REITs在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資中的應(yīng)用

張家穎

（云南建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施投資股份有限公司，云南 昆明 650501）

在社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中，基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展會對其造成一定的影響，在一定程度上是城市化發(fā)展的重要保障，對社會經(jīng)濟的增長以及經(jīng)濟的發(fā)展進行實現(xiàn)，對環(huán)境效益進行提升。當前，受全球環(huán)境影響，對社會經(jīng)濟的需求在不斷地提升，因此，對于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)就顯得尤為重要，要對投資進行一定的增加。當?shù)卣诔惺芫薮蟮膲毫χ?，要對金融的監(jiān)管進行有效提升，所以，如果想要對經(jīng)濟進行解決，就要加大對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。此外，在基礎(chǔ)設(shè)施的投資市場中，債務(wù)之間的融資體系的發(fā)展逐漸成熟，但是，在股權(quán)融資方面還存在一定的不足，在基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中，需要金融工具以及投融資渠道等方面的支持，通過REITs，推進基礎(chǔ)設(shè)施融資渠道的發(fā)展。

一、基礎(chǔ)設(shè)施REITs的意義

（一）盤活存量資產(chǎn)，創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施投融資機制

在基礎(chǔ)設(shè)施繼續(xù)寧投資的過程中，將其自身的特點進行呈現(xiàn)，具有一定的流動性、較強的化解能力、穩(wěn)定的收入以及較強的抗風險能力，在一定程度上能夠?qū)A(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)進行激活，對投融資的相關(guān)機制進行創(chuàng)新，通過對金融的產(chǎn)品進行豐富，對我國基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)進行提升，對我國的風險及時進行解決[1]。

（二）拓寬融資渠道，降低企業(yè)資產(chǎn)負債率

據(jù)統(tǒng)計，我國中央基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)的負債率仍然很高，達到80%上下。2016年以來，為了對國家的相關(guān)政策進行支持，重大基礎(chǔ)設(shè)施項目龍頭企業(yè)采取有效的措施，在一定程度上降低資產(chǎn)負債率。通過發(fā)行房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品，基本建設(shè)企業(yè)可以對融資的渠道進行創(chuàng)新，將重要資金投入至一個全新的基礎(chǔ)設(shè)施中，對相關(guān)企業(yè)的融資壓力以及負債壓力進行一定的降低，對相應(yīng)的結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化與完善，有效提升行業(yè)的抵御風險的能力。對資金以及投資的規(guī)模進行擴大，加快社會資本對基礎(chǔ)設(shè)施項目的投入，提高資源價值，對資金循環(huán)的運轉(zhuǎn)進行有效提升。

通過分析，基礎(chǔ)設(shè)施投資基金的實施有利于增加項目資金，對企業(yè)的債務(wù)風險進行一定程度的降低，經(jīng)營的效益進行提升，這是激活資產(chǎn)、振興企業(yè)的有效工具；從資本市場投資和金融機制的角度來看，吸引以及籌集社會資本，可以緩解企業(yè)和政府壓力，對企業(yè)的融資道路進行拓展，豐富企業(yè)的融資方式，將企業(yè)的資金流動進行有效的管理，增強企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)[2]。

二、基礎(chǔ)設(shè)施投融資存在的問題

（一）存量時代下基礎(chǔ)設(shè)施仍有較大需求

現(xiàn)階段，我國的經(jīng)濟在不斷地提升，與此同時，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模也在不斷地擴大，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)能夠形成，對資金進行積累。經(jīng)過統(tǒng)計，中國的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金已經(jīng)達到130萬億元左右，平均的年增長速度達到了18%，存量市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進展。然而，中國的基礎(chǔ)設(shè)施投資需求還在不斷的提升。第一，我國對于“一帶一路”政策實施，并對國家的發(fā)展進行重視，在國家發(fā)展戰(zhàn)略實施的過程中，基礎(chǔ)設(shè)施要有較高的質(zhì)量作為此次戰(zhàn)略實施的支撐。為了對交通建設(shè)進行實現(xiàn)，高速公路的建設(shè)的需求依然很多。在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展的過程中，對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)質(zhì)量進行提升，未來也有巨大的投資空間。第二，在環(huán)保、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不足的情況下，2019年思維冠狀病毒病經(jīng)濟復蘇需求量非常的大，投資的力度還需要繼續(xù)增加。第三，在城市化進程的不斷推進，城鄉(xiāng)的發(fā)展和區(qū)域協(xié)調(diào)在一定程度上對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還存在較高的要求，其中較嚴重的是中西部地區(qū)[3]。

（二）融資風險大

政府以及社會資本在對基礎(chǔ)設(shè)施進行建設(shè)的過程中，要對其進行重視，但是如果想要將REITs在資金融資中進行應(yīng)用，就要將兩者之間的關(guān)系變成合同的模式，合同模式能夠有法律作用目前還不能確定，對合同的內(nèi)容能否進行實施，項目是否按合同內(nèi)容實施是當前的關(guān)鍵所在。

（三）投融資體制不完善

當前，我國的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的投融資發(fā)展的時間不長，在一定程度上沒有豐富的經(jīng)驗，與國際型的基礎(chǔ)設(shè)施相比較還存在一定的不足，所以，相關(guān)的政府沒有對投融資的系統(tǒng)進行完善與優(yōu)化。除此之外，對于投融資的建設(shè)沒有給予足夠的重視，不能引入更多的渠道，使得投融資的方式比較單一，降低了對資源的使用效率。根據(jù)當前城市化的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施在逐漸地增加，投融資也會更多樣的進行發(fā)展，如果在這個發(fā)展的階段不能完善相應(yīng)的投融資制度，就會對政府的債務(wù)進行增加，若長時間如此，就會對城市的經(jīng)濟建設(shè)進行影響[4]。

三、融資解決策略

（一）完善相關(guān)的投融資法律體制

在城市化的建設(shè)中，城市的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)有一定的服務(wù)性質(zhì)存在，對我國的投資建設(shè)有一定的引導作用。當前，我國通過對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行重視，視為了能夠?qū)κ袌鲋黧w進行引入，對我國的經(jīng)濟負擔進行有效降低，與此同時，對我國的經(jīng)濟進行提升。我國政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的過程中，對投融資階段的體制方面提出了較高的要求，因此，在進行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中，要與時代的發(fā)展進行有效的結(jié)合，將涉及的投融資相關(guān)的法律進行全面的了解，根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，對投融資的各個環(huán)節(jié)進行規(guī)范，對投融資的責任進行明確，降低投融資過程中的問題，同時，制定有效的防范措施，在投融資中有依據(jù)作為支撐。當前，而我國對于投融資相關(guān)的法律要進行重視，并將投融資工作落實到實處，在一定程度上對投融資的過程進行管理以及監(jiān)督[5]。

（二）科學的項目可行性研究

當前，我國的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對還不完善，在REITs的模式下，我國對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入的數(shù)量相對較大，并且其持續(xù)的時間也較長，所以，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的過程中，如果對投資進行確定，就很難在進行改變。若想要對建設(shè)的項目進行改變，相關(guān)的建設(shè)單位就要對損失的經(jīng)濟進行承擔，因此，在進行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中，要對項目工程的實施進行研究，對項目進行全面的探索，在一定程度上降低項目實施中的失誤[6]。

（三）建立健全投融資擔保體系

對投融資相關(guān)的制度進行完善，對投融資的基礎(chǔ)設(shè)施進行建設(shè)與創(chuàng)新，在投融資的建設(shè)中，融資服務(wù)的保險門檻高，融資成本高，融資難度大，不利于新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，政府部門要對投融資的條件進行合理的調(diào)整，以低利潤、非營利性和低利率作為投資機構(gòu)和擔保資金選擇的依據(jù)，與此同時，對銀擔之間的合作進行建立，共同擔任建設(shè)過程中的風險[7]。

四、具體應(yīng)用分析

（一）項目基本情況

1.項目概況。在交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中，高速公路是一個收費公路項目，總交通基礎(chǔ)設(shè)施約100公里，總投資一般在100億元左右，截至目前為止，通車的時間已經(jīng)有4年，完工后的實際最終投資約為90億美元。項目的主要收入基本上是公路收費收入，收費方式為特許經(jīng)營。

2.運營情況。高速公路通車后，客流量呈逐漸增長的趨勢，特別是區(qū)域通道通車后，客流量呈現(xiàn)爆發(fā)性增長。在2019年，高速公路日交通量達到了2.4萬輛，其通信的經(jīng)濟在逐漸增長，運行的狀態(tài)良好。并且這種高速公路具有一定的競爭方面的優(yōu)勢，與此同時，還存在一定的發(fā)展?jié)摿Α母咚俟返默F(xiàn)狀來看，許多因素將共同確保其健康運營和未來的收入增長[8]。

（二）募集資金用途

通過房地產(chǎn)投資信托的基礎(chǔ)設(shè)施公開發(fā)行從當?shù)乩嫦嚓P(guān)方籌集的資金，可以再投資于企業(yè)和資產(chǎn)管理能力。在再投資方面，要關(guān)注國民經(jīng)濟發(fā)展的重點領(lǐng)域，對公路項目進行再投資，向城市綜合開發(fā)、科技產(chǎn)業(yè)以及物流園區(qū)等方面進行發(fā)展。嚴格執(zhí)行中央政府去杠桿減債要求，提高資產(chǎn)管理能力。為項目籌集了部分資金，用于償還銀行的長期貸款，降低公司的債務(wù)，對公司的生存能力進行有效提升。

五、結(jié)束語

隨著國外房地產(chǎn)行業(yè)的投融資渠道越來越多，基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)投資信托的出現(xiàn)時間比較合適。采用房地產(chǎn)投資信托模式，能夠?qū)鹑诋a(chǎn)業(yè)的需求進行滿足，對基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)投資方面的不足進行有效填補，豐富了我國基礎(chǔ)設(shè)施投資的多樣性，鼓勵基礎(chǔ)設(shè)施運營商對運營管理的模式進行改變，使得基礎(chǔ)設(shè)施的投融資能夠達到流動、一致以及開放型的市場，對基礎(chǔ)設(shè)施的運行效率進行提升。