試論房地產評估行業的現狀問題與對策

劉建民

（泰州市君信房地產評估有限公司，江蘇 泰州 225306）

房地產評估行業的發展是建立在房地產事業的不斷蓬勃向上的過程中的。尤其是近些年來人們對于房屋建設的質量要求變得越來越高。無論是二手房還是新房，房屋質量的評估結果成為人們開始關注的焦點。通過評估能夠對房屋進行更加明確的量化分析，使固定資產以數字形式進行展現，方便定價和交易。整個評估作業對于技術性的要求較高，如果缺少必要的技術手段，就很容易出現評估失誤的情況，甚至影響相關人員的經濟利益，因而一定要高度注重評估工作的落實。但是結合目前的評估市場我們可以看到，評估行業存在一些問題導致與房地產事業的發展產生脫節，為了能夠更好地促進評估行業的發展我們需要對目前存在的問題進行分析并提出對應的解決方案。

一、關于房屋評估工作的概述

房屋評估的全稱即房地產價格評估，是針對目前市場上掛出的房地產進行合理、科學的價格評估，從而使其所具有的經濟價值更具合理性。目前從事房地產評估工作的人員只需要具備兩證，一是《房地產估價人員崗位合格證書》二是《房地產估價師注冊證》，具備這兩個資格證書就可以進入到估價市場進行工作。在遵循估價程序的基礎上采用對應的估價技術，結合目前房地產的市場行情，綜合分析對房地產估價的各類因素之后，得出一個在特定時間區間內的合理價格，該價格并非絕對值它是基于所有因素綜合之后的一個推測和判斷[1]。所以該價格在本質上也并非定價估值，這是一個既需要專業知識有需要技術支持的評估過程，它需要結合市場波動、科學分析、估值藝術以及行業經驗。

二、目前房地產評估行業的發展

步入21世紀以來，我國的房地產事業蓬勃發展與此同時房地產評估行業也逐步成熟和完善起來。當然這個結果離不開相關行業與評估工作人員的奮斗和努力。目前，針對房地產評估工作已經出臺了相應的法律法規，在規章制度的規范作用下，我國的房地產評估行業在執業資格的認證方面也變得更加規范有序。而且為了能夠讓房地產的評估工作更加準確、可信，行業內還專門制定了一套針對性的評估法律和評估程序，從根本上提升了評估服務工作的水平，同時也避免了房地產在交易過程中出現的虛假報價以及偷稅、漏稅的情況。盡管如此，但是房地產評估行業在發展過程中受到外部環境的影響以及行業內部發展的問題，暴露出一系列問題，如法律規范仍需進一步完善、評估人員的整體專業水平和素質不高以及評估行業產權不明確等問題，這些都需要房地產評估行業不斷地深入分析并逐步去解決。

（一）規范和完善相應的法律法規

對于房地產的評估工作的開展，必須嚴格依照行業的標注和規范進行，對于評估程序和評估方式進行統一，避免出現差異化[2]。確保整個評估結果公平、公正、合理符合相關的法律法規的要求。同時房地產評估公司應當獨立出來，不隸屬或從屬于任何企業和房產單位，從而確保評估工作的客觀、公正。當然評估工作的開展除了遵循本行業的規范要求外還必須滿足目前國內的現行法律標準和規范。

（二）制定職業資格證制度

針對房地產評估行業當前已經出臺了《房地產估價規范》，從制度層面把控房地產估價工作的實施、確保從業規范、程序規范、技術應用規范，確保房地產定價的合理性、公平性和科學性。

（三）市場開發、行業自律

我國從房地產估價結構從原有的單位進行分離并通過公司的形式開展業務。一方面能夠提升行業運行的靈活性，確保房地產估價從業人員能夠更好地、更加專注地發揮其自身職能。另一方面將政務與事務分開也是確保行業內部能夠形成更好地約束和自律，發揮政府部門的監督作用。

三、房地產評估行業所存在的問題

（一）從業人員的專業水平和職業素養不高

房地產產品雖然也是存在市場內的一種商品但是它卻與其他的商品有著極大的不同，它涉及的金額較大，所以對其進行準確估值定價是非常重要的工作。在開展評估作業時會考慮到與房地產相關的各類因素，因此評估內容的構成相對復雜，而且每個參數都具有可變性，這就對行業從業人員的素質和專業水平有了一定的要求。房地產交易過程中會涉及大量的資金，因此具有很大的風險。只有科學合理的評估才能夠確保買賣雙方的經濟不受損失[3]。所以從業人員的職業素養將會直接影響評估結果的準確性，而這也與評估人員的專業水平以有著相關性。回顧目前國內從事房地產評估工作的從業者，盡管他們具備一定的專業知識和基本素養，但是卻不能與房地產行業的發展共同進步去不斷地完善自己的知識結構和認知水平。而且很多行業企業并不會給員工提供相應的培訓，在考核設置上也存在一定的問題，所以無法促使他們不斷地提升自己的職業技能水平。而從實際出發，培養具有高素質、高水平的專業化的房地產評估工作人員仍然具備一定的難度，一方面評估人員自身的行業素養不高，并沒有從根本上認識到房地產評估工作的重要性，所以在從事評估工作的過程中主觀意識占據主導地位，造成評估結果失準。

（二）相關法律制度不完善

雖然針對房地產評估工作制定了對應的法律法規，但是這些內容并沒有與房地產的發展實際相結合，也沒有結合其發展的具體需求進行完善，造成評估工作在執行過程中無法嚴格依照法律規定執行，進而影響了評估作業的有效性。尤其是近些年房地產交易數量不斷地上漲，之前法律規定中所存在的問題和盲區也沒有及時進行更正，導致很多工作存在不合理的情況，在處理過程中容易引發糾紛，無法得到妥善解決[4]。比如，在一些城市由于城市發展需要，需要對房屋進行拆改補償，但是由于評估工作落實不完善，對應的法律法規不健全，造成相關規定和法規無法發揮實際作用，造成拆遷矛盾無法避免甚至持續加劇。

（三）評估技術落后

目前在信息化網絡化的帶動下很多行業的應用都已經開始實現信息化的作業并利用信息化所帶來的便捷性有效地開展工作并及時解決問題，帶動工作的效率。但是反觀房地產評估工作雖然引入了信息化技術，但是卻忽視了高端技術的應用，比如目前應用較為廣泛的大數據以及云計算等方式。在實際的應用過程中，房地產評估的信息一些還是依靠傳統的手畫筆記的方式，導致數據信息無法實現共享，造成評估員在信息方面的缺失，進而無法公平、公正的得出結論，也使得評估結論的可信度降低[5]。而高端技術的應用缺失，也導致評估工作人員在信息調研和數據采集過程中必須花費巨大的人力物力，提升了成本，降低了效率。

四、關于目前行業問題的解決方案

房地產評估工作對于整個房地產行業的發展也具有一定的重要意義，所以我們必須著重關注其在開展過程中所存在的問題，并提出對應的解決方案。

（一）提高準入門檻

為了確保從事房地產評估的工作人員具備較高的專業水平和職業素養，能夠在進行房地產評估的過程中客觀、公正、科學地做出評估結論，必須通過專業化的職業培訓以及評級考級制度來提升從業人員的整體水平，確保房地產評估人員在具備專業知識的同時也能夠具有較強的實踐能力和操作能力。同時相關單位的負責人也要鼓勵從業人員不斷地去學習并吸納最新的行業知識，不斷地充實自己的知識結構，拓展自己的專業邊際，從而能夠跟上時代發展的節奏[6]。從根本上來說，就是提升房地產估價從業人員的準入門檻，不僅要具備對應的學歷，同時也要有基本的職業素養，才能夠真正地做好這項工作。

（二）規范和健全法律法規

目前房地產評估行業工作的相關法律法規還需要結合實際發展變化進一步進行完善和規范。如此才能夠更好地指導房地產評估工作的穩步開展，避免在工作過程中出現不必要的法律糾紛。這個我們還需要借鑒發達國家的一些實際經驗，結合我國的實際國情制定相應的規范制度。當然由于不同區域之間的房地產估價在政策方面的要求有所不同，各地也要在滿足國家法律法規的前提下遵循當地的政策措施，結合實際情況制定符合當地的規章制度，并在應用過程中不斷地進行細化，從而發揮出其限定和約束的作用。

（三）采用先進的評估技術

隨著信息化的進一步發展，房地產評估工作的開展也開始將云計算和大數據技術的應用結合起來。通過這些技術能夠對房屋的各項指標進行快速的分析運算，給評估人員提供一定的輔助。而且作為數據平臺它還具有一定的擴展能力。將不同地域的信息數據及時進行采集并進行分類匯總，給評估工作提供參考。一方面增強了數據采集的能力，另一方面也提升了運算力，加大了對各類信息的處理水平，為評估工作提供助力。

五、結束語

近些年來房地產評估行業的發展不斷地上升，評估的結論對于關聯方具有重要的價值和意義。所以作為從業者必須嚴格遵守相關的法律規范和行業制度，不斷地進行知識學習和拓展，通過提升專業水平和認知能力以及實踐經驗來確保評估結果的專業性、客觀性以及公正性，從而保障房地產評估行業的健康發展。