《民法典》居住權制度研究與具體適用

高 涵

（吉林財經大學，吉林 長春 130117）

一、我國居住權的發展現狀

居住權最早提出于羅馬法，經過多國的延續與發展逐漸壯大。我國居住權也受此影響開始了漫長曲折的發展之路，我國首次出現居住權是在2000年起草的《中華人民共和國物權法》中，居住權的適用和可行性自此是法學領域爭論的焦點，雖然幾經完善與修改但還是在2007年正式出臺的《中華人民共和國物權法》中刪除了相關內容。居住權自后經過十多年的沉浮，在2021年1月1日施行的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）物權編中正式確定，證明了居住權在我國存在的必要性，具有獨特意義。我國《民法典》中的居住權以羅馬法的居住權為基礎，但又不同于羅馬法的人役權給予居住權人在房屋出租時與當事人合意約定的權利。居住權的主體具有特殊性，我國居住權的設立其目的在于保證居住權人的居住生活需求，在當前我國人口增長社會不斷進步發展，導致土地資源緊張，單一的居住權已經不能滿足現狀，應適當地放寬居住權制度的限制緩解社會壓力。

二、居住權的特性

居住權不同于房屋所有權，居住權人對房屋所有權人的房屋有使用占有的權利，居住權是屬于物權范疇，對房屋具有排他性和支配性。在房屋設立居住權后居住權人在一定期限內對房屋的使用和占有具有穩定性，不會因房屋產權的變化而產生影響，限制了房屋所有權人買賣房屋和租賃房屋的能力，但房屋的居住權人和所有權人可以雙方當事人對此作出約定。對于房屋的抵押權方面，即使房屋設立了居住權但不影響用房屋進行抵押權登記。在如今的時代背景下，居住權的靈活性極大程度地保障了居住權人的用房需求，同時也保護了房屋所有權人資金流轉的權利，最大程度地展現了房屋的實際利用價值。居住權一般具有無償性，是一種無須支付對價的無償行為，即使居住權人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費用，但它必然要低于租金，否則也就無設立之必要。

三、居住權的主體與客體

《民法典》第三百三十六條對居住權的主體和客體進行了明確的劃分。居住權的主體是“居住權人”，法條中對于居住權人的認定并不清晰，但從《民法典》第三百六十七條有關合同內容中包括“當事人的姓名或名稱”里可以看出居住權人除了自然人之外還可以是法人或非法人組織。居住權的客體是“他人的住宅”，此次住宅不僅僅只指房屋，應擴大解釋為房屋及周邊附屬物和公共配套設施。

四、《民法典》設立居住權的意義

（一）居住權制度是住房保障制度的重要補充

如今，我國社會快速發展，經濟發展也得到了長足的進步。在脫貧攻堅戰取得顯著成果的當下，我國住房保障制度也發生了較大的變革，并向著多主體供給、多渠道保障的方向發展，租房與購房并行的建設思路受到了全社會的廣泛關注。居住權作為住房保障制度中較為重要的一種形式，其提出和落實，為我國房地產市場宏觀調控的落實提供了依據和支持。從我國近20年的發展情況分析可知，我國房地產市場一直處于高速運轉狀態下，過于注重經濟效益的提升，忽略了居住功能的滿足。基于此，我國提出了公租房、廉租房、經濟適用房等政策措施，希望以此轉變房地產市場的不科學發展，避免炒房等不良問題的出現，為人們提供良好的居住環境，降低經濟損失。

公租房和廉租房是在國家保障政策下，通過租賃的方式獲取短期租住權的一種行為，以租賃合同為媒介，對雙方加以管理，租期到期將解除居住權。該政策很好地保障了租賃期間內使用人的合法權利，確保了短期內居住的穩定性。居住權法律地位的確立，居住者的權益也將受到法律保護。經濟適用房則是針對當前情況提出的政策性住房，房屋所有人享受30%的產權，住房5年且能夠補齊剩余70%的資金款項，則可以享受完全產權。不過這種情況需要滿足國家制定的一系列規范條件，不然享受該種權利仍會存在阻礙。但這一政策的提出，使得部分炒房客針對法律漏洞展開一系列活動，隨意提高住房價格，擾亂房地產市場，不利于行業的日后發展。

《民法典》中，居住權制度的設定就是針對上述問題給出的有效解決政策。在《民法典》居住權制度中，一方面要保留房屋所有權，另一方面也能夠將其快速轉讓給迫切需求的用戶，在維護用戶權益的同時，限制炒房者的行為，為房地產行業發展及住房保障制度的落實提供可靠的依據和支持。居住權制度的提出和落實解決了現存貧困居民的住房問題，實現了原有制度上的補充和完善，對我國城市建設目標的達成，民生問題的解決有著重要作用。

（二）居住權的長期穩定可實現房價的有效控制

自2004年以后，我國房價一直呈現明顯的上升趨勢，人們一直都將房產投資作為規避風險的重要舉措，這使得我國房地產市場一直處于高速發展的環境下，房屋價格居高不下，高昂的房價使得剛需用戶望而卻步。雖然針對這一情況，國家有給出相應的控制措施，但整體效果不理想，存在的問題仍未得到有效解決。

《民法典》中居住權制度的提出，給予我國房價的穩定與回落有力的支持。居住權作為他物權的一種，指的是物權范圍內的用益物權。居住權享有人能夠在規定時間內享受房屋的所有使用權，居住權是不能轉讓和隨意變更的權利，權利享有時間會根據合同約定時間或享有人的生存期限進行設置。人們一般是通過購買或租賃的方式獲得房屋的使用權，承擔的風險相對較大。居住權的獲取所承擔的風險相對較低，性價比更高。具有居住權的房屋交易價格會遠遠低于所有權的房屋價格。對于有住房需求的人員來說，只需出少量資金就能夠獲取一定時間內房屋的使用權，既不會加劇自身經濟壓力，又能夠提高房屋使用率。

另外，對于租賃房屋來說，由于其穩定性和長居性不足，相比居住權，后者能夠帶來的利益更高，更符合人們的實際需求。由此可知，在目前房價居高不下的條件下，《民法典》中居住權制度的提出為剛需用戶提供了性價比較高、穩定性好的住房條件，緩解了人們的生活壓力。

五、居住權對于司法的實踐意義

在《民法典》施行前，我國就針對居住權問題進行過詳細的探討和分析，并已經有設立居住權制度的苗頭。現有的婚姻法司法條例及審理離婚案件財產分割意見書中，就曾針對離婚后弱勢群體的居住權給出過相關保障政策。根據處理的離婚案件分析可知，我國從1990年后，就開始加強對離婚后無住所方的居住權保障問題的研究，并給出一系列的政策措施，保護弱勢群體的合法權益，且在居住權相關詞條搜索中，也能夠了解到有很多案件均是從居住權角度出發，給予弱勢方相應保護。由此可知，我國正在針對居住權問題加以完善，希望通過居住權制度的設立，對居民民事權利予以保障，改善人們的生活水平，減少城市貧困現象的發生。

在《民法典》施行前，司法實踐活動中對于居住權的界定較為模糊，認為其是債權的一部分，在財產分割或判決過程中，因為界定的模糊，法官需要做到細致嚴謹的分析和探討，以免誤判導致矛盾糾紛升級，降低我國法律的公平、公正性。而《民法典》施行后，對居住權制度加以明確說明，確定其法律地位與特征，并對居住權提出了較為專業性的解說，凸顯其獨立性和絕對性特征，以此有效抵抗所有權及第三人效力帶來的影響。居住權制度的提出和落實，為法官判決提供了法律依據，有效彰顯了法律的公平性、公正性，全面維護了當事人的合法權益，并對原有較為模糊的行為加以約束和制止，為我國住房問題的解決及司法裁判能力的提高提供了堅實的保障。居住權制度的落實為我國司法工作的順利開展提供了有力的支持，為我國權益保障及審判工作的開展提供了助力，推進和諧社會建設的發展。

六、居住權的設立與消滅

居住權的設立是用益物權設立行為，根據居住權設立形式與設立要件可將居住權的設立分為以下幾點：一是以合同方式設立居住權［1］。居住權的設立以登記為生效要件，一般情況下居住權的設立應先簽訂居住權合同然后進行登記這是應然情況，但實際情況往往不盡相同，需要通過居住權合同來產生約束力以此促進居住權的登記。以合同方式設立居住權時產生的是債權債務關系，其建立基礎為當事人的意思表示，與物權變動處于不同的法律基礎之上。合同編并不能解決物權的變動、設立等問題。基于居住合同而產生的債權關系不能直接使物權產生變動，只能基于此債權債務關系向債權人請求其辦理居住權登記［2］。在不動產居住權的設立登記前，居住權人不能完成不動產的占有與支配，所有權人可以在設立不動產的居住權的同時與居住權人協商約定對不動產的出租問題，可以與居住權人約定出租費用，在居住權設立后所有權人可以用此不動產進行抵押權的設立登記不影響其效力。二是以遺囑方式設立居住權［3］。居住權的設立并不僅限于雙方法律行為，還有以遺產繼承的方式獲得居住權，遺囑設立人生前設立遺囑的行為為單方法律行為。遺囑設立人在設立遺囑時需是本人真實的意思表示否則遺囑可能失效，若遺囑設立人在死亡前已經將不動產居住權進行設立登記，那么居住權的設立自登記時即生效，此時居住權的設立以不動產居住權的登記為生效要件。在遺囑設立人還未將居住權進行登記就死亡時，居住權的設立是基于遺囑設立人的死亡事實而設立的，居住權的設立不以登記為要件在遺囑設立人死亡后生效。如遺囑設立人在遺囑中約定有附加的義務履行條件，繼承人如不履行遺囑中附有的義務，其他繼承人或利害相對人可向法院提出請求，請求法院取消其有關履行義務的部分遺產繼承。三是以生效法律文書設立居住權。根據《民法典》第二百二十九條規定可知生效法律文書也是居住權設立的方式，如因政府征收的原因導致不動產設立、變更、消失，其不動產上居住權也會當然地隨著變化。

根據《民法典》第三百七十條規定可知居住權的消滅有以下兩種情況：一是居住權期限屆滿。如果不動產所有人對于居住權人的居住權到期仍然繼續居住的行為沒有表示異議，那么在實施層面就與居住權人達成了不定期的居住權合同關系，不動產所有權人可以根據《民法典》第三百七十四條相關規定與居住權人約定租金，未約定租金居住權人應給付所有權人相應的價款補償。二是居住權人死亡。根據《民法典》第三百六十九條與第三百七十條規定可知，居住權不能轉讓繼承，如果合同與遺囑均未寫明具體的居住期限，居住權的消滅以居住權人的死亡為限，若居住權人有兩個以上其中一人死亡，其他居住權人可繼續享有居住權。如果居住權期限明確即居住權期限屆滿居住權消滅［4］。

七、居住權的適用問題

我國居住權的設立是為了保障人民老有所依住有所居，本文從以下三方面來感受居住權的適用：1.房產轉讓子女老人仍享有居住權。居住權的出臺極大程度地降低了老無所居的窘態，在居住權制度實施前老人可以直接過戶子女但需承擔子女不孝不養的風險，若設立遺囑極有可能因缺乏法律知識導致遺囑存在瑕疵或無效，而且在實踐中僅設立遺囑沒有過戶登記容易產生不必要的繼承糾紛。居住權制度實施后，老人可以在不動產過戶給子女后同時辦理居住權設立登記，并將期限約定至老人死亡時。2.婚姻關系解除后為生活需要設立居住權。夫妻感情破裂離婚后，可以為弱勢一方提供居住權等適當的幫助。在居住權制度實施前，原《婚姻法》相關司法解釋中注明可為弱勢方提供房屋的居住權但在實踐操作中為明確規定實施難度大不具有公示效力容易引起糾紛。在居住權實施后，為弱勢方設立居住權有了法規明確指引，可以就不動產辦理居住權設立登記為弱勢方提供住處。3.老人為生前同居住的人設立居住權。在居住權制度實施前，老人若將不動產過戶給同居住的人或給其加名容易引起子女間的矛盾。在居住權制度實施后，老人可以在遺囑中明確不動產所有權歸子女所有并同時在該不動產上設立居住權，既能使老人的同居住人老有所居又能使子女獲得不動產所有權，一舉兩得。

八、結論

居住權作為《民法典》的新設制度其本身需要經過實踐的檢驗不斷地完善。雖然居住權制度一直是法學領域爭論的焦點，但居住權制度的公布極大程度地擴大了人民的居住權利，保障人民住有所居、老有所依、物盡其用。居住權制度的實施滿足了特定人對居住的需求，解決老年人、未成年人等弱勢群體的住房問題，居住權的設立有利于進一步完善住房保障體系。正確地理解居住權的法律規定才能更好地維護自身合法的權益。