老舊小區更新改造及物業管理機制創新研究

馬曉燕，徐忠澤

(北京市社會科學院，北京 100101)

社區是城市的基本單元，是社會發展的基礎，解決好城市基本單元的問題具有重要意義。目前，城市老舊小區大部分沒有專業化的物業管理，小區居住環境普遍較差，缺乏長效的管理機制，嚴重影響居民的生活水平。做好老舊小區更新改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發展不平衡、不充分問題的重要舉措。推進老舊小區改造，有利于改善居民的居住條件和生活品質，提高群眾獲得感、幸福感、安全感；也有利于加強和創新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局。

1 老舊小區治理問題分析

與新建社區相比，老舊小區治理的任務更加艱巨復雜。由于治理資金匱乏、制度建設滯后、社區意識不強、組織體系不夠健全、治理主體缺位等一系列因素的制約，老舊小區的發展受到了限制，普遍存在基礎設施薄弱、治安問題棘手、設施年久失修、物業服務短缺等問題，嚴重影響居民的生活質量。目前，老舊小區問題已經成為城市發展和民生建設的障礙，在中國城市發展從重建設向重管理轉型的背景下，老舊小區問題作為人民對美好生活的需要和不平衡不充分的發展之間矛盾的具體表現，有必要對其進行全面系統的討論。

1.1 先天規劃不足，缺失專項維修基金

由于老舊小區建設時代久遠，在設計規劃方面缺乏科學性，居民的實際需求沒有得到充分考慮，有些小區內部缺乏配套的基礎設施，部分公共建筑配套設施也由于分散或后期占用等原因，無法發揮正常效用。……