， ? 并針對研究得出的結論，為產業政策的制定提出了自己的建議。

第二章 投入產出模型介紹

一、投入產出表基本結構

投入產出模型的基礎是投入產出表，投入產出表是由美國經濟學家瓦西里·列昂惕夫（W.Leontief）提出并研究和編制的，反映了一定時期內各產業投入和產出的協調關系，解釋了國民經濟各產業之間生產與分配使用的平衡關系。

投入產出表形似棋盤，由三個象限構成，如表 1 所示。

第一象限是投入產出表的核心部分，表中行向表示產業部門之間的中間投入，列向表示產業部門之間的中間產出，該象限中的每個元素xij都有雙重含義，從行的角度看，表示第 i部門產出分配給第 j 部門的價值量，從列的角度看，則表示第 i 部門對第 j 部門的投入量。第二象限是第一象限的水平延伸，行向由各類最終使用項目組成，具體包括消費、形成資本和出口，表示各產業部門用于最終使用的價值量。由此可以得出行向的平衡關系：

（i=1，2，…，n） （1）

第三象限是第一象限的縱向延伸，列向為各部門增加值，包括勞動者報酬、生產稅凈額、 ? 固定資產折舊和營業盈余，表示各個產業部門的最初投入。由此可以得出列向的平衡關系：

（j=1，2，…，n） （2）

投入產出表三個象限之間聯系緊密，互相影響，全面的反映了各產業部門從開始生產到 ?最終使用這一經濟活動過程中的數量關系。

二、投入產出模型的主要系數

2.2.1直接消耗系數和完全消耗系數

直接消耗系數是指經濟活動中 j 部門生產單位產品直接消耗 i 部門產品的價值量，記為

aij（i，j=1，2，…，n），組成直接消耗矩陣 A。直接消耗系數反映了兩個產業之間的直接經濟關系，計算公式如下：

（i，j=1，2，…，n）（3）

完全消耗系數是指經濟活動中 j 部門生產單位產品直接和間接消耗 i 部門產品的價值量，記為bij（i，j=1，2，…，n），組成完全消耗矩陣 B，記單位矩陣為 I，計算公式如下：

B=（I-A）-1-I （4）

直接消耗系數反映了目標產業對相關產業的直接后向拉動效應，完全消耗系數反映了目 ? 標產業對相關產業的完全后向拉動效應，兩者之間的差異是由于產業間的間接后向拉動效應 ? 導致的。

2.2.2直接分配系數和完全分配系數

rij直接分配系數是指經濟活動中第 i 產業中間產出直接分配給第 j 產業的價值量占第 i 產業總產出的比重，用 ?（i，j=1，2，…，n）表示，組成直接分配矩陣 R。直接分配系反映了兩個產業之間的直接分配關系，計算公式如下：

（i，j=1，2，…，n）（5）

完全分配系數是指經濟活動中第 i 產業中間產出直接和間接分配給第 j 產業的價值量占第 i 產業總產出的比重，用dij（i，j=1，2，…，n）表示，組成完全分配矩陣 D。完全分配系數反映了兩個產業之間的直接和間接的分配關系，計算公式如下：

D=（I-R）-1-I （6）

直接分配系數反映了目標產業對相關產業的直接前向推動效應，完全分配系數反映了目 ? 標產業對相關產業的完全前向推動效應，兩者之間的差異是由于產業間的間接前向推動效應 ? 導致的。

第三章 房地產業對相關產業的帶動效應分析

從產業之間供給與需求聯系的角度看，房地產業對其相關產業產生的效應主要有后向拉 ? 動效應和前向推動效應。后向拉動效應是房地產業對直接或間接地向本產業供給生產要素的 ? 產業產生的影響，房地產業對該產業主要產生需求拉動作用;前向推動效應是房地產業對直 ? 接或間接地需求本產業產品或服務的產業產生的影響，房地產業對該產業主要產生供給推動 ? 作用。房地產業對相關產業的帶動效應是指房地產業通過需求拉動和供給推動產生的總效應。通過房地產業的帶動效應分析，可以從數量上明確房地產業發展在經濟發展中扮演的角色，有利于相關產業政策的制定。

本文利用國家統計局公布的 2012 年 139 部門的投入產出表，根據國民經濟分類標準

（GB/T 4754-2011）將其合并為 19 部門投入產出表，依次展開分析房地產業發展對相關產業部門的帶動效應。

一、房地產業對相關產業的后向拉動效應

直接消耗系數和完全消耗系數都反映了目標產業對其他產業的消耗量，可以用來表示目標產業對其他后向產業拉動效應。利用 2012 年 19 部門投入產出基本流量表，計算可得 2012

年 19 部門消耗系數表和完全消耗系數表，取房地產業對應的列向數值即可反映房地產業對其他產業的直接和完全后向拉動效應，如表 2 所示。

從表中數據可知，房地產業對 19 個產業部門都有或大或小的后向拉動效應，從數量關系上說明了房地產業產業鏈長且結構復雜，與各個產業均有后向關聯，而由于產業性質的不 ? 同，房地產業對不同產業的帶動效應有著明顯的差別。

從直接拉動效應來看，排名前三位的是金融業、租賃和商務服務業以及房地產業本身。房地產業是資金密集型產業，資金是房地產業的“血液”，金融業的融資服務為房地產業提供了充足的資金，保障“血液”供給與流動，房地產業對資金的需求拉動了金融業融資服務的發展，直接拉動效應最為明顯。綜合考慮直接和間接拉動效應時，則是制造業、金融業以及租賃和商務服務業居于前三位。我國房地產業直接相關的后向產業均為第三產業的行業， 而完全后向相關的產業制造業又重回榜首，且系數值較大，是由于產業之間的間接消耗造成的，說明當前房地產業仍然通過間接關聯依賴第二產業的供給，房地產業仍然有待轉型升級。

從房地產業對自身行業影響來看，無論是直接還是完全后向拉動效應都居于前列，遠超 ? 平均拉動效應，說明房地產業中各個子產業的健康發展可以帶動房地產業整體的發展，從而 ? 形成良性循環發展。

二、房地產業對相關產業的前向推動效應

直接分配系數和完全分配系數都反映了目標產業單位產品在其他產業之間的分配量，可以用來表示目標產業對其他前向產業的推動效應。利用2012 年19 部門投入產出基本流量表，計算可得 2012 年 19 部門消耗系數表和完全消耗系數表，取房地產業對應的行向數值即可反映房地產業對其他產業的直接和完全前向推動效應，如表 3 所示。

由上表可知，房地產業對 19 個產業部門都有直接或間接的前向推動效應，再一次說明了房地產業波及面十分廣泛。

房地產業直接前向推動作用最為明顯的三個行業分別是金融業、批發和零售業以及房地產業本身，遠高于平均水平，合計占比達到了總推動作用的 71.23%。房地產業的蓬勃發展，不僅增加了購房者的購房貸款需求，還增加了建筑開發商的建筑開發房產的貸款需求，進而推動了金融業貸款業務的迅速發展。隨著房地產業住房成交面積的逐年攀升，批發零售業以及房地產業本身的物業管理、中介服務等業務量也受到了明顯的推動作用。

綜合直接前向推動效應和間接推動效應，從完全分配系數我們可以看出，金融業和批發零售業依然位居前三位，但是第一位卻是屬于第二產業的制造業，也就是說房地產業對制造業的完全前向推動效應是最大的，這一差異主要是由于房地產業通過其他產業對制造業產生的間接影響造成的。房地產業的發展帶動了家電業、建材業、裝修業等行業的發展，而這些行業都與制造業有著緊密的聯系，因此導致了房地產業對制造業的完全推動效應是最大的。 ? 這也更加說明了我國房地產業仍然與第二產業關聯緊密，產業轉型升級還有很長的路要走。

三、房地產業對相關產業的總帶動效應

將完全后向拉動效應和完全前向推動效應加總，就可以得到房地產業對其他產業發展的 ? 總效應，按照總效應的從大到小排序，并計算平均值，總效應大于平均值的為房地產業密切相關產業，總效應小于平均值的為房地產業非密切相關產業，如表 4 所示。

從上表可以看出，有 6 個產業與房地產業密切關聯，居于榜首的仍然是第二產業中的制造業，房地產業的產業結構仍然有待優化，作為第三產業的房地產業應當向服務型房地產業轉型。緊隨其后的就是金融業，無論從后向拉動效應還是前向推動效應來看，兩個產業的依賴程度都很高，兩個產業相互促進共同帶動國民經濟發展固然是好事，然而這樣的格局背后 ? 也隱藏著銀行風險過大、房地產業投機炒作的氣氛濃重等一系列問題。房地產業過熱而導致 ? 的房價過高問題，直接影響到了人民的安居，若處理不善將成為難以解決的民生問題。

我們還可以看到房地產業對公共設施管理、公共服務等第三產業的帶動效應都相對較小，說明了房地產業的轉型升級還有這巨大的空間，可以通過加強與這些行業的產業關聯， ? 促進房地產業的健康發展。

最后，房地產業的完全后向拉動效應總和為 0.6316，完全前向推動效應之和為 0.7876， 兩者都處于較高水平，前向推動效應大于后向拉動效應，說明我國房地產業對前后向產業的帶動效應都十分明顯，產業效率較高。

第四章 研究結論與政策建議

本文利用最新的 2012 年投入產出表，研究了房地產業發展對相關產業發展的帶動效應， 發現房地產業對所有的產業都有或大或小的帶動效應，不同產業之間差別十分明顯。帶動效應最明顯的是制造業和金融業，公共設施管理業的帶動作用最小，我國的房地產業的轉型升級程度有待加強。

針對研究結論我們可以提出以下的政策建議：

第一，要加強房地產業的轉型升級。隨著人口增速的減小和存量房的消化，住房需求增長也必然會放緩，房地產開發投資再次爆發式發展的可能性不大，2015 年房地產開發投資額增長率僅為 1%，通過房地產業發展拉動經濟發展的動力就會變小，同時，大規模的住房建設將在“十三五”后期基本結束，因此房地產業的增長模式需要轉型，向服務型房地產 ? 業發展。

第二，加強房地產業與社區公共服務業的聯系，以促進房地產業的轉型升級。現階段房地產業對大部分的基礎設施和社區公共服務此的貢獻比例很低。所以，可以增加房產持有成本，以此來推動基礎設施和社區公共服務等第三產業的發展，從而促進房地產業轉型升級。

第三，促進房地產業本身產業的健康發展。我國房地產業現階段的繁榮主要依靠的是房地產的開發經營，因此才會和制造業聯系緊密。而物業管理、房地產中介服務以及自有房 ? 地產經營活動這些領域并沒有適應房地產業的迅速發展，因此，為了促進房地產業的健康持 ? 續發展，還應該通過合理的政策促進物業管理和房地產中介服務等房地產業內部產業的發 ? 展。

第四，正確處理房地產業和金融業之間緊密的產業關聯關系，采用適當的政策使得兩個行業能夠互相促進，共同健康發展。房地產業與金融業為雙向關聯產業，聯系緊密，一榮 ? 俱榮，一損俱損。因此，在未來房地產業發展中，必須區分居住用房和非居住用房。采用金 ? 融政策和稅收政策等，提高居住用房的投資成本，降低非居住用房的投資成本，將投資行為 ? 轉移至非居住用房，抑制短期投機。同時適當發展房地產金融，通過房地產信托投資基金

（REITs）等方式，豐富商業地產、辦公地產、倉儲地產等非居住地產的投資渠道，使更多的投資者可以通過基金投資非居住房地產。與此同時，還要注意相關金融風險的預防與管控， ? 加強風險管理。

總之，房地產業是一個復雜的產業，涉及到國民經濟的方方面面，通過本文的研究，我們明確看到房地產業對各個產業部門的帶動效應，從而明確房地產業今后的轉型發展方向， ? 繼續保持金融業密切的產業關聯，通過適當政策促進基礎設施和社區公共服務之類產業的發展，從而使自身產業成功轉型升級，健康持續發展。

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