新型城鎮化下的農貿市場選址、市場定位及專項規劃

王 夢

（石獅市湖濱房地產開發有限公司 福建 石獅362700）

農貿市場作為集農產品交易、存儲、加工、運輸等于一體的綜合基地，在滿足消費需求、調節供需關系、促進稅收增長、增加社會就業崗位等方面發揮了積極作用。在新型城鎮化背景下，涌現出了許多新建農貿市場，但是調查發現，部分農貿市場的商戶入駐率不高，消費者數量不多，運營效益達不到預期目標。 究其原因，很大程度上與市場選址不當、市場定位不清有關。因此，為了讓農貿市場的綜合效益得到發揮，真正為居民提供便利，必須重點做好環境分析、效益分析、指標設計、分區規劃等方面的工作。

一、基于企業戰略管理的農貿市場選址標準及市場定位

（一）新型農貿市場基于外部環境分析的選址

農貿市場的規劃、建設與運營，受到外部環境的直接影響極大。 例如周邊是否有便利的交通條件， 關系到農產品的物流運輸； 基礎設施配套是否健全， 關系到農貿市場未來發展潛力等等。 通過開展外部環境分析，突出農貿市場的區位優勢，才能為后期功能的發揮、穩定的運營奠定扎實的基礎。

1.靠近農產品生產基地

大型農貿市場每天的農產品吞吐量較大， 為了滿足農產品的銷售需求，保持農產品的持續、穩定供應，必須考慮農貿市場與農產品生產基地之間的距離。如果兩者之間的距離太長，增加了運輸時間和運輸成本，直接壓縮了農產品的利潤，降低了農戶和批發商的利潤空間。當然，在選址時也需要考慮農貿市場與農產品生產基地之間的交通狀況，如果道路條件較好，物流運輸便捷，也可以適當延長距離，有助于降低農貿市場的用地成本。

2.周邊有便利的交通條件

便捷的交通是保證農貿市場高效運行的關鍵要素。 大型的農貿市場，由于占地面積大，為了控制用地成本，通常會選擇位于城市郊區或城鎮交界等區域。由于距離市區距離較遠，因此必須有便捷的交通，實現農貿市場和市區的直連，以便于農產品的運輸和集散。通常來說，農貿市場位于各個城市過境主干道的邊上，運輸車輛在農貿市場內通過快速交通引導，進入過境道路或繞城高速，由外到內的輻射到整個城市。在城鎮化進一步發展的背景下，從農貿市場到市區的交通條件相對較好，但是從農產品生產基地到農貿市場的交通狀況參差不齊。在規劃時，可以讓農貿市場的選址適當靠近農產品生產基地，以縮短運輸時間、降低運輸成本。

3.與所在城市總體規劃和專項規劃相符合

農貿市場的選址充分考慮到城市總體規劃功能分區， 便于與城市其他區域的互動， 體現農貿市場作為城市組成部分對城市總體規劃的支持與貢獻。另外，也需要根據城市商業市場專項規劃分類布局，作為特定市場區域承擔農產品流通功能，實現規劃功能效益最大化。 例如，參考現有的城市總體規劃方案，明確工業園區的位置，在農貿市場選址時，應當盡量遠離工業園區，防止出現污染，保證農產品的綠色和健康。

4.地質條件好，配套設施全

農貿市場的前期投入高， 并且承擔著重要的社會責任和公共職能，要想長遠、穩定的運營，對建設區域的地質條件和周邊的配套設施也有特殊要求。 例如，農貿市場不得建在低洼區域，防止在雨水較多的年份出現嚴重積水。 有良好的給排水、排污、供電設施，既可以為農貿市場內各個商戶提供生活便利，同時也可以保證整個市場的有序運轉。另外，像餐飲、住宿等相關設施，也要盡可能地配備齊全， 才能為農貿市場的壯大和發展提供全方位的保障。

（二）采用差異化戰略下的新型農貿市場定位

在城鎮化建設深入推進背景下，新建農貿市場數量增加，相互之間的競爭也日益激烈。為了減小競爭壓力，在戰略選址和設計規劃時，必須實行差異化戰略。 通過找準自身定位、突出自身特色，才能吸引客戶，進而維持長久、健康的運營。市場定位的具體內容包括：

1.目標客戶群體定位

投資者方面，主要是在金融、房地產等行業，擁有一定投資經驗，并且有較強資金實力的群體，另外還有一些從事農貿產品經營且有一定積蓄的個體商戶， 通過投資買鋪的方式加入投資隊伍中。 經營者方面，主要是周邊小型農貿市場的商戶，市區內零散的小商販等。消費者方面，主要是農貿市場周邊2 公里內的居民，市區內的中高端消費者。

2.產品定位

包括出售獨立產權的商鋪、出售經營權的攤位兩種形式，產權均為30 年。 并且商鋪和攤位，均按照面積的不同，劃分成大、中、小三個檔位，投資者和經營者可以根據自己的需要選擇。 例如，高檔商鋪的面積為100m2，中檔商鋪的面積為60m2，低檔商鋪的面積為30m2。

3.價格定位

對本市其他的一些中高端農貿市場， 以及農貿市場的競爭情況等，合理設計價格。 由于是新建農貿市場，為了提高預售成績，需要按照“統一價位”的定價原則，經營者為了獲得心儀的商鋪或攤位，會爭先搶購，爭取在預售期內完成所有商鋪和攤位的銷售。

二、農貿市場的專項規劃及效益分析

（一）貿易區、冷藏區、物流區、加工區、管理區

定位于高端的農貿市場，內部功能分區更加細化且明確，在保證各個分區、各項功能有序發揮的前提下，又可以密切不同分區之間的聯系，提高整個農貿市場的運行效率。 根據功能不同，整個農貿市場劃分為5 大分區。

1.貿易區

主要經營蔬菜、肉類、禽蛋、水產等。該區域位于整個農貿市場的中心，面積占比最大，與農貿市場的四個入口有直連通道，方便農產品的供銷。

2.冷藏區

為了保證農產品的新鮮，延長保存時間，將需要暫時存儲的農產品放置在冷藏區。該區位于農貿市場的一角，有獨立的供變電設備，防止市電斷電導致農產品變質。設有常溫冷藏和低溫冷凍兩種模式，滿足不同農產品的保存需求。

3.物流區

用于車輛暫停、農產品裝卸、車輛調轉等。 物流區位于農貿市場靠近主干道路的一側。

4.加工區

為了提高農產品附加值，設立加工區，對初級農產品進行深加工。 加工區需要配備加工所需的各類設備，例如洗菜車間、脫水車間等。

5.管理區

主要為農貿市場管理人員的辦公場所。 另外可以在市場周邊提供餐飲、住宿等配套服務設施。

（二）農貿市場效益分析

農貿市場可以帶來多重效益，通過科學選址和規劃，盡量讓經濟、社會、環保等效益全部發揮出來。經濟效益方面，農貿市場可以創造一定的稅收；農產品的批量化供銷，減少了中間環節，降低了經營成本，讓下游的農戶、中游的經營者獲得了更高的利潤，而消費者則獲得了更加便捷的服務和安全的食品。社會效益方面，農貿市場拉動了就業，除了經營崗位外，還有配套的保潔、包裝、加工、運輸等崗位，緩解了就業問題。 環保效益方面，將以往的分散經營變為集中經營，避免小攤販占道經營，改善了市容市貌，美化了城市環境。

三、新型農貿市場規劃指標設計

（一）綠化率指標

農貿市場內部及周邊一定范圍內的綠化， 也是規劃設計時必須考慮的問題。 綠化率控制在10～15%之間即可，但是要根據內部分區，對綠化區域進行合理劃分。所選綠化植物優先考慮本土樹種，提高成活率，減少管理成本。 另外綠化樹木還要兼顧降噪、吸塵等功能。

（二）交通指標

為了方便農貿市場的貨物集散和物流運輸， 避免農貿市場與道路連接區域出現交通堵塞的問題， 應至少設計兩條雙向4車道的出入道路。考慮到進出農貿市場的車輛以中型、大型貨車為主，道路寬度不應低于30m。 出入口的數量按照每10 畝1 個進行配置， 停車場的規模不應低于農貿市場總占地面積的1%。在農貿市場的物流區，外側需要設計一處開闊空地，方便車輛集散，提高周轉效率，減少等待時間。

（三）建筑指標

本案描述的指標數據適合規模50 畝以上的較大型農貿市場，建筑密度應高于30%，容積率大于0.6。 只有這樣的指標，才能夠更好地提高農貿市場土地開發程度，在有限的空間范圍內能夠承擔更多的農產品等流通， 提高農貿市場的經營效益。

（四）功能區域效益與規劃面積配比關系

貿易區（收入來源主要為攤位出售、出租等收入）、冷藏區（收入來源主要為租賃收入及代管收入等）、加工區（收入主要為代工收入、租賃等收入）、其他功能區（主要收入來源機車維修、停車費、住宿餐飲、物業管理等服務業收入），各個功能區域最終產值效益比例應在4：2.5：2：1.5 左右。各功能區域能產生的效益與其規劃面積有著直接的比例關系。 只有在保證各個功能區域規劃面積的條件下， 讓其有足夠的規劃面積保證區域功能的實現，才能夠實現其效益。 因此，考慮到各功能區域實際情況， 對于以上功能區域應規劃面積比例在5、1、1.5、2.5 左右。

結束語：

新型城鎮化下的農貿市場選址、規劃，必須提前開展充分的社會調研，對農產品市場需求、周邊交通狀況、道路交通條件、基礎設施配套等全面了解，在這一基礎上，結合現有的城市總體規劃和專項規劃，對農貿市場進行準確定位、科學規劃，并選取綠化率指標、建筑指標等，對設計方案進行量化分析，從而做出最優選擇。只有科學選址、合理規劃，才能讓農貿市場的社會價值、經濟效益得到充分的體現，在為居民提供便利的基礎上，實現自身的健康運營、穩定發展。