房地產開發項目管理的難點與重點分析

姚先進

（安徽德爾福裝飾工程有限公司，安徽 銅陵 244000）

房地產開發符合公眾生活的需要，項目的精細化管理至關重要。在管理過程中，還要有一套系統、科學、合理的管理制度。根據房地產企業的實際工作制定管理細則，實行全方位管理，提高項目管理效率。我們還需要及時解決項目管理過程中出現的問題，使房地產項目收益最大化。房地產的市場競爭是非常嚴重的，精細化管理工作能夠讓越來越多的員工重視房地產企業的發展，轉變房地產項目管理觀念，就一定要建立一個科學合理的管理制度和觀念，強化精細化管理模式在項目管理中的實踐作用，在一定基礎之上去提升管理人員的管理水平，為房地產企業的發展提供理論依據。

一、項目管理概述

建設項目管理是對建設項目全過程進行監督、協調和指導的總稱。以施工合同為管理依據，對施工項目的資源配置、成本控制、進度和施工安全進行全面控制和管理，確保施工項目有序、科學地進行和關閉。建設項目管理主要包括四個方面：施工質量、施工進度、施工安全和工程投資。其中，施工質量是施工項目管理的基本目標，施工進度是其重要方面，施工安全是其本質要求，工程投資是其關鍵指標。概括而言，項目經營管理是指從項目“經營”的角度出發，實現對項目開發全過程的、各職能業務線的全方位的管理。從本質上講，經營管理是為完成企業經營管理和經濟效益的戰略目標而采取的一系列管理手段。對于房地產企業而言，一般從兩個角度去認識經營管理。從企業戰略運營的視角來看，運營管理在企業戰略目標和具體經營管理目標間起到了承前啟后的重要作用；從項目開發的視角來看，運營管理則是在具體經營管理目標與項目開發中起到了傳遞和監控的關鍵作用，推動項目效益最大化。

二、重要性

（一）提高施工質量

在相關人員進行現場施工過程中，涉及材料設備的使用以及存儲等問題，因此相關管理者要及時對材料設備使用和存儲情況進行登記，以便做好材料管理工作。同時，建筑行業的施工涉及很多工序，因此確保每個工序都能夠順利完工就顯得十分重要，所以現場管理人員要及時對各個工序環節進行協調管理，從而達到提高施工質量的目的。

（二）控制建筑工程的成本

建筑工程和其他行業的項目是不一樣的，建筑工程工期非常長，會持續到1-2 年，甚至可能會持續到3 年左右。在施工期間，施工企業是不會產生任何收益的。也就是說，從建筑工程開始施工，企業就處于一種資金的支出狀態。一般來說，在施工前，企業都會進行成本預算。但是預算始終不是實際的支出，一旦實際施工中成本支出遠遠大于預算，將會給企業帶來較大的現金流困難。而在工程中實施項目管理，能夠保證整個施工的實際成本控制在企業能夠接受的范圍內，降低建筑成本，保證企業的現金流。

（三）避免造成人員傷亡

任何建筑項目的實施首先都要確保人員的安全，為了確保建筑工程現場施工中人員安全施工，相關管理者需要加強現場管理工作。建筑工程施工涉及一些高空作業等環節，因此存在一定的危險性，相關人員應當及時對現場的施工狀況進行了解，及時排除安全隱患，這樣才能地減少人員的傷亡。

三、存在的問題

（一）缺乏安全生產意識

受文化教育、在職培訓、施工經驗等諸多因素影響，建設項目施工人員對施工現場的安全問題重視不夠。根本原因是他們缺乏安全意識。此外，從施工現場管理者的角度來看，在利益驅動下，他們重視項目施工文件的管理，輕視安全文件的實施，導致安全防護未能有效實施。在施工人員與管理人員缺乏安全意識的情況下，建筑工程項目的安全生產管理體系形同虛設，安全生產責任制度無法做到權責一致和落實到位，進一步加重了施工現場對安全問題不夠重視的現狀，形成惡性循環。

（二）缺乏有效質量控制措施

建筑材料是建筑質量的重要組成部分，因此加強材料管理也是一項非常重要的內容。然而，一些施工企業沒有對材料內容進行有效的管理，極大地影響了施工質量。例如，一些施工企業在采購材料時沒有及時有效地檢測材料的性能，因此這些材料的質量實際上已經成為影響施工質量的一個因素。并且在對材料進行存儲時也并沒有嚴格按照材料使用規范進行存儲，很多材料因為沒有及時進行防潮防水工作，導致性能有所下降。另外，也沒有及時對材料的使用情況進行記錄，這些都嚴重影響了施工質量。同時由于有些建筑施工企業沒有及時對現場施工質量進行監督和檢測，導致建筑工程出現性能不高或者不達標的問題，這在一定程度上降低了建筑企業在市場中的競爭力，總體上來說并不利于企業進行長遠發展。

（三）管理人員的能力缺失

1.大量的分析研究表明，目前我國建設項目管理人員普遍缺乏專業能力。在施工過程中，他們只是學習以往的工作經驗，遵循圖表，沒有任何新的想法。具體問題難以具體分析，使實際管理工作毫無根據。2.在進行建筑工程項目管理工作時，如果施工人員的責任意識薄弱，就會在實際的工作中將相關的規章制度和實施計劃拋之腦后，不利于建筑工程施工的整體開展。

四、項目管理措施

（一）提升對項目安全的把關

對項目安全的把關，主要包含兩個方面：一是對人員安全的把關，二是對建筑安全的把關。人員安全的把關體現了“生命財產安全高于一切”，通過降低各種可能存在的施工安全風險，營造安全可靠的施工環境，從而保障施工人員的生命財產安全。因此，相關單位要對施工現場做好充分地勘察和了解，通過不斷提高施工人員的安全意識和制定安全施工的可行性規范，選擇可靠的施工技術和施工工序，保障施工工作的安全性。建筑安全主要是指項目建設的質量符合使用要求，包含對施工材料、施工技術、施工設備等的管理。施工材料要符合行業規范和建筑相關參數的要求，并在實際使用前進行材料檢查，對于質量不佳的建筑材料堅決摒棄。既要有先進施工技術作為建筑工程項目的安全支撐，又要確保施工單位具備有效應用先進技術的能力，提升施工技術對項目安全的支撐作用。

（二）加強施工材料的質量管理

建筑工程企業應及時采取有效的材料管理方法，避免因材料問題影響施工進度。采購是物資管理的第一個環節。材料采購前，應了解材料供應商，全面檢查材料規格和合格證，以免因材料規格與施工要求不符而影響施工進度。在對材料進行存儲時也要按照材料存儲規范進行，對于那些怕濕怕潮的材料要及時進行防潮存儲。同時也要注意將相同規格和種類的材料進行單獨存放，以免因為存放不當而降低材料的使用性能。另外管理人員要及時對材料的使用情況進行記錄，同時在材料使用過程中對材料進行復合審查，從而為提高建筑施工質量奠定基礎。

（三）工作人員的具體管控

1.在建設項目管理中，員工是關鍵控制對象。由于施工現場人員流動性大，許多安全隱患將被掩埋。因此，施工企業應將員工整體素質的提高納入施工項目管理的具體工作中，作為一個重要切入點，通過人員控制減少具體施工項目管理過程中出現問題的可能性。2.建筑公司在對工作人員進行管控的過程中，決策人員和管理人員應作為把控的“先鋒”，通過對他們的把控來實現對建筑工程項目全局的掌控。要在建筑工程項目施工階段針對具體問題做出切實可行的決策，對施工現場的工序及工種進行優化配置，使得每個工種在規范自身行為的同時，完成建筑工程項目的施工任務。3.要對建筑工程項目的管理人員和決策人員進行定期培訓，確保這些專業人員持證上崗，具有充足的能力和資格去執行相關任務。在建筑工程項目的施工中，設計的施工作業有很多的特殊性，如高空作業等。在進行這些建筑工程項目施工時，對施工人員的要求是極為嚴格的，要在業務能力、防范意識、資格證書等方面嚴格要求。

（四）環境管理

在建筑工程建設中也應該落實可持續發展理念，防止工程建設對周圍自然環境造成嚴重污染和破壞。應該遵循國家相關環保政策和規定，引進先進的綠色施工材料、工藝和技術等，實現對污染問題的有效預防，解決高能耗問題，構建環境友好型社會。為避免施工現場出現粉塵污染，應該采用場地硬化和灑水處理等措施，改善周圍空間環境。通過施工設備和工藝的改進，減少施工中的噪聲，防止影響人們的正常作息。

（五）優化對項目成本的控制

從施工企業的角度來看，施工項目管理是為了自身利益最大化，而成本控制是項目管理的一個重要方面。第一，我們應該注意材料和設備的成本控制。進行初步的市場調研，整合總結材料的市場價格和材料種類，檢查可能的供應商資質，以確保建筑材料在多方面具有最佳的性價比，降低相關單位的成本預算。第二，延長施工設備的使用壽命。通過定期保養、快速維護等措施，使施工設備處于正常工作狀態，避免零部件損壞對設備整體的磨損，降低設備在可控范圍內的損耗，延長施工設備的使用壽命。此外，做好人力資源層面的成本控制。施工人員的工資支出是建筑工程項目成本管理的重要方面，相關單位應該在施工前對人力資源的使用做好規劃，對施工人數、工種組成等進行細致的計劃，降低產生非必要人工費用的概率。

（六）實現建筑項目管理工作的信息化、現代化

1.在實際的建筑工程項目管理工作過程中，隨著社會對建筑物的規模和質量要求的不斷提升，建筑企業的建筑工程項目管理工作內容和復雜度也在逐漸增加。為了能夠將建筑工程項目管理工作開展得更加高效，相關的工作人員要引進和學習先進的信息管理技術及管理理念，從而實現建筑工程項目管理質量和水平的不斷提高。2.依托電子信息網絡技術是實現建筑工程項目管理信息化的重要技術。電子信息網絡系統能夠對建筑工程項目管理工作進行全方位的監控，能夠在第一時間實現信息資料的獲取和共享等具體任務。在這種情況下，依托電子信息網絡技術不僅能夠降低建筑工程項目的成本，而且可以提高工程施工的進度和質量，從而提高建筑工程項目管理的工作水平。

結束語：結束語綜上所述，建筑工程施工具有一定的復雜性和全面性，為了保證建筑工程的有序運行和優質建設，需要加強施工項目管理，以系統的管理模式促進完成建筑工程項目。結合建筑工程施工的時代性與開放性，對施工項目管理理念進行創新和變革，優化管理機制，應用先進的施工技術和施工設備，狠抓并落實對建筑工程施工質量的高標準、高要求，保證建筑工程如期、有效完工。在建筑工程中，項目管理是保證建筑工程質量的關鍵措施，尤其是在安全、質量、成本等方面，項目管理有著無可替代的作用。對于建筑企業來說，需要對當前的項目管理方法進行改進，保證項目管理能夠正常開展，從而為建筑工程的質量提供保障。在建筑工程項目管理中，人才和信息化是兩個重要的方向，項目管理的創新要圍繞著這兩方面來進行。