中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策探討

李 坡

（西安榮華集團(tuán)有限公司，陜西 西安 710018）

一、前言

2020年，我國(guó)全年新房銷(xiāo)售額17.36萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%，百億房企銷(xiāo)售額平均增速為14.4%，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企集中度進(jìn)一步提升至75%，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、分化加劇，行業(yè)格局加速倒金字塔演變，中小型房地產(chǎn)企業(yè)生存空間進(jìn)一步被壓縮，只有保持階段的局部資金優(yōu)勢(shì)，方能在區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化土地所固有的地方資源優(yōu)勢(shì)。2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的基調(diào)為“房住不炒”“因城施策”“平穩(wěn)健康發(fā)展”，2021年房地產(chǎn)行業(yè)的分化與整合必將持續(xù)加劇。中小型房企如何在大型房企的“融資優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)”的夾縫中生存，資金管理必是重中之重的要素。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)因產(chǎn)品總價(jià)高、生產(chǎn)資料占比高、建設(shè)周期長(zhǎng)等屬性具備了資金密集型產(chǎn)業(yè)“高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)”的特點(diǎn)，受《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》以及“因城施策”等政策法規(guī)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的投入、產(chǎn)出的價(jià)值鏈特征。如何控制產(chǎn)出前的投入即資金峰值，平衡產(chǎn)出后的資金峰值錯(cuò)配，即自由現(xiàn)金流量，確保資金鏈安全，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的可控才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。

受企業(yè)規(guī)模差異、信貸政策、土地政策及預(yù)售政策等疊加影響，中小型房地產(chǎn)企業(yè)獲取外部資金的難度、成本進(jìn)一步加劇和拉升，只有提高資金使用效率，降低資金成本，提升階段自由現(xiàn)金流量，貢獻(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)及現(xiàn)金流，有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保資金安全，才能使企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)健康發(fā)展。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.制度體系與管理模式不健全

資金管理體系不健全，重視程度不夠，業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)協(xié)同不暢，致使現(xiàn)金流與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理脫節(jié)，績(jī)效考核權(quán)重不高。資金分散，未實(shí)行“資金池”集中統(tǒng)一管理，不能完全發(fā)揮企業(yè)資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)，資金利用效率低，資金成本無(wú)效提升。項(xiàng)目獲取與融資規(guī)劃脫節(jié)，財(cái)務(wù)未履行事前規(guī)劃及事中預(yù)警、預(yù)案的改善措施，臨時(shí)的非標(biāo)融資及民間借貸將會(huì)弱化企業(yè)信用，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵成功因素規(guī)劃管理無(wú)序，運(yùn)營(yíng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃執(zhí)行滯后，預(yù)算管理或資金計(jì)劃與實(shí)際執(zhí)行投入產(chǎn)出期間偏差大，資金峰值大幅波動(dòng)，銷(xiāo)貨比失調(diào)，現(xiàn)金流管理低效，直接影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)失控，導(dǎo)致企業(yè)在生存競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)地位。

2.資金連接因素管理意識(shí)薄弱

預(yù)售資金（首付款、按揭貸款）回籠慢，預(yù)售資金及開(kāi)發(fā)貸款資金因監(jiān)管而致使用受限，受限資金盤(pán)活不利致使存量居高不下，進(jìn)而影響資金綜合利用效率及自由現(xiàn)金流回正時(shí)間。按揭貸款保證金比例或額度較高，因產(chǎn)權(quán)證辦理遲延而使按揭貸款階段擔(dān)保責(zé)任期限加長(zhǎng)，影響企業(yè)現(xiàn)金流及或有負(fù)債；開(kāi)發(fā)貸款“用信”條件苛刻，會(huì)導(dǎo)致貸款額度利用不充分或?qū)嶋H利率上升，融資資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化效率低。

“早收晚付”的資金管理理念未嵌入企業(yè)運(yùn)營(yíng)全流程并嚴(yán)格執(zhí)行，資金管理與運(yùn)營(yíng)管理的疊加影響使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上升，資金與負(fù)債的錯(cuò)配加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，資金鏈斷裂的潛在風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加劇債務(wù)兌付壓力，觸發(fā)企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)策略會(huì)影響企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)容忍度。

四、解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題的對(duì)策方案

宏觀背景：國(guó)家連續(xù)、穩(wěn)定、持續(xù)實(shí)施宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，不斷完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制。

企業(yè)對(duì)策思路：推行預(yù)算管理，夯實(shí)資金計(jì)劃事前管理、事中控制與事后的評(píng)價(jià)及反饋，績(jī)效管理加強(qiáng)影響資金收付時(shí)間節(jié)點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的考核權(quán)重，實(shí)現(xiàn)資金峰值按計(jì)劃運(yùn)行，現(xiàn)金流錯(cuò)峰平衡，資金及時(shí)回收，提高資金綜合利用率與經(jīng)營(yíng)效率，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)償債能力與風(fēng)險(xiǎn)管控能力以及調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃決策靈活應(yīng)變。

1.加強(qiáng)政策學(xué)習(xí)，提高應(yīng)變能力

2020年，房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”及銀行業(yè)的房地產(chǎn)貸款集中度“二道紅線”形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和管理規(guī)則，為符合條件的中小型房地產(chǎn)企業(yè)留出了發(fā)展空間。2021年住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控“兩集中”22城試行，中小型房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)會(huì)明顯增加；資金端實(shí)施“房地產(chǎn)金融審慎管理制度、嚴(yán)禁銀行信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市”與土地供給端實(shí)施“住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控”在因城施策的原則下堅(jiān)持“房住不炒”的定位。2021年3月《政府工作報(bào)告》“保障好群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題……”再次明確要平穩(wěn)健康發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可快速調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)行差異化或集中化的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，謀求區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，抓住政策紅利與獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)的窗口期，明晰的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可為資金管理奠定良好的基礎(chǔ)，匹配優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)的資金管理人才，改善資本結(jié)構(gòu)，完善治理架構(gòu)，提高資金使用效率，降低資金成本，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，彰顯企業(yè)管理層經(jīng)營(yíng)智慧。

2.加強(qiáng)資金集中管理，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)

分散資金由公司（集團(tuán)）“資金池”集中統(tǒng)一管理、結(jié)算，形成公司資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化資源配置，為公司融資、按揭貸款與監(jiān)管等提供有力抓手，獲取外部融資、保障按揭額度、降低按揭保證金比例、力爭(zhēng)融資監(jiān)管及政府預(yù)售監(jiān)管的融合，靈活掌握運(yùn)用監(jiān)管政策，實(shí)現(xiàn)多贏。資金集中統(tǒng)一管理、結(jié)算形成的局部?jī)?yōu)勢(shì)可實(shí)現(xiàn)包括但不限于以下事項(xiàng)：

（1）提高資金收益，降低資金成本

中國(guó)人民銀行決定，自2015年10月24日起，對(duì)商業(yè)銀行和農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)等不再設(shè)置存款利率浮動(dòng)上限（活期存款年基準(zhǔn)利率0.35%，協(xié)定存款年基準(zhǔn)利率1.15%，七天通知存款年基準(zhǔn)利率1.35%），并抓緊完善利率的市場(chǎng)化形成和調(diào)控機(jī)制，加強(qiáng)央行對(duì)利率體系的調(diào)控和監(jiān)督指導(dǎo)，提高貨幣政策傳導(dǎo)效率。若日均存款1000萬(wàn)元，年利息收入可增加至少8萬(wàn)元或228%。

（2）降低受限資金，提升資金使用效率

通過(guò)降低按揭保證金額度或比例及不可撤銷(xiāo)承諾函替代實(shí)現(xiàn)“零”保證金，優(yōu)先保障按揭額度。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管政策及融資用信條件溝通，實(shí)現(xiàn)“一戶(hù)多能”即一個(gè)監(jiān)管賬戶(hù)同時(shí)滿足預(yù)售資金政策及融資用信條件的監(jiān)管，多方互信，遵從監(jiān)管政策與條件，靈活使用監(jiān)管資金。

3.關(guān)鍵成功因素嵌入全面預(yù)算管理，資金動(dòng)因因素融入資金計(jì)劃

在資金業(yè)務(wù)全覆蓋的前提下，重點(diǎn)業(yè)務(wù)要嚴(yán)格按預(yù)算及資金計(jì)劃執(zhí)行、考核，融入業(yè)務(wù)活動(dòng)，及時(shí)掌握重大資金業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，預(yù)判調(diào)整資金計(jì)劃，設(shè)置資金預(yù)警線。按房地產(chǎn)建設(shè)周期特點(diǎn)，依據(jù)“六證”劃分投入產(chǎn)出期間，適時(shí)調(diào)整資金管理策略，加快資金回收、優(yōu)化銷(xiāo)貨比，提高經(jīng)營(yíng)效率，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

首先，若無(wú)開(kāi)發(fā)貸款的情況，則要嚴(yán)格控制取得《商品房預(yù)售許可證》前投入，將施工總包墊資至少達(dá)到政府規(guī)定的預(yù)售形象進(jìn)度作為前置合同條款，按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或預(yù)算壓降投入期間資金峰值，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。若預(yù)期可取的開(kāi)發(fā)貸款的情況，應(yīng)配合滿足融資“用信”的條件，及時(shí)用信并壓降自有資金投入峰值，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，快銷(xiāo)產(chǎn)品排序優(yōu)先，緩解后續(xù)資金壓力。

其次，取得《商品房預(yù)售許可證》前，要充分調(diào)研確定按揭銀行及預(yù)售監(jiān)管銀行，確保按揭額度兼顧按揭保證金，做好預(yù)售資金快速回籠策略預(yù)案。取得《商品房預(yù)售許可證》后，與營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)緊密協(xié)作，監(jiān)督轉(zhuǎn)簽、首付款，跟蹤協(xié)調(diào)按揭貸款的全流程重要環(huán)節(jié)，壓縮回款周期，效率優(yōu)先兼顧規(guī)模，平衡資金收付，設(shè)置關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)指標(biāo)激勵(lì)政策；與政府預(yù)售資金監(jiān)管部門(mén)及開(kāi)發(fā)貸款監(jiān)管銀行充分溝通，充分調(diào)動(dòng)施工單位積極性，展開(kāi)多渠道合作盤(pán)活受限資金，足額使用低成本開(kāi)發(fā)貸款；提高資金流動(dòng)性及效率，在“自由現(xiàn)金流量”按預(yù)期計(jì)劃回正并兼顧利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)調(diào)整“現(xiàn)金流優(yōu)先兼顧利潤(rùn)”轉(zhuǎn)向“利潤(rùn)優(yōu)先兼顧現(xiàn)金流”的階段平衡型經(jīng)營(yíng)策略，充分實(shí)現(xiàn)土地的資源與精細(xì)管理紅利。

再次，稅收法規(guī)嵌入企業(yè)經(jīng)營(yíng)全周期，充分利用稅款預(yù)繳及清算等待期間的免息資金；多維度遵從《中華人民共和國(guó)土地增值稅法》、地方法規(guī)及辦法，綜合運(yùn)用臨界點(diǎn)稅率及成本、業(yè)態(tài)分?jǐn)偡椒ǖ裙ぞ呋I劃，參與未來(lái)影響稅務(wù)清算如《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《商品房預(yù)售許可證》等證照及定價(jià)決策的敏感觸發(fā)事項(xiàng)，合理降低企業(yè)綜合稅負(fù)，節(jié)約資金；取得《建筑工程竣工驗(yàn)收合格證》后，及時(shí)協(xié)調(diào)辦理產(chǎn)權(quán)證與他項(xiàng)權(quán)證，盡早釋放按揭保證金，盤(pán)活資金。

最后，進(jìn)一步提升資金管理力度，強(qiáng)化內(nèi)部資金管理手段，加強(qiáng)全員資金管理理念，完善資金回收管理，對(duì)資金的及時(shí)補(bǔ)充形成機(jī)制，通過(guò)項(xiàng)目的事前、事中、事后的控制，提高資金的流動(dòng)性、提升使用效率及降低資金成本；加強(qiáng)學(xué)習(xí)及分層管理工具的應(yīng)用，如利用波士頓矩陣SWOT模型定期對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展評(píng)估分類(lèi)，將項(xiàng)目劃分為“金牛型”“明星”“瘦狗”“問(wèn)題型”，根據(jù)項(xiàng)目類(lèi)型及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略并制定去化及回款指標(biāo)，或?qū)Σ糠猪?xiàng)目選擇采取集中化或差異化甚至聯(lián)盟策略，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在區(qū)域上保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

五、結(jié)語(yǔ)

資金是企業(yè)生存與發(fā)展的血液，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以資金管理為企業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)要素，以資金精細(xì)化管理完善企業(yè)全周期預(yù)算管理、投資、營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)、人力及風(fēng)險(xiǎn)管理制度體系，夯實(shí)資金管理優(yōu)勢(shì)，形成房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展保駕護(hù)航。