在“三道紅線”的嚴控下房地產開發企業如何進行高效資金管理

邵萌

摘要：營運資金是任何一個企業保證正常運行的根基，占用過多或配置不合理都會導到資源浪費或資金鏈斷裂等嚴重問題，尤其對于房地產開發企業來說，資金更可以算得上是企業發展命脈，資金管理運作的好壞將直接影響企業的未來發展。近期，房企融資新規“三道紅線”的推出在業界引起了極大關注。新規下的房地產企業的資金管理該如何開展，怎么才能更好的為企業發展助力。本文從資金管理的重要性，目前存在的問題以及新規下優化策略等從面進行闡述，以此來全面推進行業的穩步提升。

關鍵詞：三道紅線，房地產企業，資金管理

伴隨關社會的不斷發展，經濟的不斷提升，國內的房地產市場也進入了快速發展的時期，無論是企業數量還是質量上都有了長足的進步，而隨之而來的因市場競爭激烈、項目投資數額大、建設周期長等原因而造成的資金占用量大、回籠慢、周期長等問題也更加突顯。而近期，以“剔除預收款后的資產負債率不得大于 70%”、“凈負債率不得大于 100%”、“現金短債比不得小于 1 倍”為主要內容的房企融資新規的出臺和實施在業界引起了巨大的反響，這也就是俗稱的“三道紅線”。“三道紅線”無疑為現金流緊張、高杠桿的房企帶上了融資的“緊箍咒”，房企降杠桿迫在眉睫。因此，營運資金管理工作的強化就更加重要，在保障企業運行、促進企業發展方面有著重大的意義。

一、資金管理的重要作用

資金是企業發展的根基，是企業維持正常運營、確保持續發展的保障。在企業的各類管理中，資金管理處于最重要的位置，影響著企業發展的各個方面，決定著企業未來發展的方向。對于房地產企業來說，由于典型的資本密集型企業的特點，其資金管理的質量將直接決定企業的生存與否以及在行業中的地位如何。對于房地產企業來說，保證資金的長期、持續周轉，嚴防資金鏈斷裂是企業資金管理的第一要務和重要目標。尤其是房地產企業資金投入額度大、項目持續周期長、運作周期長、運營成本高，這些特點就為企業的資金管理提出了更高的要求。無論在哪一個環節出現了問題都會直接引發企業的財務危機，都將是對企業的致命性的打擊。因此，資金管理對于房地產企業的持續、穩定發展發揮著極其重要的作用。

二、目前資金管理存在的不足

2.1需求量大，融資方式單一

企業的非流動性資金在一般情況下的收益相對較高，而流動資金的提前預留能夠有效緩解企業短期債務償債壓力，保障企業正常運轉。對于房地產企業來說，由于投資數額高，有著較大的資金需求量。為此，企業要留出適當的資金用于營運，而過多過少都會對企業發展產生影響。如流動資金過多將會使企業的投資收益率降低，從而造成企業經濟收益的整體降低。相反，如果較小則會使企業出現財務危機，從而無法正常運營。自有資金、銷售回籠資金及借入資金是設計地產企業資金的三個主要來源。由于投資金風險高，國家嚴格設置首次公開發行股票和股權再融資的限制條件。大部分的房地產企業僅有20%-30%的自由資金用于項目開發，剩余的大部分資金需要依靠銀行貸款。單一的融資方式造成企業對銀行信貸政策的敏感度較高。銀行會隨時根據國家新出臺政策進行相應政策的調整，而這種調整將會對房地產企業的貸款造成嚴重的影響。 近些年，隨著央行緊縮性財政政策的出臺而調整的借貸利率及信貸規模就是一個明顯的例子，這在一定程度上提升房地產企業融資的難度。而房價的波動也使消費者在房產消費方面持觀望態度，從而造成交易量的降低，導至資金回籠的困難。以上這些因素都是加大房地產企業資金壓力的重要因素。

2.2周轉緩慢，資金沉淀數額較大

流動資金的不斷周轉是企業利潤產生的依據。而流動資金周轉緩慢是房地產企業的特點。主要有兩個方面的表現，一方面盲目投資問題造成應收財款責任劃分比較缺乏，不完善的企業內部財務管理制度直接造成了企業壞賬率的增加。另一方面，市場資源調查及客戶信用評價不深入而造成的盲目采購，使流動資金減少，存貨資金增加，從而使企業不良資產的比例上升。應收財款回收困難，從而導致資金周轉緩慢。另外，房產銷售是房地產企業的主要業務，這就決定了需要有大量的資金投入在在建或完工的再售房產上，以保證能夠有房可賣。而在建房產的建設周期又往往比較長，造成短時間內流動資金的回收困難，從而使企業無法產生真正的現金流，出在巨大的資金沉淀量。在較長的項目建設過程中，企業一方面沒有資金的流入，另一方面還要支付各類開支，往往出現入不敷出的現象，從而面臨著巨大的潛在財務風險，這是房產企業必須要面對的問題。

2.3負債比重與還款付息壓力大

龐大的投放資金，較少的流動資金，單一的集資形式，這些因素都使房地產企業在維持自身資金正常運轉上面臨著困難。負債比重過大帶來的最直接影響就是巨大的還款付息壓力，從而使企業無法靈活經營。特別是疫情大環境下，整體經濟受到較大影響，對房地產企業的現金流是一次巨大的考驗，而新出臺的“三道紅線”政策無疑又為房地產企業的資金管理帶來了更大的挑戰。業內有關人員指出，疫情的影響使房產銷售停滯，交易量的下降直接影響到應收賬款的回收困難，企業的現金流銳減，部分房地產企業銷售返利比下降了90%以上，從而使銷售收益大幅降低，從而造成負債額度較大的企業債務償還及付息壓力大大增加。另外帶來的影響是建設周期隨之延長，導致項目無法如期交付，從而也使現金流大幅減少。與此同時，各項成本，尤其是人力成本并未隨之降低，從而使企業的資金管理更加困難。

三、“三道紅線”紅線嚴控下的資金有效管理策略

3.1順應政策及市場變化，調整經營策略

一方面提高經營去化效率，想盡辦法加快應收賬款的回收。尤其是在疫情平穩，全國經濟全面復蘇的大環境下，抓住房產銷售的有利節點，全力以赴沖擊業績，盡快回收款項，擴大現金流儲備。另一方面，打破業務范疇，擴大經營范圍，加大對文旅類地產項目的投入，通過引入戰略投資者、加快上市等方式緩解融資壓力。第三，做好產品質量把控，做好對客服務，提升消費者滿意度，從而提高銷售成效率。

3.2實現融資渠道多元化，加快資金周轉速度

結合自身情況，創建多元化、更廣泛的融資渠道。積極考慮融資成本及融資模式，使融資方式多元化，從而降低難度與風險。除了傳統的銀行貸款、自身資金、客戶投資等渠道外，還可以嘗試通過股票證券融資、典當融資、信托項目融資、流動負債融資等短期方式進行融資。另外，積極利用各類社會融資平臺，從而優化融咨結構，統一管理、調配，靈活安排流動資金，提高企業的盈利能力。

3.3降低流動資金投資額度，避免資金沉淀

在滿足流動資金需求的基礎上，盡可能的降低流動資產投資額度，將資金緊縮到最小化狀態，從而最大可能地降低對資金的占用。將企業投入的資金看做資金成本，達到投入最少的資金獲得最高的經濟效益的目的，達到資金占比的降低。雖然這種方式在提高企業盈利能力的同時也存在較大的風險，但目前來看仍然是較為有效的管理方法。

3.4從優化外部環境入手，不斷完善資金管理機制

尤其在“三道紅線”政策出臺之后，外部環境對企業資金的管理更加重要，一方面要進一步與政府明確政企關系，通過推進企業改革，不斷完善財政體制關系，營造一個良好寬松的外部環境。對內不斷提升資金管理意識，提高償債能力管理，加強對企業資金的監督和檢查，通過定期對賬，跟蹤賬款管理，設立監管部門等方式對內部環境進行優化，提升企業資金管理水平。

四、結語

長久以來，資金問題是房地產企業面臨的首要問題，也是經營的重點與難點。如何在國家政策的指引下，在“三道紅線”的嚴控下做好房地產企業的資金優質管理是每一家房地產企業都需要深入研究和探討的問題。但無論市場及政策環境如何變化，加強內部管理，為消費者提供優質產品，為消費者服好務是一切管理的基礎，更是資金高效管理的基礎。只有這樣才能確保房地產企業的高效運轉和快速發展。

【參考文獻】

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