農村宅基地使用權抵押融資分析

梁 穎

（河北經貿大學，河北 石家莊 050000）

“很多發展中國家的居民擁有數量龐大的房屋和土地等財產，但因為缺乏正式的產權證明，導致“沉睡”的財產缺乏融資能力，難以轉化為具有流動性的資本。”[1]

1 農村宅基地抵押融資的現狀

農村宅基地的抵押融資一直是學術界爭論的話題，根據我國現行法律的相關規定，農村宅基地使用權不得抵押，其主要的目的在于使農民的住房問題得到保障，[2]但對于農民來說，固有資產的不能流轉使經濟發展因不能得到資金的支持而陷入一種停滯不前的狀態。

作為一種用益物權，農村宅基地使用權被法律賦予了嚴格的限制。比如，對于使用權主體的限制，農村宅基地使用權人一般情況下必須是農村集體經濟組織成員，城鎮居民無法獲得宅基地；對于獲得農村宅基地使用權的程序的嚴格法定化，農村宅基地的使用權必須嚴格經過法定程序并在集體經濟組織的審核和鄉鎮政府的審批之下獲得，并且不得抵押和轉賣給村集體之外的其他人；對于物權的限制，農村宅基地使用權人只能建造居住房屋及其附屬設施并且在流轉方面受到嚴格限制，處分權更是少之又少。

現如今，國家為實現全面的小康社會高度重視農村的經濟發展和生活現狀，在農村的建設方面也是大量投資，但即便如此農戶依然存在著獲得足額貸款難的情況。其關鍵的原因在于農村宅基地、房屋等財產固化，流通難和抵押難。隨著社會的發展、文化的進步，人們的法律意識逐漸增強，尤其是在融資市場上，大額貸款或者是資金周轉都需要有擔保,這對于農村來說絕對是一個難題。根據宅基地的性質和特點來說，農村的宅基地和農業用地是為了解決農民社會保障問題，所以農民對于農地或者宅基地都只是占有使用的權利而沒有處分的權利，并且農村宅基地和農業用地的所有權屬于集體經濟組織。

2 農村宅基地使用權抵押融資必要性分析

根據以上對于農村宅基地抵押融資的現狀分析，如果實行農村宅基地使用權的抵押融資必然會面臨許多困難和挑戰，缺乏理性規劃就有可能面臨社會動蕩、農民生活水平惡化、社會不和諧的局面。因此，是否有必要實行農村宅基地使用權的抵押融資就成為社會發展過程中必須要面臨的問題。

首先，宅基地作為不動產存在著占有、使用、收益、處分等各項權利，但由于宅基地的特殊性，使宅基地在一開始就處于所有權和使用權分離的狀態，然而國家對于房地一體原則的限制使農村宅基地使用權這種不動產財產權益在抵押融資方面存在著諸多矛盾。現如今，隨著人們法律意識的增強，法學觀念的人性化，物權的理念正從以所有權為中心向以使用權為中心轉變，物盡其用，最大限度得發揮物的效用。[3]因此，對于農村宅基地集體所有制性質不變的情況下也應充分地發揮宅基地的財產價值。

其次，隨著社會現代化的發展和人均日益增長的物質文化需求以及為了實現全面小康社會的盛況，國家對于農村社會保障和經濟文化等方面的關注和支持仍然達不到農村快速發展的效果，其關鍵問題在于農村的資金流轉方面就需要加大解決力度。因此，農村宅基地使用權的收益和處分權有待放寬，從而拓寬農村的融資渠道，盤活農村存在的財產權益固化的局面，順應現代農村現代化發展的趨勢。

然后，國家對于發展農村經濟、改善農民生活狀況持續投資巨大，然而農村的發展仍然存在很大的資金缺口，同時在現如今大眾法律意識的增強，融資市場對于高額的融資都需要較大財產價值的動產、不動產、權利等作為擔保。而農村宅基地作為大多數農民最大的不動產財產權益，如果只是限制在對宅基地的占有和使用的層面必然會導致農民貸款難、融資難的一系列問題，阻礙了農村經濟發展。合理的農村宅基地使用權的抵押融資不僅能盤活這些高財產價值的不動產權益和價值，同時在這個過程的實施中會有許多的外來資金向內引進，壯大了農民的財產收入和物質保障。

總的來說，國家整體規劃需要農村快速的有質量的發展；農民的日益增長的物質文化需求需要農村快速的有質量的發展；社會的和諧和穩定也需要農村快速的有質量的發展。所以，拓寬農村融資渠道、盤活固化的不動產財產權益、放寬農村宅基地使用權的抵押融資等資金流轉方式符合社會發展的趨勢，也是一條有效的致富途徑。

3 農村宅基地使用權抵押融資的試點實踐分析

現如今，我國把工作重心放在了農村的建設和發展上，不僅提供了巨額資金支持，同時也出臺了一系列的相關的政策和地方性法規，實行了多種完善辦法。針對現如今農村存在大量空置房，國家通過開展試點工作慢慢地積累和總結了相應的經驗，一步步地完善和借鑒宅基地使用權抵押融資的制度。2015年之后，全國已經達到了59個以上的試點工作。

首先，河南試點試驗區，提到農業大省就一定有河南，作為全國的農業核心區，國家對幾處縣級市開設了試點工作，其中包括安陽和長葛，通過以國家金融機構為主要融資方的方式，同時借鑒其他試點經驗，對抵押的主體和程序的限制、限制貸款用途，設立農村宅基地使用權的登記制度，從登記對抗制度轉向登記確權制度。同時政府介入農村宅基地使用權抵押融資，通過政府的風險補助來減輕雙方承擔的風險從而引進更多的融資方參與農村土地的抵押融資，也為更多的農民提供保障、鼓勵農民安全有效地引進資金，實現資金流轉。[4]

其次，成都試點試驗區，成都試點試驗區在重慶試點試驗區的工作實施之上有了進一步的完善和補充，在重慶試點試驗區要求和程序的規定之上，在價值評估標準不統一、評估專業性普遍不強的情況下，通過民事法律規定中平等主體意思自治的原則，規定關于抵押物的價值評估由貸款人和發放貸款人之間商量決定，同時除了告知發放貸款方貸款用途外，抵押權人也有權隨時了解貸款人的貸款用途活動，對于虛假行為及時終止貸款協議。政府作為最后保障，設立了“風險防控”資金機構來處置未被拍賣變賣的不動產的用益物權。這樣的實踐措施在一定程度上降低了融資市場承擔的風險，有利于融資機構積極地參與到農村宅基地使用權抵押融資的活動之中。

總的來說，我國關于農村宅基地使用權抵押融資的試點工作進行的范圍很廣，并且大部分的實施都有不錯的收獲，以上兩點試點工作只是個例。從這些試點工作的進行中我們可以看到，農村宅基地使用權的抵押融資激活了農村不動產的財產價值，為農村引進了大量的流動資金，推動了農村的經濟發展。

4 農村宅基地使用權抵押融資存在的問題

現如今，農村宅基地使用權通過政策支持、地方性法規的規定以及試點工作的實踐等，在逐步得完善農村宅基地使用權抵押融資，但是即便如此，農村宅基地使用權的抵押融資仍然存在著除了一些問題。

在農村參與不動產的抵押融資的過程中存在的一些阻礙完善相關立法的問題。比如，國家在制定相關政策的時候有意得偏向農民，保障農民在抵押融資的時候不過分處于弱勢地位，國家對于僅有一處農村住房的農戶，如果在抵押融資過程中，貸款人到期未能償還債務，則金融市場不能把該農戶作為擔保的宅基地變賣或者拍賣。這一維護農民權益的政策，看似是在保護農民的社會保障和居住生活，其實這種政策必然會使融資市場面對可能對自身造成巨大損失的“假抵押”不敢接受，從而導致這種農戶依然處于融資難的局面。

其次，在國家進行試點實驗的過程中，針對上面問題做出了以政府來為農戶貸款無力償還時承擔大部分甚至是無限連帶的責任的風險分擔對策。但是就市場的潛規則來看，政府過分得參與市場必然會引起市場失控、失去平衡的市場規則。

然后，融資市場對于農戶的農村宅基地使用權的抵押融資開放的窗口很少。著名學者曾慶芬說過：“農村信用社是農村信貸市場的主力軍，其發放的農業貸款和農戶貸款占整個國家農業貸款和農戶貸款的70%以上。”{5}這種局面的形成在很大的程度上說明了關于農村宅基地使用權的抵押融資，很多融資機構是不愿意參與的。所以，在不更正法律和政策的情況下即使放開了農戶對農村宅基地使用權的抵押融資，仍然是農戶不動產的財產價值固有化，金融市場的消極應對。

5 結語

農村宅基地使用權的抵押融資是喚醒農村大量固定化的不動產財產價值，是滿足農民日益增長的物質需求和推動農村經濟發展的重要途徑。本文對農村宅基地使用權抵押融資的現狀進行分析，首先從宅基地使用權的抵押融資的理論概述、宅基地使用權抵押融資的必要性闡述了農村宅基地使用權抵押融資是解決農村大量財產價值固定化問題，同時處于對農村實現快速發展的需要、農民日益增長的物質文化的需要等的考慮，突出農村宅基地使用權抵押融資的重要性。然而，由于種種原因，農村宅基地使用權抵押融資通過試點試驗區的實踐逐漸地暴漏了很多的問題，導致農村宅基地使用權抵押融資在實施的過程中阻礙重重。