房地產(chǎn)行業(yè)融資過(guò)程中的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題研究

王 艷

（大連勝鼎創(chuàng)美置業(yè)有限公司，遼寧 大連 116000）

一、目前房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)企業(yè)融資政策：近年來(lái)，政府針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資出臺(tái)了多項(xiàng)限制性規(guī)定，針對(duì)各行業(yè)融資業(yè)務(wù)全面收緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度逐步加大。2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。也就是2021年的第一天，央行和銀保監(jiān)會(huì)再次給房地產(chǎn)資金監(jiān)管加碼，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，開發(fā)性銀行和政策性銀行參照?qǐng)?zhí)行。

通過(guò)這些政策看出調(diào)整過(guò)程或加大分化，利好頭部房企、高線城市。調(diào)整過(guò)渡期將可能產(chǎn)生擾動(dòng)，具體而言：第一，開發(fā)商融資分化。在融資額度有限情況下，商業(yè)銀行將優(yōu)選客戶，整體上有利于財(cái)務(wù)健康、規(guī)模更大的頭部房企。原先擴(kuò)張較激進(jìn)的房企受限制會(huì)更大，為了抓緊提款被迫削弱議價(jià)能力，信用利差可能拉大。第二，按揭額度分化。同理，商業(yè)銀行將優(yōu)先把資源配置于客戶資質(zhì)更好的高線房地產(chǎn)市場(chǎng)。城市間按揭額度可能出現(xiàn)分化，部分三四線城市的按揭投放額度將受到影響。完善長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。該制度是對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的進(jìn)一步完善，通過(guò)對(duì)融資供給端涉房貸款進(jìn)行管控，意在強(qiáng)化銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在約束，控制涉房貸款增量規(guī)模，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)融資能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)；利用經(jīng)營(yíng)性負(fù)債獲得資金，對(duì)于一些庫(kù)存去化速度款、回款周期短、周轉(zhuǎn)速度快的房地產(chǎn)企業(yè)可以做到以自有資金撬動(dòng)大型項(xiàng)目，杠桿驚人。高杠桿率是房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益回報(bào)率高的重要因素。

二、房地產(chǎn)行業(yè)在融資中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1.資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金需求量大，從項(xiàng)目建設(shè)初期至銷售包括后期清算過(guò)程，都需要有大量的資金支持，現(xiàn)金為王在房地產(chǎn)企業(yè)中體現(xiàn)更為深刻。資金是房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)和有力的支撐，以往房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)利用土地融資、在建工程融資，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上還是存在依賴商業(yè)銀行貸款渠道單一，但是在新的行業(yè)背景下單一的融資渠道存在著明顯后勁不足，包括新的政策的制約，銀行政策的緊縮，目前單一的融資方式無(wú)法支撐整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)大量資金的需求，加上融資風(fēng)險(xiǎn)的存在，嚴(yán)重情況下會(huì)直接使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，影響房地產(chǎn)企業(yè)有序發(fā)展。

2.融資成本控制風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)際財(cái)務(wù)管理中，首先要通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)項(xiàng)目全周期融資成本進(jìn)行測(cè)算。在實(shí)際使用中，由于各種因素和市場(chǎng)的影響，對(duì)現(xiàn)金流發(fā)展有一定影響，要根據(jù)項(xiàng)目具體情況控制融資成本，避免由于現(xiàn)金回流不足而影響還款進(jìn)度，增加融資成本。這就需要有專業(yè)的人員對(duì)融資整個(gè)項(xiàng)目全周期包括融資板塊進(jìn)行預(yù)算，如果預(yù)算做得不合理，后續(xù)隨著市場(chǎng)及客觀環(huán)境的變化會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)及加大資金成本，就不能起到財(cái)務(wù)管理的積極作用，不利于企業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。同時(shí)，由于不可控因素可能增加融資成本，減少企業(yè)利潤(rùn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

1.做好全面預(yù)算管理，重點(diǎn)監(jiān)控現(xiàn)金流

財(cái)務(wù)預(yù)算是一個(gè)綜合性的財(cái)務(wù)計(jì)劃，是企業(yè)成本控制工作的核心。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是房地產(chǎn)行業(yè)融資過(guò)程，是財(cái)務(wù)預(yù)算中的一部分，也是財(cái)務(wù)管理首先要進(jìn)行的工作。對(duì)預(yù)算應(yīng)該進(jìn)行精細(xì)化管理，從投資前的預(yù)算、之后的包括售價(jià)、流速、強(qiáng)排方案、成本、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、融資方案、稅率等影響都要進(jìn)入預(yù)算中。只有不斷改進(jìn)完善財(cái)務(wù)預(yù)算精細(xì)化，才能有效地實(shí)施成本控制，可以說(shuō)財(cái)務(wù)預(yù)算是融匯整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系的每一個(gè)環(huán)節(jié)，是企業(yè)成本控制工作的核心，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)同樣重要。通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算，從而確定在一個(gè)完成項(xiàng)目全周期財(cái)務(wù)融資的融資規(guī)模、進(jìn)度；要做好項(xiàng)目的全周期預(yù)算，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展和完成情況，據(jù)實(shí)更新最新發(fā)生的銷售、成本等相關(guān)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，為經(jīng)營(yíng)決策這提供及時(shí)的財(cái)務(wù)分析及更新的財(cái)務(wù)預(yù)算要好預(yù)實(shí)對(duì)比，同時(shí)對(duì)預(yù)算發(fā)展執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控對(duì)比，分析發(fā)生變化的原因和產(chǎn)生的影響；對(duì)影響利潤(rùn)以及資金流發(fā)展，以及影響整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的原因，甚至是可能發(fā)生的原因進(jìn)行偏離分析，從而根據(jù)項(xiàng)目的需要及完成情況對(duì)預(yù)算進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，保證預(yù)算可操作性和執(zhí)行性。對(duì)融資方式、現(xiàn)金流情況、資金成本全面性進(jìn)行分析，避免不必要的資金成本浪費(fèi)。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)要建立一套提高資金使用率的資金預(yù)算管理體制，制定相應(yīng)的管控和獎(jiǎng)罰措施來(lái)提高資金管理水平。針對(duì)各城市公司、項(xiàng)目應(yīng)該按照預(yù)算、有計(jì)劃有原則地使用資金，提高資金的使用效率。

2.加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的管理

就目前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。自國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控后，融資成本呈現(xiàn)逐漸上升趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言嚴(yán)重影響到各種房地產(chǎn)項(xiàng)目投資拿地以及已有項(xiàng)目的順利開展。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資源整合型行業(yè)，同時(shí)作為一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，融資的順暢和體量對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有很重要的影響因素。在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，不能單單依靠一種融資方式，因?yàn)檫@樣不會(huì)增加融資成本，可能提高資金風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)調(diào)整融資比例、融資方式等辦法來(lái)降低融資成本。

“三道紅線”后，傳統(tǒng)的土地紅利、金融紅利等全部消失，就要向管理要效益；房地產(chǎn)行業(yè)融資過(guò)程中的財(cái)務(wù)管理工作顯得尤為重要。理順?lè)康禺a(chǎn)公司內(nèi)部的融資標(biāo)準(zhǔn)、融資流程，以保證選擇到最優(yōu)的融資方式。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)不同融資成本的考慮，評(píng)價(jià)能夠增加融資額度的可能性，再根據(jù)公司自身發(fā)展的需要，結(jié)合企業(yè)的資金狀況，產(chǎn)品情況、運(yùn)營(yíng)模式等情況合理確定融資模式，從而將融資成本控制在較低水平，降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本，減小融資風(fēng)險(xiǎn)。

建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)成本精細(xì)化的管理，這是房地產(chǎn)行業(yè)融資過(guò)程中財(cái)務(wù)管理的需要，也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要。在房地產(chǎn)企業(yè)的融資過(guò)程中，要充分考慮到融資過(guò)程中各環(huán)節(jié)的成本需要，注意收入與支出間的關(guān)系，通過(guò)合理的管理發(fā)放，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的有限管理，才能在融資中獲取最大的利益。

3.拓展思路，豐富融資渠道和方式

“三道紅線”的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)明顯的變化就是債性杠桿降低，非債務(wù)性杠桿增加。前幾年，很多大型房地產(chǎn)公司沖規(guī)模、沖千億階段，通過(guò)合作開發(fā)，快速發(fā)展做大了規(guī)模。這段時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作，主要是資源的合作，通過(guò)資源互補(bǔ)，一些手中有土地，在資金、能力不足的本土房企和全國(guó)性規(guī)模房企合作，實(shí)現(xiàn)了土地資源、人力品牌資源的互補(bǔ)。也有一些通過(guò)座子項(xiàng)目來(lái)共同成長(zhǎng)型大型企業(yè)，通過(guò)戰(zhàn)略合作來(lái)增強(qiáng)資金實(shí)力、提高土地獲取能力，利潤(rùn)獲取能力。

從項(xiàng)目拿地—項(xiàng)目開發(fā)—銷售這一有序的環(huán)節(jié)如果資金鏈出現(xiàn)短缺，就會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期，影響土地、工程款以及相關(guān)費(fèi)用的支付，嚴(yán)重的會(huì)使項(xiàng)目停滯，對(duì)公司的業(yè)務(wù)造成不利影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮項(xiàng)目發(fā)展、全周期、整體區(qū)域戰(zhàn)略等必要因素，努力拓展融資渠道。

可以借鑒學(xué)習(xí)一些集團(tuán)型大型企業(yè)對(duì)融資程序設(shè)立科學(xué)的方法，構(gòu)建出適合本地區(qū)、本企業(yè)、本項(xiàng)目的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，也可以通過(guò)中介機(jī)構(gòu)及時(shí)有效評(píng)估各種融資渠道風(fēng)險(xiǎn)及成本，從而為選擇出適合本企業(yè)、本項(xiàng)目的融資方式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)、降低成本。

部分企業(yè)融資步伐將受制約，疊加今年疫情影響，銷售增速下降更為明顯，可能會(huì)延遲或者取消投資計(jì)劃；企業(yè)自身就要通過(guò)抓銷售、促回款；緩解資金壓力；在投資方面應(yīng)選擇基本面優(yōu)質(zhì)的城市深耕，有利于銷售去化。在經(jīng)營(yíng)方面注重對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的精心打造，試試升級(jí)產(chǎn)品。中小房企不排除部分高負(fù)債企業(yè)出售項(xiàng)目或土地資源。

跨行業(yè)合作也是一些企業(yè)可以選擇的合作方式；政府在選擇合作對(duì)象是，對(duì)產(chǎn)業(yè)資源非常看重。在土拍市場(chǎng)中，地方政府也從開始一次性出讓土地，轉(zhuǎn)為關(guān)注土地的增值效應(yīng)例如對(duì)回遷房、社會(huì)公共事業(yè)建設(shè)等，價(jià)格已經(jīng)不再是土地市場(chǎng)唯一的決定因素。房企如果在和政府談判拿地過(guò)程中，綁定產(chǎn)業(yè)資源，在拿地中就會(huì)處于更有利地位。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，外界影響因素大，不確定因素多等特征，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中要提高自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力和應(yīng)對(duì)能力，更要加強(qiáng)整體的籌劃能力。面對(duì)“三道紅線”更應(yīng)該在投資、經(jīng)營(yíng)、融資等方面提升自己的實(shí)力，并根據(jù)公司發(fā)展及整個(gè)集團(tuán)戰(zhàn)略部署等情況，選擇多種融資渠道優(yōu)化，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。