新收入準則下房地產企業收入確認問題研究

梁 坤

（安徽國騰置業有限公司，安徽 合肥 230000）

新收入準則給我國房地產企業帶來的影響是不可忽視的。在新收入準則下，房地產企業在收入確認方式方面發生了改變，給各類財務信息數據及房地產企業的經營風險管理實踐活動帶來了不同程度的影響。

一、新收入準則給房地產企業收入確認帶來的影響

收入是衡量一個企業生產經營狀況的指標，在企業的發展中占據著重要的位置。面對日益激烈的市場競爭，企業的收入確認對企業的經營管理效益有著直接的影響。房地產企業的收入計量、確認收入時點等受到了新收入準則的影響，房地產企業在收入籌劃以及投資安排等各個方面均受到了新收入準則影響，形成了前后差異性。企業要針對新收入準則所帶來的影響，提高收入確認的準確性和有效性。新的收入準則明確了其適用范圍，并根據變更內容是否增加，新增商品的單獨銷售價格是否通過新增價格反映出來，對商品和合同價格進行了明確區分。在這種情況下，應根據新收入準則的內容進行針對性處理，在履行義務的認定、交易價格的確認和分配等方面發生變化。收入確認的內容要求企業考慮到商品性質，確認履約進度，通過相應的方法，在客戶取得產品控制權時確認收入。房地產企業在現房銷售和期房銷售的不同形式下，對于銷售收入的確認也存在一定的差異性，同時受相關法律、合同約定以及新收入準則的影響，對不同銷售方式下收入的確認也存在不同的影響。

（一）收入確認時點變化

隨著新收入準則的實施，房地產企業的收入確認也發生了變化。在原有的收入準則中，房地產企業收入確認的前提必須滿足收入和成本可量化的要求，不再享有控制權管理、風險和報酬轉移等各項條件。根據新收入準則，在客戶取得相關產品控制權時且獲得相關利益時確認收入，并且控制權的轉移還有時點和時段的區分。新收入準則的執行，對房地產企業最大的影響是，由以前交房時間確認收入轉變為分段確認收入的可能性。比如，香港某上市房地產企業，因從2017年1月1日起執行新收入準則，當年收入總額中采用時段確認收入金額達百億元，這對上市公司的收入和利潤指標的影響不容小覷。對于時段確認收入，新收入準則明確有三個條件，分別是：（1）客戶在企業履約的同時即取得并消耗企業履約所帶來的經濟利益；（2）客戶能夠控制企業履約過程中在建的商品；（3）企業履約過程中所產生的商品具有不可替代用途，且該企業在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。對于不符合時段確認條件的，便屬于時點履行義務。這就要求房地產企業根據不同的銷售方式以及合同約定合理判斷收入確認時間。比如，房屋銷售期間收入確認復核上述標準，收入確認點提前，能及時反饋房地產企業的收入確認情況，將一定程度上解決房地產企業財務信息失真問題。對于一些采用現房銷售的房地產企業，銷售過程中采用精裝修銷售的，為了確保房屋銷售收入盡早確認，可以對精裝修合同作為單獨的履約義務，避免因銷售房屋與房屋裝修作為統一履約義務時，收入確認延遲的情況。

（二）收入計量的變化

在新收入準則的執行中，房地產企業的收入計量發生了變化，因為新收入標準下收入確認的主觀性大大增強，這要求管理層對許多內容進行判斷，包括履行義務的認定和對各種履行義務的對價分配，計量模式以交易價格為基礎。在確定交易價格時，要考慮可變對價、非現金對價以及合同中的重大融資部分等多個因素。在考慮可變對價時，要根據房地產企業與客戶簽訂的合同，根據期望值或最有可能發生的金額，確定可變對價的最佳估計。特別是分期付款、售后回租等形勢下，對于收入計量，要充分考慮是否有融資成分，結合新收入準則的相關內容，合理判斷商品控制權轉移時點客戶支付的金額與實際合同價格之間的差異，在合同期內需進行合理攤銷。債務風險將影響控制轉移，房地產銷售合同包括簡單的商品房，包括停車位、相鄰設施等諸多內容，擴大房地產企業收入計量內容的范圍，實施新的收入準則，準確區分企業的不同履約義務，對房地產企業在收入核算和收入確認方面有更高的要求。同時，因計量方式的變化，也將影響房地產企業收入確認的金額。

二、新收入準則下房地產企業完善收入確認的措施

（一）遵守新收入準則實施要求

面對新收入準則的推行和實施所帶來的影響，房地產企業要全面收集并分析往年有關的信息數據，適應新收入準則所帶來的變化，通過不斷的調整，遵守新收入準則執行的相關要求，對企業經營管理活動實現更進一步的優化。房地產企業要將新收入準則的要求作為重要的參考依據，建立起企業內部專門的部門負責對新收入準則的內容進行分析，調整房地產企業的經營管理活動，配備專業型的崗位人才。新收入準則的執行，房地產企業工作進程需要適應其所帶來的變化和影響，結合財政部對房地產企業的要求，房地產企業需要提高自身發展的適應能力，要對新收入準則的要求進行全面分析后，嚴格在實際的企業運行和發展中加以執行。部分收入可通過提前分期確認的方式展開研究工作，房地產企業必須要對新收入準則所提出的相關要求進行一個全面梳理，根據新收入準則帶來的影響，制定切實可行的應對策略，以促進我國房地產行業企業的長足發展為目標，保證房地產企業生產經營計劃的可行、高效。

（二）建立完善的房地產企業財務系統

房地產企業財務管理系統應適應新收入準則帶來的變化和影響，加強對市場形勢的認識，不斷完善房地產企業財務管理系統的功能，結合房地產企業的盈利模式，準確定位現有的盈利模式，提高確認計量的準確性和財務信息的可靠性。由于新收入準則的執行，使房地產企業在收入確認中的時點、計量、金額等均發生了改變，同樣也改變了財務報表的披露信息。因此，我國房地產企業對于財務管理系統提出了一個更高的要求，財務管理系統必須要及時更新，完善財務管理系統的功能，實現企業管理信息的及時傳遞和共享，增加各部門之間的信息交流溝通與團結協作。對財務人員要加強培訓和繼續教育，提高專業能力和業務水平。在房地產企業，由于部門組成復雜，涉及繁瑣的銷售流程，因此，在確保財務管理系統得到及時升級的同時，也要強調企業內部使用中及時高效處理和反饋，為收入確認和計量創造良好的條件，對于合同內容要進行精準的識別，保證交易價格的合理確認，提高對收入確認的準確性，實現舊收入準則和新收入準則之間的順利銜接與過渡。

（三）加強專業人才隊伍建設

新收入準則下房地產企業在收入確認金額和時間發生了一定的變化，將影響企業財務報表等信息的披露。要加強人才隊伍建設，針對財務相關人員落實有效的培訓活動，提高監督管理的力度，新收入準則執行后，房地產企業要結合新收入準則所帶來的影響和工作上的變化，加強對往年財務指標數據的全面系統分析和掌握，強化企業的財務風險管理創新能力，加強對不同部門的監管，提高業務管理和財務管理的綜合水平，發揮監督管理制度的積極作用，并將各項監管制度執行和落實到實際的工作中，通過合理的獎懲制度，調動人員的積極性，強化工作人員的責任意識。通過專業知識培訓、思想教育培訓，督促員工不斷提高自我，確保計量數據的準確性、科學性和全面性。在新收入準則下，房地產企業收入確認活動的核心將會由個人轉為團體。面對房地產企業收入確認的變化，應建立專業的財務人員隊伍，財務人員應進一步完善自己的知識體系，豐富自己的知識結構，提高自己的技能，積累更多的經驗，適應新收入準則的變化。

三、結論

新收入準則的執行，使我國會計準則與國際財務報告準則逐漸趨同，房地產企業的收入確認要積極地適應新變化，加強房地產合同管理，提高經營活動的規范性。要轉變原有的財務管理理念和方法，提高對新收入準則的適應性，減少投入房地產企業收入確認中的時間成本，強化房地產企業的競爭力，為房地產企業未來的發展不斷拓展更廣闊的空間。