房地產企業資金管理問題及應對策略探討

孫 悅

（景德鎮贛鐵置業有限公司，江西 景德鎮 333032）

在房地產企業發展的進程中，資金管理至關重要。要保障房地產企業處于正常的運轉狀態，對資金進行有效管理是十分必要的，這也是推進企業進一步發展的關鍵。房地產企業往往會面臨復雜的資金流動問題，由于管理者缺乏資金管理經驗，或者沒有采用科學有效的管理方式，極易造成資金利用率低，甚至出現資金鏈斷裂，企業破產等嚴重局面。因此，房地產企業要對資金管理高度重視，規避各類風險，推進房地產企業更好、更快的發展。

一、房地產企業加強資金管理工作的重要性

近年來，房地產企業發展速度不斷加快，對資金的需求量持續增加，資金管理成為企業管理中的核心工作。企業要在當前多元化的市場環境中提高競爭力，就要合理分配資金，實現對資金的有效控制。通過合理運用資金，實現資金使用價值的最大化，有助于推進企業良性發展。發揮資金管理的作用，實施內部控制，要對內部控制有明確的認識，即經濟單位和各個組織在經濟活動中建立的一種相互制約的業務組織形式和職責分工制度。企業通過加強資金管理工作，有助于保護資產使用安全；通過資金管理結構不斷完善，保證會計信息資料不會失真，確保經營方針的貫徹執行，保證資金高效使用，維護經營活動的經濟性、效率性，從而獲得良好的經營成果。房地產企業實施資金管理，要采用自我調整、自我約束、合理規劃、科學評價的方式，對資金的使用情況進行有效控制。資金管理與內部控制是相輔相成的，實施內部控制的一個重要目標是落實資金管理工作，使資金的運轉質量得以提高，確保資金有效使用，使企業會計能夠實時獲得有關資金流動的信息，保證資金管理的數據更加全面且精確度高。所以，房地產企業做好資金管理工作是非常必要的。

二、當前房地產企業資金管理中存在的問題

當前房地產企業在資金管理中，存在監督不到位、資金管理缺乏科學性、融資渠道過于單一、投資決策存在盲目性等問題，這些問題制約著房地產企業降低資金成本，不利于企業保持健康的現金流等目標，不利于企業健康穩定發展。

1.房地產企業資金管理監督不到位

房地產企業在運行過程中，對于資金管理沒有引起高度重視，就會導致資金管理中存在各種問題。一些房地產企業在資金管理中，由于管理人員缺乏資金管理知識和管理工具，沒有在資金管理中強化監督工作，導致資金使用隨意性，缺乏規范性，使資金的使用效率降低，不能很好地發揮其價值。比如，在資金管理工作中，由于沒有做好預算管理工作，在房地產項目設計和實施過程中，很有可能出現資金透支的問題，這是由于預算缺乏合理性所致。如果項目費用超出自身所能承受的范圍，就需要后續資金的補充。如果后續資金缺乏，就意味著預算管理缺失，資金就無法正常流動，甚至會導致工程項目停工。工程不能按期完成，房屋銷售工作不能正常展開。

2.房地產企業的資金管理缺乏科學性

房地產企業發展速度快，同時資金管理壓力重，所以對資金管理模式不斷完善是非常必要的，這也是緩解資金管理壓力的重要方法。比如，房地產企業會同時建設多個房地產項目，這個時候就需要對資金合理分配，確保資金周轉順暢。房地產項目比較分散，必然會影響資金管理質量，主要在于房地產企業的資金管理模式過于單一化，同一項目的資金流動都是通過項目財務展開的，如果跨項目進行資金流通，就需要采用轉賬的方法或者采用撥付資金的方法，這就必然會出現項目賬外資金循環，造成資金綜合管理不到位的問題。

3.房地產企業融資渠道過于單一

房地產企業在建設一個項目的時候，需要投入的資金量非常大，房地產企業自身很難有足夠的資金，需要采取融資的方式解決。在房地產企業融資方面，國家有嚴格規定，需要滿足一定的條件，加之民間資本借貸體系缺乏完善性，使得房地產企業的融資只能通過金融機構進行。由于銀行的放款條件相對比較嚴格，會存在抵押資產不足的問題，就會使項目審批需要很長時間。因此，房地產企業融資的渠道單一，而且額度不夠，對于資金使用的時間要求無法滿足，使資金管理存在很大的風險。

4.房地產企業投資決策存在盲目性

一些房地產企業存在盲目投資的問題，對其發展中的各種問題沒有高度重視。比如，房地產項目處于繁華地段，房地產企業加大資金投入，認為這樣的好地段必然有很好的發展前景，卻沒有做好實際考察工作，沒有對項目的可行性和回報率情況進行充分分析，對后期可能產生的項目風險沒有充分認識。如果房地產企業對所存在的問題不能有效預見，就會導致后期銷售存在難度，資金回收受到影響。

三、加強房地產企業資金管理的對策及建議

房地產企業為了有效應對資金管理中存在的各種問題，可以從強化預算管理、做好監督控制工作、融資渠道多元化、構建科學化的管理體系等方面做好資金管理工作。

1.強化預算管理

實施資金控制工作，使財務成本預算管理更加精細化。房地產企業對于內部控制管理要高度重視，強化各部門之間溝通合作。此外，房地產企業要將管理責任落實到每一位員工，實施責任制管理，讓所有的員工都參與到管理工作中。要運用系統考核制度，對于月度任務、季度任務以及年度任務都要明確，運行激勵機制，用獎懲辦法發揮激勵效應，將員工的積極性調動起來。當進入項目期末的時候，需要對企業管理工作進行總結，通過對資金預算管理中的不足進行分析，并采取相應的整改措施，從而對預算管理制度不斷完善。

2.做好監督控制工作

房地產企業要重視對資金管理的監督控制工作，通過制定并不斷完善資金監督管理體系，從而做好企業資金收支審批工作。房地產企業的資金收入量比較大，需要對收入款項予以監督控制，保證資金完整且及時入賬。如果金額支付量非常大，比如，大規模的房地產項目建設、引進先進的設備以及施工中采用先進技術，都需要投入大量的資金。房地產企業需要制定支付授權制度并不斷加以完善，相關支付管理人員需要實施責任管理制度，對于支付管理的流程要嚴格授權審批，控制好資金支付，確保資金科學使用。

3.實現融資渠道多元化

融資渠道單一必然會導致房地產企業資金流動不足的問題。因此，房地產企業在以銀行為主要渠道進行融資的同時，還要尋求各種新的融資渠道。房地產企業要實現持續健康發展，就要摒棄當前的單一化融資模式，拓展融資途徑。比如，企業發行債券就是很好的籌資模式，在不影響房地產企業正常管理的情況下，通過發行債券籌集資金，使金融行業的貸款風險大大降低，同時使房地產企業資金短缺的問題得以解決。此外，房地產企業還可以將項目優勢充分利用起來，使自身在行業中的影響力提升，吸引更多的企業投入資金，有效緩解資金緊張的問題。

4.加快構建財務風險防范機制

房地產企業為更好地實施資金管理工作時，需要建立資金管理平臺，將風險管理控制工作納入其中，對于各項風險管理控制指標都在平臺上及時向企業內部員工發布。各地的網點通過這個平臺也能夠及時得到風險控制信息，基于此制定風險防范措施，對企業的工作計劃做出相應的調整。讓房地產企業所有的員工都參與風險管理控制工作中，使得資金風險因素得到有效識別，通過采取科學有效的風險控制措施，將風險后果降到最低。由此可見，資金管理平臺不僅可以起到防御和規避風險的作用，而且還可以實施事前預警，使得企業內部控制措施更加科學而有計劃地實施。

5.構建科學的資金管理體系

房地產企業需不斷資金管理體系，每一位員工都要落實并遵守內控制度，增強員工的積極自主性，做好財務數據核查工作，避免數據失真，嚴厲打擊舞弊以及設置外賬等違法行為。審計工作要公平公正，要提高審計人員的職業素質，保證審計報告信息的全面、準確。保證審計報告的準確性，決定于審計師的專業判斷。審計人員要將工作做到位，不僅要具備良好的職業道德，還要有職業操守。所以，有必要提高審計人員的業務能力，提高職業素質。房地產企業要對審計人員定期培訓，這對于企業經濟發展至關重要。

四、結語

綜上所述，房地產企業的各項工作都與資金有一定的關聯性。因此，在資金管理中做好監督管理和制度完善等工作是十分必要的。在資金管理工作中，需要做好預算管理和監督工作，還要采取必要的風險防范措施，確保資金管理到位，促進房地產企業降低運營成本，提高經濟效益，從而真正地提高企業的市場競爭力。