房地產企業內部控制問題研究

管 怡

（深圳市京基百納商業管理有限公司，廣東 深圳 518000）

一、房地產企業實施內部控制的必要性

1.適應現代經濟市場發展的要求

隨著國家對房地產行業的宏觀調控力度不斷加大，信貸政策日趨收緊，房地產行業的競爭也日益劇烈，企業生存和發展面臨著更大的壓力和挑戰。而且房地產企業的項目開發周期長，受政策影響大，環境控制難，屬于資金密集型企業，大部分都是高負債、高風險運行[1]。

2.建立現代企業內部經營管理體制的需要

房地產企業加強內部控制管理，能夠幫助企業建立并完善內部經營管理體制，例如：崗位責任制度、報告制度、內部審計制度等各項規章制度，提高企業內部控制力。內部控制賦有的監督職能，可以監督企業經營活動的規范性，降低經營風險，保證各項經營活動嚴格按公司計劃推進，促進計劃任務的完成和經營目標的實現。

3.企業實現戰略目標的必要措施

內部控制可以幫助企業加強管理，將企業戰略細分成為各階段發展目標，并在企業實現階段發展目標過程中起到監督、促進的作用，是企業內部管理的重要工具和手段。隨著日益劇烈的市場競爭和消費者需求的不斷提升，房地產企業需要不斷進行產品和技術創新，提升產品品質和服務水平，才能更好地適應市場。而內部控制是促進企業各部門溝通合作、協同完成企業任務目標的重要保證。

二、房地產企業內部控制中存在的問題

1.缺乏完善的內部控制管理體系

由于房地產行業本身的特點，行業利潤相對較為可觀，雖然很多房地產企業已發展到一定的規模，但粗放型管理的仍然較多。大部分企業缺乏完善的內部控制管理體系，或者雖然部分企業順應市場的要求制定了一定的內部控制制度，但也只是流于形式，沒有真正執行落到實處[2]。或者，有些房地產企業的內部控制制度建設只是完全參考了其他企業的制度，而不是結合企業自身實際的發展情況量身定做，因此未能形成適合企業發展的、有針對性的完整內部控制體系，導致內控管理失去了原本作用，甚至在一定程度上還阻礙了企業的發展。

2.風險評估環節缺失及內控風險意識薄弱

房地產企業內部控制制度建設不完全，缺乏完善的風險評估體系，企業無法有效采取對應措施，及時預警、防范及規避企業面臨的風險，致使企業經營陷入困境，遭受損失，甚至還可能面臨破產的風險。另外，部分管理層內控風險監控意識薄弱，在其經營理念中，大多數將房地產項目開發和銷售看成是企業經營的全部，而忽視了企業自身內部控制的重要性。企業領導者沒有對內部控制形成應有的重視，導致企業內控建設工作進行不順，存在諸多漏洞，部分領導者還存在錯誤概念，認為內部控制工作是多余的，是企業經營活動的障礙。這樣的想法直接影響了企業內控制度建設，也導致了內控執行力不足。

3.內部控制執行不力

部分企業對內部控制的重視不足，內控制度不完善或內容不夠合理，致使內控執行缺乏基礎依據；有些企業將已制定的制度“印在紙上，掛在墻上”，只為應付相關部門檢查卻不執行，制度形同虛設。另外，房地產開發企業工作流程較為復雜，包括項目可行性分析、拿地、規劃、開發建設及市場推廣等較多環節，整個業務進程較長，因此實際涉及需要監控的關鍵業務節點較多。但由于房地產行業本身具有較大的利潤空間，致使很多房地產企業往往只注重最終結果，從而降低了對整個開發過程業務環節的關注，缺乏對業務流程內控的監督和優化，致使內控執行不力，給企業帶來經營風險，也影響了企業經營管理效益的進一步提升[3]。

4.內部控制信息溝通不暢

隨著房地產企業規模的不斷擴大，企業內部層級的增多，容易出現權責不清、分工不明的情況，內部控制溝通不暢致使整體工作效率低下。雖然大部分企業都建立了信息溝通渠道，但企業內部員工之間、不同部門之間信息溝通不暢的情況還是普遍存在。一是員工上下級之間的溝通，只是簡單的上傳下達，缺乏及時的反饋和跟進；二是內部職能部門之間溝通協調性不足，不能快速地傳遞內控信息，影響企業內部控制有效運行。缺乏有效率的信息溝通和有效執行力，使企業在面臨突發問題與外部風險時無法及時做出有效應對，直接導致經營風險增加。

5.內部監督不到位

內部審計是企業內部監督的重要職能部門，但大部分企業的內審部門缺乏獨立性，不能發揮應有的效果，對內控制度的執行效果、執行力度及存在缺陷等進行獨立監督；或者有些企業的內控監督管理人員僅由財務人員擔任，因專業性、全面性不足，致使內部監督缺乏足夠的說服力和監控力度，監督管理不到位。

三、完善房地產企業內部控制的對策

1.建設完善的內部控制管理體系

對于房地產企業而言，除了參考行業標桿企業先進做法外，更要結合企業自身實際業務情況制定、完善企業相關內控制度，包括企業工作流程的內部控制制度，完善企業內控制度的自我評估制度，并根據企業的業務發展情況對內控制度進行定期和不定期的評估，以便及時修訂和完善，從而使制度體系得以不斷健全和優化，一則避免墨守成規，二則真正讓企業內控業務執行有據可依。

2.健全風險評估機制，強化內控風險意識

風險管理包括風險識別、分析、評價和風險應對，是企業內部控制的重要環節。房地產行業屬于高風險行業，業務風險貫穿于企業的各個業務環節。房地產企業應成立相關的風險監督部門，根據房地產企業不同業務活動的進行，對其中存在的潛在風險進行識別、分析和評估，并給出科學合理的應對手段，降低企業運營風險。

首先，強化企業管理者對內部控制風險管理意識，是提升企業內部控制的重要基礎。企業管理者應該對企業內控制度的建立健全和有效實施負責，同時企業管理者也應受到企業內控制度的約束。只有企業管理者真正認識到內部控制的重要性，企業才能夠上行下效，全員形成內控意識。其次，企業要做好內控建設的宣傳作用，確保員工都熟知制度內容，明確自身職責，每個人每項業務都能按公司規章制度辦理，讓內控執行落到實處。

3.加大內控執行力度

加強內控執行力度，首先要明確內控執行的責任人，企業負責人是內控制度執行的最終負責人，各部門負責人則是部門執行層面的具體負責人，所有員工則均應參與到企業的內控活動中，各負其責。其次，要建立全面預算管理制度，通過預算執行及時糾偏，降低內控發生問題的可能性。另外，加強內控實施情況的檢查與評估是保證內控執行力度的重要保障，內控執行情況應納入企業和員工的考核體系，與績效掛鉤。

4.完善信息溝通渠道

信息的充分收集獲取和在企業內外部進行充分和有效的溝通貫穿于企業內部控制管理的整個過程。優化組織結構，減少溝通層級可以有效提高溝通效率，如扁平化的組織架構比較有利于信息的及時傳遞。另外，發達的互聯網時代為大量信息的及時傳遞提供了強大的技術支持，房地產企業可借助專業的業務流程管理系統（如房地產企業常用的明源系統）將房地產開發的各個業務環節納入信息系統管理。一方面實現了業務信息在相關部門的及時傳遞和共享，另一方面也規范了業務操作，降低管控風險，提高了公司的經營管理效率。

5.加強內部控制的監督管理

對內部控制制度的執行情況進行檢查監督，是保證房地產企業內控制度得以有效實施的重要手段，通常包括企業的內部審計評價和外部內控審計監督。房地產企業應建立獨立于企業管理層的內部審計監督部門，如董事會領導下的審計管理委員會，以保證內部審計部門的獨立性和客觀性[4]。由于內控審計范圍涉及企業所有經營模塊，不僅限于財務審計，還包括經營審計和管理審計等，因此內審人員的配備應包括各方面的專業人才，如財務、工程、技術等，必要時可聘請外部專家顧問。從而提高內審隊伍的整體水平，以保證審計結果的專業性和權威性。同時，改進房地產企業內部審計的運行機制，規范工作程序，明確內審部門及相關配合部門的具體職責，確保其監督職能的有效發揮。另外，房地產企業還可借助外部審計，對企業的內控制度建設和執行情況進行監督評價，幫助企業進一步提高內控水平。

四、結語

我國的房地產行業起步較晚，但發展迅猛。在如今激烈的市場競爭環境下，高風險運行的房地產企業必須提高核心競爭力，不斷完善內部控制體系，強化風險控制意識，加大對內控的執行力度和加強監督管理。房地產企業戰略目標的實現和可持續發展離不開內部控制的保駕護航。