“解釋論”語境下居住權的法律適用

李迪昕 孟美含

（沈陽師范大學法學院，遼寧 沈陽 110034）

一、我國《民法典》居住權的立法剖析

從我國居住權制度的內容來看，我國沒有完全吸收西方國家傳統人役權，而是根據社會需求和價值衡量，對作為人役權之一的居住權進行了參照移植。首先，《民法典》第366條對居住權進行界定。明確了居住權的設立方式、主體、客體、權能、目的等內容。從規定來看，作為一種他物權，居住權是一項與其他物權相互獨立的用益權，其屬于用益物權的下位概念。居住權不僅能以合同方式設立，結合第371條的規定，還能通過遺囑方式設立。一份規定居住權內容的合同主要有四種表現形式：其一，簽訂合同的主體系建筑物所有權人與居住權人且合同中僅有設立居住權這一問題，此乃最普遍的居住權合同形態。所有權人出于滿足他人生活居住目的設立居住權，合同關系較為單一。其二，建筑物所有權人同買受人之間同時存在建筑物的買賣合同和設定居住權的合同。此類合同形態中，相較于第一種，略顯復雜，多表現為建筑物的所有權人盡管將住宅售于買受人，同時因其他原因需要保留居住權供自身使用?？蓪⑵淅斫鉃槭菐в懈郊訔l件的買賣合同，即當出賣人出售住宅于買受人時，買受人需同時為出賣人在該建筑物上設立居住權。特殊性在于，兩個合同的雙方當事人間存在雙重身份關系，所有權人系買賣合同中的出賣人，同時也是居住權合同中的居住權人，而相對人為買賣合同中的買受人以及居住權合同中權利的設立人。其三，建筑物的所有權人將所有權讓與買受人，同時為第三人在建筑物上設立居住權。此時盡管也存在不同的合同關系即買賣合同和居住權合同，但與上述不同之處在于，此類合同中出現了第三方當事人，即所有權人、買受人以及居住權人。此外，此情形和建筑物所有權人先設立居住權之后再轉讓所有權并不相同，前者是出賣建筑物與設立居住權的行為同時進行，而后者則是對建筑物進行轉讓之前就已設定了居住權。盡管存在時間差異，但殊途同歸地導致買受人的權利上存有居住權負擔。其四，建筑物所有權人將建筑物售予買受人，要求其為第三人設立居住權。當此種情形出現時，同樣也會存在著買賣及居住權兩個不同但相互關聯的合同關系。

其次，居住權的無償性和設立時點規定在《民法典》第368條。通常而言，居住權特有亮點即是無償性，建筑物所有權人一般不向居住權人索要報酬，居住權人也無須支付對價，據此有學者稱居住權的設立為“恩惠行為”。居住權無償設立的原則性規定，體現了法典中的居住權包括保障性居住權，并不包括投資性居住權。居住權以保障為目的的天然屬性決定了其是一種無須支付對價的行為，雖然法典允許當事人進行例外約定，但受到366條的限制，這種例外約定可能僅僅是遺贈扶養協議中的義務，抑或非貨幣義務，而不是投資性居住權中的金錢給付義務。此外，所謂的無償性是一個相對的概念，如贈予合同中附義務的贈予，受贈人權利的取得與負擔的義務不成對價，即便有義務的負擔，仍不會改變其單務性。雖然可能存在房屋所有人在居住權人使用建筑物期間收取一定費用的情形，但按其設立目的，實際必然是低于租金的。居住權的設立登記是不動產物權設立的先決條件，依照物權編物權變動的規范模式，采用的是登記要件主義。最后，法典第370條規定了居住權的消滅情形，包括了權利人死亡和期限屆滿，由于居住權設立需要進行登記，則消滅時亦涉及注銷登記的問題。

二、居住權設計的不足與克服

（一）居住權設計之不足

《民法典》并沒有規定投資性居住權，僅僅將保障性居住權納入其中，究其原因是居住權的立法初衷在于住房保障，而非融資，但物權的功能本身就包括融資和保障，只是不同類型的物權，對融資和保障的功能側重不同。在羅馬法上，居住權的目的僅僅在于保障，這主要是因為家族財產的所有權歸家長一人，保障性的制度能夠實現家長對家族成員的照顧。在《物權法》出臺之前，居住權立法論者也主要是著眼于社會中的住房保障問題，但時過境遷，當下社會需要一些融資方式，以實現資源的跨時空調度，這不僅是經濟發展的要求，也是共享社會的應有之義。在保障性居住權愈發無能為力的情況下，投資性居住權也應通過市場的作用，實現一定的住房保障目的。這種目的實現并不是房地產市場的“炒房熱”，而是居住權設立是雙方充分協商的結果，因為在這種關系中，居住權人和所有權人都有各自的需求，相較于購房合同的雙方而言，居住權人和所有權人的地位更為平等。同時，投資性居住權能解決生活中的諸多問題，如“畫家村案”等農村宅基地問題。按照法律規定，農村宅基地只能在村集體成員之間流轉，但實際生活中會出現外部流轉的情形，產生此現象的原因既包括外村人在本村定居，也包括藝術愛好者在本村短暫居住。在宅基地流轉受到限制的情況下，投資性居住權無疑能處理上述問題，此種路徑也能夠讓資金進駐農村，加快城鄉統一的進程?？梢?，投資性居住權是居住權制度中不可或缺的內容，即便不在法律中規定，基于社會現實的需要，也會存在于民間習慣之中，這無疑會給司法者增加負擔，因此，在《民法典》中規定投資性居住權顯得尤為必要。

（二）居住權設計不足之克服

居住權的取得既可以是無償的，也可以是有償的，就目前我國《民法典》中表述的具體條文來看，當前階段我國之所以設定居住權這一性質十分特殊的制度主要是為滿足高速發展的經濟社會環境下，特定對象最基本的對于居住的需求。在規定居住權的同時也一并規定了居住權不能通過贈予、買賣、接受遺贈、繼承等方式進行流轉，其在本質上屬于一種社會性的居住的權利。就居住權自身而言，依照不同分類標準，包含帶有投資性質的特殊居住權，其在用益物權體系中具有獨立地位。投資性居住權的規定，會對物上權利進行優化配置并力求達到經濟及社會效益的最大化，使居住權人能夠將房屋進行充分用益，滿足人們居有定所、住宅投資以及獲得收益等諸多層面的需求。在民法典肯認居住權有償取得的情形下，應當允許居住權人的權利轉讓行為，乃至允許次居住權人的再次轉讓。當然，每一次轉讓的期限，都不能超過居住權最初設定的期限。同時，由于居住權的客體是建筑物，而非土地，在農村房屋上設定居住權的行為，應被認定為有效。甚至當出現“戶絕”的情形時，村集體也應在居住權期限屆滿之后，才能收回宅基地。這是因為居住權是設定在房屋之上，宅基地雖然是國家給予個人的保障，但房屋是自然人通過事實行為取得的個人財產。在無法定理由、法定程序的情形下，村集體的土地所有權應當讓位于居住權人的居住權。

三、結束語

居住權制度不僅可以為弱勢群體提供基本的住房保障，又可以更好地貫徹所有人對房屋的自由支配，還可以實現人們利用房屋形式的多樣化，從而滿足不同生活需求。歸根結底，因為該制度很好地填補了“房屋所有權”和“租賃權”的中間地帶，為在不同的主體之間分配房屋權利提供了可能。