探析房地產企業財務管理與成本控制

郝思遠

（沈陽建筑大學，遼寧 沈陽 110001）

房地產行業關系著人民福祉、社會經濟發展，是社會各界都緊密關注的熱門話題之一，為滿足人民的住房需求或投資需求，許多房地產開發商也加大了投資，以求得更大的市場份額及發展。既然有了機遇就會有挑戰，在發展過程中，財務管理與成本控制是影響到企業的投入與回報比的關鍵，只有找出問題的關鍵才能求得更好的發展。因此財務管理與成本控制至關重要。

一、房地產企業財務管理與成本控制的意義

財務管理是整個企業發展的命門所在，只有清晰的財務管理才能促進企業的后續發展，能夠從根本上規劃企業的發展模式，讓整個發展過程有明確的目的性且更具有針對性，從而實現企業長久發展的目標。一些企業為更快速地占領市場，一味地投入，最終以破產收場，這就是對于風險沒有正確評估的后果。因此成本控制則是財務管理中另一個必不可少的環節，成本投入的多少、投放比例的多少都將影響到企業的成本消耗，有效的成本控制才能為企業實現利益最大化，那么企業自身的實力隨之大增。我國房地產市場處在發展期，對房地產行業的社會保障稍顯不足，會在一定程度上影響企業的發展。因此，房地產企業務必重視財務管理與成本控制，明確發展方向及目標，對自身發展的投入產出有清晰的數據支撐，才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟，謀取更高的利潤，占領更大的市場份額。

二、房地產企業財務管理與成本控制的關聯性

財務管理包括資金管理、預算管理、費用管理、項目決策和稅務管理，這五要素與房地產企業的成本控制密切相關，存在著相互關聯、相互作用的關系。

資金管理在籌資與使用上影響成本的控制。一個房地產項目的提出到最終的竣工交付，中間環節會受到外部和內部環境因素的影響，如國家對于房地產行業的宏觀調控等。這些因素將對企業的資金管理施加一定壓力，企業為降低風險就要控制成本的投入，防止過分投入導致無法收回相應回報致使財務風險，更甚者會出現債務危機。另外房地產企業在進行撥付時應當做到有整體規劃，對市場環境有整體的考量，要有嚴格的審核批款制度，做到有計劃地撥款，避免出現債務危機。

預算管理是房地產企業對資金規劃中重要的一步。由于房地產行業涉及的業務范圍較大，資金投入范圍較雜，所以在進行成本管理時較為復雜且難以控制，因此要在事前完善管理體系、對成本數據有清晰的認知、執行過程中要經常性審核，以達到成本控制作用的最佳效果。

費用管理問題往往出現在銷售成本上，應當加強管理人員對于企業整體成本控制的意識，企業財務人員做出預算計劃后對其他各部門的成本控制有直接的對接并提出干預，另外在部門進行成本報銷時建立統一的機制，從而避免成本的把控不精準的問題。

在項目決策方面，由于項目的最終批準是由決策人的主觀判斷所決定的，那么最終決策也是影響成本控制的關鍵點。若是決策人在分析項目成本時未顧及方方面面導致成本預測出現偏差；與財務部門的對接出現偏差等都會影響到最終的成本控制。

在稅務管理方面。稅收籌劃應當在項目活動啟動前就展開策劃，進行合理的規劃，避免在項目進行時調整部分內容，影響到企業的稅收和加重企業的稅收成本。

三、房地產企業財務管理與成本控制策略

（一）完善財務管理保障體系

房地產企業的發展推進應當與完善健全的保障體系緊密相關，應當就目前房地產行業的發展態勢，從宏觀與微觀層面上進行及時的調度控制。有關國家部門、政府機關應當為房地產企業提供一個良好的保障平臺，關注房地產行業的發展，給予企業更多的支持，加強有關部門的監管和審查，以此實現各企業的良性競爭與發展。

對于企業自身而言，應當從以下五個方面建立一個完整的、適應企業發展需求的管理保障體系。第一，審計成本控制要在項目開始前進行成本預算控制并全程監管，與財務管理人員及時溝通，把握成本損耗關鍵點；第二，材料成本控制是指項目開始前應當進行全面的市場調研與考察，對于項目中所涉及的采購物品進行對比，以降低項目過程中的投入成本；第三，日常成本控制，房地產企業在項目的實施過程中要做到細化成本開支，進行成本核算，及時向財務管理人員匯報每日、每周、每月、每季度、每年的成本管理臺賬，將成本匯總報告向領導及監管部門反饋；第四，稅收成本控制，房地產企業在項目開始前應進行稅收預估，有效降低賦稅，項目實施過程中，負責稅收的財務管理人員應當積極主動了解當前國家稅務機關的相關政策及各種臨時變動的相關事項，以降低稅收成本達到成本控制的目的；第五，工程項目成本控制，在項目開工后，工地的實際入庫量尤為關鍵，入庫的數量必須與合同規定數量相一致，工程款項嚴格按照規定，并且還應做到及時與相關工程人員進行對賬，確保項目實施過程中沒有過分超額的款項。

（二）明確財務管理整體思路

房地產企業在進行財務管理與成本控制時應當根據自身實際，從全局的角度考慮，整合企業資源，明確企業發展道路，降低成本。企業應當全面梳理項目全部流程，逐個分析各流程所涉及的成本點，在每個關鍵的節點組織專業的財務人員進行成本把控，讓資金的流通完全清晰；另外還應當建立完整的審批制度，爭取做到關于成本的每一筆資金有嚴格的把關，規范成本支出的流程，以便財務管理人員及時發現問題所在。

除此以外，在財務管理的過程中，企業應當從全局出發，充分考慮可能影響企業成本控制與財務管理的各種因素，并采取有針對性的舉措。財務管理應當從員工的角度細化各部門職責，提高各位員工的管理意識，上至領導下至員工，都應加強其團隊協作意識，明確各崗位人員的職能，避免產生矛盾糾紛，共同促進，充分發揮各部門的工作效力，以減少企業整體成本控制壓力。對于非財務管理部門的領導也要做到部門成本內控，有效組織成本內控工作，調動所有部門嚴格督查的積極性，避免出現問題各部門推卸責任的現象。企業領導在設立企業組織機構時，應當制定責任追究制度來約束部門內控，樹立財務內控權威，嚴厲打擊違反規定的行為。另外在進行財務管理時要注意規避風險，保證企業的財務及各類信息的安全。

（三）加強財務管理與成本控制意識

財務是房地產企業發展的命脈所在，房地產企業想要得到良好穩定的發展態勢，一個重要的前提就是對于財務的把握是否到位，財務數據的真實有效性，成本控制規劃的合理性，只有做到以上三點，才能保證企業的良好發展。然而，目前許多房地產企業的管理人員所采用的管理模式是一成不變的，對于企業本身不太適應，這樣一來反而阻礙了企業的發展，故而對于企業而言，財務管理所涉及的財務人員就必須有超前且正確的財務管理與成本控制認知，提升有關財務人員的綜合素質，意識到前期的計劃預算對于整個項目實施的重要性、對于企業的重要性。不管對于項目工程的預算，還是銷售成本的報銷，整個部門從上到下都應做到賬目清晰、數據可靠。財務人員在制定計劃時應當重視成本控制的重要性，與其他各部門充分協調、溝通，根據企業自身的發展狀況制定有針對性的計劃和目標，明確項目實際實施過程中所涉及的成本損耗，依據真實的數據來源進行專業的系統分析，減少不必要的成本損失，讓企業的實際發展與財務管理緊密結合，相輔相成，只有專業的人有了正確的意識才能讓為企業后續長足的發展做好保障，社會的發展才能得到穩定的發展。

（四）完善財務管理運作與控制體系

財務管理的基礎管理工作是房地產企業的基礎保障。因此，在管理運作方面，企業財務專員應當轉變落后的管理理念，實行新方法，并積極引導企業各部門展開財務內控工作，加強各部門之間的協同管理。對于企業資本運作應做好規劃，控制資本結構，降低舉債比例，加強企業信用管理。要拓寬融資渠道，與銀行等機構發展更多融資渠道，進行資金周轉，為企業擴大業務范圍和企業規模做充分準備。

企業資源管理計劃，即ERP管理系統，能為企業的財務管理、資金利用、成本控制等方面提供有效的依據。財務管理通過利用ERP管理系統內的成本結構矩陣功能，將實時記錄進行數據比對分析，對成本數據進行集成化管理，可以有效管理成本控制率，避免由于缺乏精細化財務控制管理體系而導致的成本控制率作用不顯著的問題。ERP管理系統利用數據處理功能對成本對象、標準成本、成本流、成本差異進行全面分析，將企業成本數據核算過程更標準化、精準化，使財務管理與成本控制能夠完美融合。此外，在財務管理控制體系上，應當規范操作體系標準，以成本運作為中心，通過對企業涉及業務范圍內的成本關鍵點的串聯，形成完整的成本價值鏈。從中發現財務管理與成本控制問題點，并在原有運成本控制管理體系上針對其制定更具針對性的舉措，完善整個體系。

四、結束語

房地產行業的競爭愈演愈烈，房地產行業要想獲得長足的發展首先要對企業自身實力有充分的認識，其次是對整個市場大環境有深入的剖析，另外還要注重財務管理與成本控制的重要性，完善財務管理保障體系，明確財務管理整體思路，加強財務管理與成本控制意識，只有這樣的企業才能精細化把控成本，有效降低投資成本，提高資金的投入產出比，占據更大的市場，實現企業長足、穩定的科學發展。