杭州長租公寓品牌企業的現在與未來*

文/范小琪（浙江金融職業學院）

從杭州我愛我家統計的數據來看，目前杭州租賃市場的主力人群來自90后的年輕人，00后租客也開始登上“舞臺”，這部分客群的消費能力強，追求個性和生活質量。由于外來人口及年輕人的購買力無法趕上杭州的高房價，越來越多的年輕人選擇租房。

從2010年至今，杭州房屋租賃價格逐年上漲，年均增長在15%左右，租客年增長超過20%，交易量年增長超過15%。同時，租賃區域也因為交通的便捷、城市副中心的形成，不斷向城市外圍擴散。而長租公寓這一租賃產品因為其房源穩定、服務優質等特征，逐漸受到年輕消費者的青睞。

隨著杭州長租公寓市場的產生、發展、調整、變革，一些優秀的長租公寓經營企業脫穎而出，在市場上占據了一席之地。

一、杭州長租公寓企業top10排名情況

2018年，克而瑞（中國）發布了杭州長租公寓市場首個權威榜單——《杭州長租公寓品牌TOP10榜單》（杭州十區）。其中，根據已拓房源和已開房源數量的排名榜單具體見表1、表2。

表1 2018年杭州長租公寓企業排行榜（已拓房源）

表2 2018年杭州長租公寓企業排行榜（已開房源）

時隔一年，2020年克而瑞（中國）又發布了《杭州集中式長租公寓TOP10榜單》（杭州十區）。根據已開房源和已開門店數量的排名榜單具體見表3、表4。

表3 2020年杭州集中式長租公寓企業排行榜（已開房源）

表4 2020年杭州集中式長租公寓企業排行榜（已開門店）

從上述排名情況來看，集中式長租公寓領先企業主要有朗詩寓、龍湖冠寓、（德信）隨寓、萬科泊寓、世聯紅璞和魔方公寓，分散式長租公寓領先企業主要有愛上租和鏈家自如。（排行榜上的蛋殼公寓因運營不當，于2020年暴雷，年底下架所有房源）

二、品牌長租公寓企業經營特征

（一）朗詩寓

朗詩寓成立于2016年，是朗詩綠色集團旗下的長租公寓品牌，致力于打造自然、舒適、人文、富有生活氣息的品位居所，其公寓以白領公寓為主。2021年，朗詩寓在杭州已有門店32家，產品涉及青年、白領、精和服務式公寓、聯合辦公品牌—朗詩空間等，其中，辦公類產品面積從6m2-29m2不等，租金999-4600元/月，公寓面積在14m2-75m2，有適合單身的白領階層，也有適合年輕情侶或夫妻居住的，租金1300元/月起，總體的租賃價格不算高。在整個產品中，位于拱墅區瓜山的房源占了很大比例，有往來酒店、瓜山東苑、瓜山北苑、瓜山新苑等，而它們就位于浙江首批未來社區試點項目——瓜山未來社區內。朗詩寓為租客提供了安全、舒適的居住環境，貼心的管家服務以及全方位的社交場所。

（二）龍湖冠寓

龍湖冠寓成立于2017年，是龍湖集團旗下的長租公寓品牌，為新時代青年提供租房服務。其品牌秉承舒適、安全、便捷、社群、時尚的租住理念，踐行“我家我自在”的品牌主張，倡導“去孤島化”的租住生態，將“住、商、辦公、社交、服務”聯動一體。

在服務和產品創新方面，結合客群對地理與位置、品質與服務、價格、社區文化四個維度的需求，將產品劃分為豆豆、松果、核桃三大系列，其中豆豆系列為“清簡派”，以單身公寓為主、提供的是靈活自助型的服務和設施；松果系列為“群居派”，打造的是以鄰為友的綜合性青年社區；核桃系列則是“質享派”，提供了高品質的居住空間和特定的服務。

（三）德信隨寓

隨寓成立于2015年，是德信地產旗下的長租公寓運營商，打造的產品為“隨寓青年社區”，通過O2O模式，為市場上閑置的物業提供房屋托管服務，在對物業進行統一、專業、規范化的改造后，出租給都市青年，集中管理，提供規范化的服務。隨寓如其品牌名，給租客營造的是一種“自由、獨立、關懷、分享、參與”的居住氛圍和社區文化。隨寓為租客提供齊全的生活家電、全天候小管家的貼心服務以及配備功能完善的公共活動區域。

（四）萬科泊寓

萬科泊寓是萬科旗下的長租公寓品牌，泊寓致力于為有態度、有活力的城市青年提供一站式居住解決方案。而其房源主要來源于收購或租賃市場內閑置或低效的物業資產。

泊寓目前在杭州共有11家門店，分別位于西湖區、江干區、上城區、蕭山區和余杭區。門店中部分由原來的精峰社區、文一社區、北宸社區等改建而成，也有部分是萬科開發項目中的自持房源。泊寓為滿足租客多樣化的租住需求，提供的產品有獨立單間、兩房一廳、LOFT戶型等，租金價格在900-2900元/月不等。

（五）世聯紅璞

世聯紅璞成立于2015年，是世聯行旗下的出租公寓品牌，是專注為解決中國房地產存量物業空置問題而生的平臺。它以“點燃都市人心中的希望”作為企業愿景，讓在每個城市里打拼的青年有一個理想、舒適的居住空間。

世聯紅璞以“每個人，都可以住得好一點”作為品牌理念，為都市青年提供集居住、社交與休閑娛樂于一體的新居住方案，通過人群、服務、場景串聯構建美好而有趣的生活圈，營造自由、關懷、分享的部落文化社區，打造獨具活力的青年夢想家。

目前，世聯紅璞在杭州共有16家社區，分布在江干區、拱墅區、蕭山區，房源主要為1居室和2居室，其中有酒店產品面積較大約140平方米，月租金上萬元，不過主打產品30m2-40m2的1居室公寓月租金較為實惠，均在1500元/月以下。

（六）魔方公寓

魔方公寓成立于2009年，是中國首家連鎖集中式長租公寓運營商，其成功之處在于注重精細化運營，嚴格控制運營成本，魔方公寓最早在公寓運營中使用一鍵采購平臺。

目前，其旗下共有魔爾公寓、魔方公寓、V客青年公寓、9號樓公寓和聯盟品牌公寓五個品牌，產品分為白領公寓和多人宿舍。其中，摩爾公寓為服務式高端公寓、9號樓公寓為藍領公寓。通過多樣化的產品滿足各類型租客的需求，企業的整體效益得到了保障。2021年年初，部分世聯紅璞的房源由于紅璞的經營戰略調整轉由魔方進行接管。

（七）愛上租

愛上租成立于2015年，由中國首個將租房事業獨立運營的浙江盛世管家與合租公寓運營商蝸居網絡合并組建，是杭州地區規模最大的長租公寓運營商，致力于讓居住簡單有趣，讓物業安全增值，經營的公寓產品包括經合理改裝或裝修后按套出租的整租公寓和按間出租的合租公寓。

（八）鏈家自如

鏈家自如成立于2011年，是鏈家旗下提供高品質居住產品與服務的互聯網O2O品牌。目前自如官網上提供的服務有租房、自如寓、自如驛、自如生活、自如服務五大板塊，雖然杭州還未開展自如寓業務，但有自如驛業務，即杭州大運河自如驛。

自如用于租賃的所有房屋均經過專業設計，實行統一裝修、原創家居及品牌家電配置等，同時提供租期內的保潔、維護、搬家等多項生活服務。租房方式包括合租和整租，整租的價格一般在3000元/月以上，而合租的租金則在800-6000元/月不等。

三、品牌長租公寓未來發展之路

盡管上述品牌長租公寓的房源保有量和房源開出量較大，在市場上也有一定的占有率，但仍存在一些共性問題需要解決。

從上述品牌長租公寓企業經營特征可以看出，他們的運營模式分為“集中式”和“分散式”兩種。集中式公寓運營采用的較為傳統的商業地產運作模式，房源以整棟樓的形式呈現，房源可為所屬地產公司自持，可為租賃，也可以是收購的空置物業。其資金回收期長，目前主要靠提供優質、系統化的服務，提高租金，實現收益。而分散式公寓，其房源來自分散的房東，通過房屋托管，為租客提供標準化的服務，提供較好的租住體驗，靠租金、收房成本之間的價差，獲得收益。

從兩種不同的經營方式來看，集中式公寓今后經營的難點在于房源的開拓、持有房產的成本支出以及出租率的提高，而分散式公寓的難點主要在于眾多分散房源的統一管理、房源獲取及維護改建的成本以及房源取得年限內的出租率保證。

目前，針對長租公寓運營企業，國家沒有任何稅收優惠和扶持措施，但長租公寓未來的市場需求巨大，且隨著行業洗牌，運營不佳的企業將逐漸被淘汰，剩下的將會是資金實力雄厚、管理效率高、產品服務優良的高品質長租公寓運營商。未來長租公寓運營商應加強資金管理，尋找優質、穩定的上下游供應商及合作商，提高運營管理效率，可嘗試房地產證券化之路，力求為租客提供舒適的居住環境以及良好的居家服務、社區服務等，突顯經營特色，形成差異化的產品和服務，不斷滿足租客日益增長的居住需求。