關于不動產登記檔案存量數據整合建庫的探究

文·厲霞

自然資源和規劃局成立后，房產數據與土地數據的整合建庫成為了檔案管理工作的重點。數據整合的目標是將土地、房產已發證存量數據進行標準化轉換、入庫、建庫，同時與不動產統一登記發證系統無縫銜接，實現信息互動共享。最終，通過檔案掃描、后置檔案歸檔等多種管理方式，提高不動產登記檔案制作歸檔和查詢效率。不動產登記檔案包括不動產登記簿和原始材料，記錄了登記的過程和結果，反映了各類不動產權屬登記的工作全貌。不動產登記檔案數據是相對靜態的，直接從不動產登記檔案中提取的數據和信息，可作用于檔案實體管理和不動產登記數據管理的研究對象。而對不動產登記檔案存量數據的整合建庫，一是既能豐富檔案管理內容，還可推動不動產登記檔案向統一化與數據化的進程；二是可以使檔案數據活化，增量數據優化，并使數據檔案互聯互通，全面提升檔案的應用效率與服務效率；三是可以對公民有效利用不動產登記檔案，保障知情權，有一定的促進作用。

一、不動產登記檔案存量數據的總體設計

結合不動產存量數據的綜合分析及解決方案，在傳統數據搜集、分析、房地各自整理、房地掛接整理、數據檢查和成果入庫的整合流程基礎上，利用不動產數據整合子系統的支撐，對數據整合工作進行優化。整體技術路線分為三個階段，數據分析階段、數據整理階段、檢查入庫階段。

數據分析階段，要重點對權籍數據、登記數據、檔案數據進行分析。同時也要完善捋順完整性分析、數量統計分析、重復冗余分析、關聯性分析、時效分析等內容。

數據整理階段，分為三個部分。一是權籍數據整理，包含無圖宗地補建、宗地編碼維護、房產幢面整理、“圖-屬”掛接；二是房地檔案數據整理，主要工作是“屬-檔關聯”，并形成檔案數據整理成果，保證在線整理實時審查；三是房地登記數據整理，包含核心字段核實補錄、問題數據整理、權利限制核實、上下手產權關系整理等，尤其要注意的是，這部分數據整理需要離線操作。

檢查入庫階段，檢查人員需對上一階段整合的不動產數據成果進行分析查驗，并做到即整即審、及時入庫。采用二級審核方式，在我方審核通過后，提交至監理或總局審核，均通過后，辦理正式入庫。而審核未通過，則將對數據問題進行梳理，并出具問題清單，最后重新提報。

二、數據整合原則

（一）完整性原則。建庫時，應遵守不動產登記數據庫標準和規范的要求，對相關數據項進行清理、補充和完善，確保不動產登記數據完整[1]。

（二）一致性原則。建庫前后應保持各類不動產登記數據一致，或建立關系確保數據的一致性。

（三）規范性原則。建庫后，應當符合不動產登記數據庫標準和規范要求，確保不動產登記數據規范。

（四）關聯性原則。建庫時，應當對各類不動產登記數據進行清理、整合，建立圖形與屬性、歷史與現狀的關聯，確保不動產登記數據關聯。

三、不動產檔案數據整合技術流程

（一）國有建設用地數據整合技術流程

以某地為例，當地不動產登記部門的原登記系統土地數據存在冗余和缺失的情況，檔案系統中部分電子掃描數據缺失，但是紙質檔案保存完好，內容較為完整。據此，采用以檔案數據為主，核對、更新、新增、屬性登記數據和去除冗余登記數據的方法，進行數據整合[2]。在具體方法上，一是要依據登記卡、檔案，對比圖形數據和登記數據，對缺失數據補錄、冗余數據清除、錯誤數據更新；同時將電子檔案數據、屬性數據和圖形數據分別建立關聯；二是要對登記屬性數據中權利信息的上下手關系、限制性信息（含行政限制）及其對應的權利信息進行關聯。

（二）房產數據整合技術流程

房產數據以檔案數據為準，對比房產交易系統登記數據，對重合冗余數據進行清理，同時根據幢圖形的空間位置和房屋坐落對比已經整合完畢的土地圖形數據，與宗地進行空間關聯，形成不動產單元，完成房地掛接。在具體工作上，一是要建立并完善樓盤表，幢圖形的建立、與宗地掛接。二是要完善幢的屬性信息，包括根據檔案中的分層分戶圖建立并完善不動產登記單元信息；根據檔案核對補錄房產權利信息，核對并建立屬性與檔案的關聯，建立歷史變化關系；根據檔案核對限制信息（部分產權的人和物），并建立與權利之間的關系。三是要進行數據分類工作。根據數據質量，在整合過程中對數據進行分類標記。對數據整合成果進行分類。根據登記數據的實際情況，將數據分為優、中、差三個等級，不同等級的數據用不同顏色加以區分，方便工作人員區分識別、按類應用。

（三）檔案工作科學化管理示范建設

通過數據整合對檔案進行電子信息化建設，加強對檔案的科學化管理，完善檔案內容。與不動產登記業務緊密結合，為更好地服務于不動產業務奠定堅實基礎。一是要建立完善的檔案存儲庫房，對紙質檔案進行科學化管理；二是要完善檔案查詢機制，確保檔案有效利用；三是要建立檔案管理信息系統，通過信息化提高檔案管理能效。

四、數據整合工具

不動產登記檔案數據整合工具需要包含權調、不動產單元、權利信息、檔案、數據質檢入庫等五個單元。權調模塊中的重點是權調圖形，需要整合工具可以實現無圖宗地補建、宗地編碼維護、房產幢面整理、圖-屬掛接等功能[3]。在不動產模塊中，要設有“離線庫”，同時要具備宗地核心字段核實補錄、樓盤表的建立與整理功能。在權利信息模塊，要具備權利信息的統計功能，包括建設用地使用權、林權、房地產權、限制信息等，并具備登記數據整理與檔案核對功能。在檔案模塊中，需要設置屬檔掛接及缺失掃描功能。在數據質檢入庫模塊，控制單元包括數據質檢、質檢報告、整合庫與正式庫數據對比、數據入庫報告、正式庫數據質檢、正式庫數據成果等功能。

五、系統存在的問題及處理辦法

（一）國有土地存量數據問題

1.圖形。一是圖形拓撲錯誤，解決方法為將錯誤部分拉出清單，交由外業調查；二是重復宗地問題，解決方法為核查每個宗地是否已辦過業務，若沒有辦過業務，則刪除其中一個。若是有辦過業務，則核對檔案比對宗地將錯誤的刪除；三是宗地圖形與宗地屬性關聯不上，解決方法為將問題標記，列出清單提交與外業，由外業進行一一核實后，將此類統一修改。

2.屬性。一是信息不全或信息有誤，可將根據檔案情況進行補錄；二是缺失歷史變化關系，可通過查找檔案，核對之后補全缺少的歷史變化關系；三是證書號重復，人名不一，管理者需根據檔案進行核對查找；四是宗地屬性重復，可通過檔案查看缺失為重復宗地的，將此宗地合并，以有宗地代碼為主的合并；五是權利落錯宗地，可通過檔案查找到正確宗地將此權利變更到正確宗地上。

（二）房產登記存量數據問題

1.幢圖形。一是幢圖形缺失，可將問題標記，列出清單提交與外業，由外業進行調查；二是幢無法落宗，也可按照圖形缺失的辦法進行處理。

2.屬性。一是重復幢，可根據坐落、檔案合并重復幢，無法判斷重復原因沒有合并的做記錄交局外業核查；二是重復戶，管理者需要根據檔案、歷史關系等判斷重復原因，能判斷出重復原因（如該進歷史的拉進歷史，該刪除的刪除）；三是缺失歷史變化關系，可通過查找檔案，核對之后補全缺少的歷史變化關系；四是缺失主輔房關系，可通過查找檔案，核對之后補全缺少的主輔房關系；五是戶未落幢，解決辦法是根據坐落模糊查詢出所有幢然后通過查詢檔案確定其所在幢，然后落幢。

綜上所述，不動產登記檔案數據整合建庫工作意義重大，影響廣泛，既關系著行政行業信息化智能化的長遠發展，也間接為廣大人民提供了更便捷準確的服務。對此，我們需要在系統的設計上注重流程與步驟的簡化與實用，堅持數據整合的幾項基本原則。利用系統平臺與工具，認真梳理相關技術工作要點與流程，切實解決數據整合建庫的相關棘手問題，為全面推行不動產登記檔案存量的系統建設，提供新的思路與切實的解決方案。