房地產企業稅務風險及防范措施研究

戴木海

（廈門祺翎企業管理有限公司，福建 廈門 361001）

就我國市場經濟而言，房地產行業不僅占據著重要的地位，同時它還對我國國民經濟的整體發展具有重要的影響。房地產企業要想在保障企業有充足運營資金的基礎上，最大限度地節約運營成本，做好稅務管控工作十分必要。從本質上講，房地產企業在運營過程中往往面臨著各種風險，其中最為常見的就是稅務風險。如何有效防范稅務風險尤為重要，需要著力進行研究。

一、稅務風險管理內涵

企業在實際運營的過程中，稅務風險管理是一個持續的過程，而并非一個短暫的時間，這一過程要能夠體現較強的動態性。通常來說，多數房地產企業所出現的稅務風險都是存在于納稅過程之中，一些房地產企業雖然采取了一系列的措施進行稅務風險管控，但個別企業由于缺乏足夠的納稅意識，加之對于稅法的相關規定缺乏足夠的了解，在運營過程中非常容易出現未依法納稅的情況。

二、房地產企業稅務風險的特征及構成

為了使房地產行業的發展能夠更好地滿足當今社會的發展需要，國家陸續出臺了一系列的監管政策，進一步規范了房地產行業的市場行為，但在此過程中，運營所面臨的稅務風險也受到了廣泛的關注[1]。

首先，從房地產企業稅務風險的特征來看，現階段房地產企業主要面臨以下幾方面的稅務風險。一是在企業建設的過程中，每個環節都有發生稅務風險的概率，尤其是在土地獲取、投融資、建筑設計、開發建設、清算結算、地產銷售等環節發生稅務風險問題的概率更高。二是從房地產行業自身來講，稅務風險是客觀存在的，且這種風險很難被完全消除，對此，企業只能采取必要的措施對稅務風險進行防控。三是房地產企業在實際運營的過程中，所遇到的稅務風險往往不是顯性的，房地產企業的各種涉稅行為都有概率發生稅務風險。因此，房地產企業一方面要能夠被動接受相應的稅務檢查，另一方面需要主動針對稅務風險進行自查，要積極配合稅務部門的核查以及審核工作，確保能夠及時發現稅務風險。

其次，從房地產企業稅務風險的構成來看，大體分為以下幾個方面。一是在取得土地的環節。房地產企業在實際落實一個項目的過程中，其中占比較大的成本就是土地成本，這也是開發工作能否順利展開的一個關鍵因素。若企業在購買土地的過程中沒有得到土地轉讓方開具的增值稅發票（或是土地出讓金財政票據），那么在實際進行土地增值稅清算時，因為土地出讓方的股權變動等因素就非常容易發生風險。因此，在實際進行稅務檢查的時候，要能夠重點檢查支付購買土地款項的合理性以及所取得發票的合理性。二是在項目建設環節。在實際落實項目建設開發的過程中，房地產企業所需要繳納的稅種就有十來個，常見的主要包括契稅、印花稅、企業所得稅、增值稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、房產稅、附加稅、個稅等，而這也是稅務機關在進行稅務檢查的過程中重點關注的內容。除此之外，房地產企業自身在實際運營過程中經常涉及的企業員工獎勵、以房抵債等方面的內容也經常會引發稅務風險[2]。三是在房地產的清算以及交付階段。在交付房地產的產權之后往往需要處理一些涉稅事項，需要對開發項目發票、所得稅實際毛利、增值稅申報等問題進行明確，這些都會直接影響企業的利潤。因此，一旦出現處理不當的情況，就會在一定程度上影響企業的最終收益。

三、房地產企業稅務風險控制面臨的主要問題

1.納稅資金不足

在常規情況下，取得發票的起始日，企業就要主動繳納增值稅。但是我國建筑市場在實際運轉的過程中，針對項目運營的各個環節并沒有形成統一的管理規范，加之業主方主導作用的發揮以及其他方面因素的影響，則會在一定程度上導致業主方拖延支付工程款的情況。正因為如此，房地產企業往往需要面臨資金拖欠等方面的問題，進而增加稅務風險[3]。

2.進項發票獲取帶來的風險較大

從房地產企業發展的角度來講，由于生產周期普遍較長、資金投入力度整體較大、產業鏈較長以及資金流動性大等因素的影響，導致企業在實際獲取增值稅發票的過程中難度普遍較高。從現階段的情況來看，征地拆遷費和拆遷補償費都需要提供真實有效的憑證材料才能在銷售額中扣除，但是，由個人簽訂的合同以及臨時租用的房屋所獲得的也只能是普通發票，因此很難進行抵扣。針對這一情況，企業在實際進行進項抵扣稅額的過程中相對困難，以及由于增值稅額相應增加，進而在一定程度上增加了納稅的風險。

3.組織機構復雜導致稅務風險

增值稅最為主要的特點就是鏈條抵扣、征管嚴苛以及稅票控稅，在實際核算過程中，需要確保進項稅與銷項稅能夠完全互抵，進而達到對增值稅進行計征的目的[4]。從現階段的情況來看，相比于其他類型的企業來說，房地產企業的管理層級較多，往往會設置一些子公司或分公司，在總公司中標之后，具體負責項目施工的往往是分公司，這種管理方式具有一定的分散性，但是卻影響了發票主體、核算方式以及合同管理三者之間的統一，導致增值稅的抵扣難度進一步增加。

四、房地產企業加強稅務風險防范的措施

1.強化風險防范意識

首先，企業在日常落實稅務管理相關工作的過程中，要想更好地防范稅務風險，就應該建立完善的監督機制以及防控體系，并在各項工作中予以全面落實。

其次，企業的財務管理人員以及高層管理人員都需要形成良好的稅務風險防范意識，并在實際的管理工作開展過程中融入這種思想意識。在這一過程中，高層管理人員需要加強學習，深化對于稅務風險的認識，改變自己的傳統認知，對稅務風險防范的相關知識有更加全面的把握，確保自身工作的開展能夠始終遵循國家相應的法律法規制度規定，并在企業內部管理制度的制定過程中融入國家方面出臺的一系列法律規范。

最后，要能夠根據本企業的實際情況，進行稅務管理文化的構建，使企業內部能夠擁有良好的稅務風險防范氛圍，使企業內部的每一位員工都能具備較強的稅務風險防范意識，企業管理者需要加大對于稅務風險防范重要意義以及具體操作方法的科普與宣傳，為后續稅務風險防范及管理相關工作的高質量展開打好基礎。

2.加大資金管理力度

從我國現有的稅制政策情況來看，雖然國家方面在充分考慮我國現有情況的基礎上，對稅制體制政策進行了積極的創新和調整，但是由于房地產企業在實際運營的過程中有其特殊性，相比于其他行業來說，房地產企業的投資整體更高，因此，房地產企業在實際運營的過程中也更容易出現資金短缺的問題[5]。針對上述情況，房地產企業自身就需要在資金管理的方面主動加大力度，相關工作的開展要嚴格依照合同約定，在合同規定的范圍內有針對性地對需要收繳的工程款進行催收，確保施工人員能夠及時拿到屬于自己的工資，減少工程款拖欠情況，使施工人員的整體利益能夠切實得到保障。

從企業管控的角度來講，在進行企業內部資金管理的過程中，也要能實現資金管理嚴謹性的提高，尤其是需要加大預算工作的落實力度。資金預算不僅要能夠保證預算的嚴格性，同時要最大限度地保證預算的合理性，使企業資金能夠得到適當分散使用。一旦發現企業自身存在潛在的稅務風險，則需要能夠及時地采取有效措施進行處理，進而有效降低稅務風險問題的發生概率。

3.建立稅務風險防范體系

稅務管理機構要重視事前控制，并對事前控制的重要意義有充分的把握，進而有效降低稅務風險的發生概率，同時還需要在企業內部建立完善的風險預警機制。更加重要的一個問題是，所謂的事前預防并不僅僅是在風險出現之前采取相應的處理措施，從一個相對成熟的預警體系來說，要通過相應預警體系的運轉，確保能夠在企業運營過程中及早地感知其中潛在的稅務風險，并且通過及早采取相應的處理手段，使企業的損失能夠盡可能地降到最小。針對上述情況，管理部門要能夠持續提升自身的管理水平，針對房地產企業在運營過程中風險管理的相關知識要加大學習力度，同時還需要積極學習稅務法律的相關知識，建立適合本企業的預警體系，使預警體系能夠真正發揮防控稅務風險的積極作用。

五、結語

在房地產企業實際運營的過程中，稅務風險管理是十分重要的一項工作。企業要以國家財稅制度改革的相關規定為依托，做好稅務風險的防范，從企業內部控制發展的角度，明確稅務風險防范與企業內控管理之間所存在的必要的聯系，并在企業內部建立完善的監督體系、內控體系以及審批體系，使企業自身能夠對稅務風險進行合理、有效的規避，促進企業稅務籌劃能力的整體提升，推動房地產企業的持續健康發展。