規范土地經營權流轉保護當事人合法權益

文/?中國農業大學人文與發展學院 肖鵬

2021年《農村土地經營權流轉管理辦法》頒布實施，從流轉當事人、流轉方式、流轉合同和流轉管理等多個方面，對農村土地承包法確立的土地經營權流轉制度進一步細化。《農村土地經營權出租合同（示范文本）》和《農村土地經營權入股合同（示范文本）》，為當事人簽訂書面流轉合同、規范土地經營權的流轉行為等有著重要意義。

區分不同流轉方式，明晰經營主體類型

區分不同流轉方式，分別制定示范文本。為了落實承包地“三權”分置的要求，農村土地承包法將出租（轉包）、入股或者其他方式流轉，明確為土地經營權的流轉方式。《農村土地經營權流轉管理辦法》明晰了土地經營權出租（轉包）、入股的概念，細化了相關的具體規則。作為實踐中最常見的流轉方式，土地經營權出租（轉包）和入股在很多具體規則上存在不同，這體現在兩個示范文本的受讓方類型、流轉價款、權利義務、違約責任等多個方面。當事人可以根據流轉方式，選擇使用相應的示范文本。此外，示范文本的發布，也為土地經營權流轉形式創新預留了充分的空間。其他方式流轉簽訂書面合同的，可以根據具體情況，參照使用兩個示范文本中的相關內容。

明晰經營主體類型，奠定有序流轉基礎。流轉當事人的經營主體類型不同，權利義務也存在差異。以工商企業等社會資本為例，通過流轉取得土地經營權的，應當經過資格審查、項目審核并建立風險防范制度。兩個示范文本詳細列舉了需要標明的雙方當事人相關信息，并且可以選擇包括自然人、農村承包經營戶、農民專業合作社、家庭農場、農村集體經濟組織在內的多種經營主體類型。經營主體類型的注明，為確定當事人權利義務關系奠定了基礎。同時，示范文本中經營主體類型的選擇，應當關注以下兩個方面：一是考慮到土地經營權再流轉的實際需要，出租方或者入股方可以是通過流轉取得土地經營權的主體，因此，出租方或者入股方并未局限于承包方。二是入股受讓方的經營主體類型主要為農民專業合作社或者公司。這與《農村土地經營權流轉管理辦法》中對入股的界定一致，也符合土地經營權入股的實際情況。

厘清權利義務關系，合理確定違約責任

厘清權利義務關系，回應流轉實踐需求。示范文本以合同條款的形式，明晰了土地經營權流轉當事人的權利和義務。當事人權利義務的明確，既應當符合現行法律的規定，也應當積極回應土地經營權流轉實踐的需求。以流轉價款為例，流轉價款是法律規定的流轉合同的一般條款，獲得或者支付流轉價款是雙方當事人的主要權利或者義務。示范文本從支付標準、支付方式和付款方式三個方面對流轉價款進行專門規定。同時，根據土地經營權流轉的實際情況，明確當事人可以協商確定流轉價款的調整時間和調整方式。與租金調整不同的是，股份分紅只有采用“保底收益＋按股分紅”的支付標準時，其保底收益才有調整的可能和必要。

合理確定違約責任，細化違約金支付規則。示范文本明確了當事人應該履行各自的合同義務，當事人不履行義務或者履行義務不符合約定的，應當承擔違約責任。這是當事人合法權益的制度保障，也是土地經營權有序流轉的基本要求。值得關注的是，針對不同的違約行為，示范文本規定了相應的違約金制度，主要涉及流轉土地交付和歸還、流轉價款支付兩個方面。根據流轉價款支付標準的不同，兩個示范文本中違約金的計算標準略有不同：出租合同示范文本以年租金為標準，而入股合同示范文本則以約定的具體金額為標準。

完善具體規則制定，促進適度規模經營發展

明確具體規則，確保流轉土地交付。承包地的交付，是土地經營權流轉的核心問題，對適度規模經營的發展至關重要。根據現行法中流轉合同一般條款的規定，示范文本要求當事人必須明確流轉土地的面積、四至、地塊代碼、承包合同代碼等相關信息。在此基礎上，示范文本將交付流轉土地作為當事人權利義務的核心內容之一，并提出不能按時交付流轉土地的，雙方當事人可以約定支付違約金。同時，示范文本強調流轉期限屆滿后，流轉土地應當及時交還承包方，不能按時歸還流轉土地的，雙方當事人可以約定支付違約金。這體現了土地經營權流轉的基本要求，農戶的土地承包權應該受到嚴格保護。當然，承包方決定繼續流轉土地經營權的，在流轉價款、流轉期限等主要流轉條件相同的情況下，受讓方享有優先續約權。

關注配套措施健全，促進適度規模經營。適度規模經營的發展需要改良土壤、建設附屬設施、融資擔保等必要措施的配合。示范文本對上述問題均有相應的規定。以建設附屬設施為例，在流轉土地現狀描述中，需要寫明流轉時附屬設施的情況，以便區分其權利歸屬。在受讓方的權利條款中，經出租方或者入股方同意，可以依法建設附屬設施。在其他約定中，不但明確了同意的形式，而且可以約定征地時附屬設施補償費的歸屬。在合同終止時，則可以約定附屬設施的處置方式。