淺談房地產評估中工程造價技術的實際應用及注意事項

陳德志

摘要：隨著我國經濟結構的不斷優化和房地產業的日趨成熟，社會經濟活動對房地產估價的需求愈顯強烈。在對房地產抵押評估、征收評估、司法鑒定評估等傳統業務提出新要求的同時，也成為城市更新、房地產稅征收、共有產權住房建設、住房租賃企業融資等新興領域不可或缺的一環。

房地產評估過程中，在市場條件受限制的情況下，運用市場法估算房地產價值必然受到限制。在這種情況下，使用成本法測算房地產價值是一不錯選擇。但在運用成本法進行測算時，由于對重置價格影響因素分析不夠全面，從而導致評估結果與其他評估方法存在較大的差異，由于重置價格的形式多種多樣，如何準確地保證重置價格的真實準確，是我們在房地產評估中需要特別注意的問題。

關鍵詞：房地產;評估;工程造價;運用

引言：

房地產評估是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。房地產評估的準確度受到評估對象本身和評估專業人員的雙重因素影響，因素的不確定性和不可量化容易導致評估結果的偏離。

一、房地產評估結果影響因素

1.1評估方法

對于房地產價格的評估方法，可以考慮采用以下方法：經濟成本法，是指根據房地產自身相應的經濟條件，計算并扣除房地產所支付的成本，最終計算結果作為房地產評估的結果。這種評估方法實際上有特殊的商業用途。直接市場定價比較法是指將近期已成功公開交易的房地產案例與估價對象直接進行比較，利用橫向價值比較的方法，根據實際市場情況適當調整定價，從而得到近似準確的房地產評估結果。直接市場定價比較法可以認為更接近實際，因此更準確，更有說服力;預期收益法也可稱為純收益法或降低利率法，是指將未估值的房地產收益以預期收益率折現。這種評估方法更適合對具有一定長期經濟效益的房地產進行評估，如購買后出租商鋪和寫字樓等，而不關注房地產本身的價值是否能有一定的效益。

1.2材料價格

市場的不斷發展變化將直接導致建筑材料用產品生產價格的波動。隨著長期的不斷變化，材料價格的波動往往具有一定的時效性，價格隨著建材生產市場實際經濟情況的不斷變化而波動。然而，房地產評估專業人員的工作，很容易讓人忽略他們與原材料市場價格之間相關性的信息，認為這往往是一個靜態的市場，房地產原材料相關數據的分析或收集存在一定的滯后性。其次，價格調整后的房價指數往往讓人無法直接有效地判斷房價數據分析的是否準確。因此，很多用成本法評價房地產開發企業長期效益的人，無法根據單個企業的工作時間或區位需求來評價企業成本。然而，房地產行業的成本評估主要依靠評估建筑的成本，主要因素包括中國建筑材料的市場價格。因此，了解當前國際市場上中國建材市場價格的持續變化至關重要。材料價格往往在一定程度上是可以得到的。隨著我國市場經濟的不斷發展變化，在市場經濟中，建筑材料分項價格往往會反復上下波動。對于一些行業個性化較強的房地產企業的建筑，建議可以使用分項供料測量法，輔助評估房地產的價格。雖然我們認為計量前期需要收集的材料計量統計數據較多，計量前期的數據計量時間較長，但分項建筑材料價格的可獲得性往往對房地產分項建筑價格評估統計數據計量的準確性產生積極的直接影響。

二、工程造價在房地產評估中的運用

2.1提高房地產評估數據準確性

實際建筑市場報價施工中的合同預算價低于實際評估中的工程預算價，一般是市場競爭激烈造成的。民用建筑材料常見的施工工藝容易掌握，施工過程技術難度不高，工期和施工時間長的規律明顯，施工技術強度一般，可同時統一投入各種施工技術資源。項目施工質量一般，不會造成建材價格過度波動，容易被施工企業接受。激烈的市場競爭導致房地產市場競爭中指數價格高于控制預算，目標價格低于控制預算。在評估房地產市場時，必須積極充分地考慮到它直接受到房地產市場競爭的影響。企業的利潤收入水平和企業的經營管理費用必須積極充分地參考房地產市場的實際，但不能直接依賴市場的實際投標價格。一些預估的工期和實際的工程進度可能會產生一些誤差，在工程項目中催工期，與計劃時間相比需要縮短很多，在施工評價結果中使用時不應考慮過多。項目技術水平較高的項目可能對施工企業資質管理水平要求較高，施工過程中可能會產生一些額外的技術支持措施，評估結果要求考慮這部分技術成本。業主預付資金和費用較慢，施工方可能需要自行墊付。項目成本中也可能存在業主墊付的資本性支出和其他財務性支出，一般在評估時沒有明確考慮。

2.2開發成本

一般來說，開發成本與建筑物的重建價格或者重置價格有關。建筑物重建價格為正常的建筑物改造價格，與估價對象原有的施工工藝和建筑材料相對應，重置價格為與估價對象具有同等效力的建筑物的正常轉換價格。這兩個特點表明，重置價格通常適用于年代久遠的不能找出與舊建筑物相同建筑材料?；蛘?，由于施工過程的變化，舊建筑很難修復，可以按照重置價格進行估價。重建價格適用于某些具有特殊保護價值的建筑物的價值評估。

2.3工程造價代替成本法

在房地產成本評價中，成本法在成本評價的具體內容和工作程序上與其他項目的成本評價相似，有一些相似之處，但仍有許多不同。在房地產項目的評價及其應用中，施工成本法一般以企業社會化后客觀存在的施工成本核算為評價依據，而工程造價一般是在一定條件下，以具體施工項目為主要成本主體計算的施工管理成本。工程造價代替成本法與成本法，兩者在成本計算原則上可能存在較大差異，但工程造價的應用方式是基于目前社會化條件的基礎，可以直接調整設計估算時間和材料的實際價格，使設計得到的最終建筑成本數據可以直接作為建筑成本方法在房地產應用評價體系中的核心評價依據。但是，在實際的工程評估合同工作中，不同材料類型的建設工程都會受到合同的約束，在約定的合同價格中有特殊的約定條件，因此這類工程不可以直接進行評估。此外，國家還積極大力推廣重點工程造價方法清單的具體計價定額模式。對每一個重點項目中的稅金、分項工程、成本費用等在定價措施中的體現等。具體項目名稱和項目數量根據需要在具體定價方式清單中規定。工程量清單的計價定額由地方政府統一分配。目前我國不同經濟區域的定價配額方法存在一定的標準差異，主要是為了適應不同經濟區域的基本市場經濟條件。工程清單計價作為一種新型的社會成本報價模擬，以各分項綜合清單價格為計算依據，根據不同類型工程項目的實際情況進行工程量計價計算。

2.4加強評估行業內外部監管的信用體系建設

房地產評估服務行業的市場社會公信力相對較低，是一個不容小覷的社會問題。房地產評估服務企業和房地產評估工作人員應相互尊重、相互監督，避免弄虛作假。為房地產評估行業的市場發展創造良好的市場環境，維護房地產評估調查結果的公正性和公信力。強化內外部聯合監管的信用管理體系，即通過不斷完善企業的管理自律，由第三方監管部門直接進行內外部監管，在經營評價中為企業和經營者建立信用體系檔案。信用體系檔案不僅關系到運營評估專業人員的晉升和聘任資格，還特別加強了企業運營評估人員基本職業道德意識的培養，從自身利益出發，抵制不良行為。

結束語：

總之，隨著經濟社會的不斷發展和評估技術的不斷創新，在房地產成本評估中，工程成本評估數據越來越完善，更準確、更貼近評估市場的實際使用，在需要進行成本實踐的理論操作時，更容易被國際社會所接受。但是，房地產評估本身必須具有一定的非模擬性。在一定的時間范圍內不可避免地會出現評估誤差。選擇合適的市場工程造價評估方法，將使評估結果更準確、更貼近工程造價實體中的實際造價，使評估造價方法更準確、更貼近實際，這對于未來市場房地產造價評估肯定會有一定的積極意義，有利于有效維護評估市場的正常秩序，為房地產評估企業的發展提供更加便利的市場條件。

參考文獻：

[1]童玲.房地產評估中工程造價的運用[J].中國住宅設施，2021（04）：53-54.

[2]王世華，蔣麗.工程造價在房地產評估中的運用分析[J].房地產世界，2020（20）：27-28.

[3]葉其雙，鐘木壽.工程造價在房地產評估中的運用[J].商訊，2020（02）：150-151.

[4]張麗雅.房地產評估中工程造價的運用[J].現代交際，2018（22）：112-113.