從市場特征與認知心理相關角度淺析股票市場與房地產市場周期的差異性

吳靈霞（河南大學經濟學院）

■ 市場性質及特征

房地產市場中，商品是住房，是人們的剛性需求，雖然在房地產市場中廣泛存在這炒作的現象，但對大部分民眾而言，住房這類商品依舊是具有實際性的生活需求的。而對于此類剛性需求，在短時期內不會發生劇烈的波動，往往會處于一個較穩定的水平。而股票市場是已發行股票進行轉讓、買賣、流通的場所，是一個資金流通的渠道。在這一過程中，股票市場將承擔更大的波動風險。市場流通性方面，從資金的流通速度來看，股票市場要遠遠高于房地產市場，而資金的流通額度上，房地產市場也是要高于股票市場的。由于資金的流動性與體量的不同，資金想要在這兩個市場反正劇烈變動的難易程度也是不一樣的。相較而言，股票市場的資金變化更為容易，所以波動的頻率也會高于房地產市場。

從市場壁壘來看，房地產市場由于需要較多的資金支持，往往很難做到輕易地進入或退出市場，市場中的供給方與需求方在短時期內發生劇烈的變動的可能性較小。所以無論是從供給方的競爭角度，抑或是需求方的需求變動角度，都表現出較穩定的市場狀態，波動頻率較慢。而股票市場進入的門檻相對較低，任何一個投資者幾乎都能進入股票市場，供給方與需求方的變化相較容易，一定程度上也會加速市場的波動。

■ 房地產市場的發展因素

（一）政府政策、規劃和發展戰略

房地產市場的主體是房地產，其中涉及到土地的使用問題。而城市建設用地的性質、位置、面積以及建設工程的高度、外觀、建筑密度等這些特征都需要接受規劃與管理；房地產開發商及房地產市場的供給方在開發經營之前都需要經過一段時間的總體規劃設計，經許可后才能進行工程設計。這種政策的實施、規劃往往需要較長的周期才能夠完成，從而影響到房地產市場的波動周期。

（二）當地的社會產業結構和總體的經濟發展水平

不同的區域，社會產業結構的差距，會造成人口密度，住房需求的不同。例如，在商業生產率較高的地區，直接服務于廣大民眾的日常生活，住房需求大。而在工業生產區域，相交而言，人口住房密度較小，住房需求小。此外，社會經濟的發展水平也對住房市場有著重大影響。社會經濟的快速發展增強及提高了房地產開發企業的資金實力、技術水平和管理能力，為房地產業的發展創造了條件，經濟的總體水平也會影響個人的收入，從而間接影響到住房的需求。

（三）當地社會的交通運輸條件

交通運輸能通過路網的密度，運輸的方式以及運輸的多少來影響房地產的開發。一方面，交通路線的興建帶動了人口的流動，刺激了交通運輸樞紐周邊的房地產開發。另一方面，交通運輸的條件也會影響周邊土地的區位價值。往往隨著交通情況發達地區土地的區位價值的提高，土地開發的價值及效益也會得到提升，從而促進房地產市場的發展。

（四）當地房地產業的工程技術因素

土地的利用工程技術主要是指開發和整治土地的工程技術。各項建筑工程技術的開發與應用，以及建筑鋼材、水泥等其他新材料的廣泛應用，這些建筑技術及材料的出現也為房地產的開發提供了更多的便利性。

綜上所述，影響房地產市場波動的因素都是較宏觀層面的。政策與發展規劃在短時間內，是很少會發生巨大改變的，一般變化周期比較高。此外，當地的社會產業結構與經濟水平，也會在一段時期內維持一個較為穩定的狀態；交通運輸條件也需要很長的周期才能實現更新；對于建筑工程技術的創新也需要一定周期。這些影響因素本身在變化周期上的特征便是房地產市場波動周期相較股票市場長的原因之一。

■ 房地產波動的主要成因

房地產周期，是指房地產經濟在運行過程中，隨著時間變化而出現的擴張與收縮交替運動變化的過程。房地產周期，一方面同國民經濟的總的發展態勢密切相關；另一方面同整個行業與國民經濟發展的協調程度也有密切聯系。從目前整個房地產經濟的發展進程來看，房地產周期往往與該地區的國民經濟發展相適應，與整個市場需求相關聯動，表現為一定的周期循環的經濟現象。

從根本上說，房地產經濟周期的原因是供求之間存在的時滯因素，其中就包括建設滯后的原因。當市場上產生了對房地產的需求時，市場價格會上升，從而吸引開發商紛紛進入市場，使得整個市場進入上升階段。但由于房地產較長的建設周期，當較晚進入市場的一批開發商的房子上市后，才注意到房地產市場此時的供給早已超過需求，于是供給過剩，價格下跌，由此發生了周期波動。而這種時滯因素所發生的周期往往是較長，即房地產的波動周期也會處于一個較長水平。

■ 影響股票市場波動的主要因素

（一）宏觀經濟因素

從長期分析，居民收入水平與經濟增長的變化是股票市場波動的主要動力。當宏觀經濟處于擴張階段時，居民收入增長，企業盈利能力增強，使得股票估值較低；投資者對企業的盈利持積極態度，從而增加股票需求，使得股價上漲。反之，則經濟屬于緊縮狀態時，居民消費減少，企業盈利能力下降，投資者對股票需求降低，股價下滑。

（二）投資者情緒的影響

在股票市場的投資過程中，投資者的情緒變化會受到諸多因素的作用。首先是人類生物節律的周期。經過科學研究發現，個體的生理周期為23天，情緒周期為28天，治理周期為33天，而股票市場所擁有的波動周期正與此相類似。其次是貪婪與恐懼的情緒交替出現。貪婪導致股市在上漲時，持有者想要擁有更高的收益而不愿賣出，而未介入者則不斷追漲，形成了超漲；反之，則恐懼的心理促使不斷殺跌。股市中這兩種情緒不斷地交替，促成立了股市的周期性狀態。而這二者情緒的交替往往也是短時期的快速變化，從而影響了股市的波動周期。最后還有投資者情緒的相互感染和共鳴。股票市場是由人參與的，由于大多數投資者缺乏自制力、自主性，因此在面對股票市場的變化時，各個投資者的情緒往往是相互影響的，易形成羊群效應。

根據相關統計研究，引起股價市場周期波動的因素中心理情緒占比20%以上，個體情緒的波動起到了很大的作用。證券市場上存在著“情緒周期”，《洛杉磯時報》曾將金融市場的情緒周期歸納為了七大途徑，包括輕視、謹慎、自信、深信、安心、關注、投降。在市場周期的極端，投資者心理便具有很高的顯著性。在牛市的頂峰，過度自信達到最高值；而在熊市的低谷，過度自信達到最低點。這種情緒周期的時長往往并不很長，投資者在投資過程中往往是不斷地歷經著這樣的周期。因此從市場參與者來看，股票市場的波動周期之短便有跡可循了。

（三）從眾心理的影響

從眾心理是也是影響股票市場波動的原因之一。由于投資者之間存在從眾行為，從而易產生價格泡沫，使得價格偏離其基本的價值。從眾行為是指模仿他人的行為，由于大多數人并未擁有正確衡量一個股票價值的能力，而人們在面對這種情況時，最好的解決方式便是模仿，或者說跟從，即在別人出售是也出售，這樣便會放大未來的股價波動的沖擊從而降低股票市場的穩定性。另一方面，由于股票市場存在嚴重的信息不對稱性，當市場存在某種內幕交易行為和做市商時，假設內幕交易者收到相關信息，由于做市商與內幕交易者存在一定的信息不對稱，而決定價格的主體又是做市商，使得價格的調整慢于信息的傳播，而在內幕交易者收到信息的比例未清楚，使得做市商難以精確定價，產生了價格泡沫，進一步加劇了市場的不穩定性。

■ 結語

通過兩種市場各自的影響因素及波動原因的分析，可以看到影響房地產的主要因素主要是宏觀方面，這些宏觀變量的變動本身較為困難，在短時間內是很難發生巨大的改變的，且在房地產市場中個人的因素很難對整個市場產生較大的影響。而對于股票市場，更多的是個人投資者的因素，屬于微觀層面，這些變量的變化能夠在短期發生有效的改變。因此，二者相比較，房地產市場的波動周期要遠長于股票市場。